Аналитический обзор рынка частных домов Астаны (I квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка частных домов Астаны (I квартал 2014 г.)

В I квартале 2014 года средняя цена квадратного метра частных домов по городу относительно IV квартала 2013 года изменилась незначительно и зафиксирована на уровне 1456 у.е. Ценовой показатель на рынке частных домов в пригороде столицы составил 938 у.е./кв.м (+4,9%).

Цены по районам

В разрезе районов и форматов домов изменения средних цен имеют разнонаправленный характер. Так, в районе Алматы прослеживается рост цен на 4,3%, а в районе Есиль, напротив, снижение — на 6%. Цены на 4- и многокомнатные дома выросли на 6,2% и 7,1% соответственно и сократились на 8-комнатные — на 15,7%.

Таблица 1. Ценовые показатели рынка частных домов г. Астаны в разрезе районов

Районы

Кол-во объектов, ед.

Средняя цена, у.е./кв.м

Изменение к IV квартала 2013 года

у.е.

%

Алматы

724

1515

+63

+4.33

Есиль

450

1585

-101

-6.00

Сарыарка

749

1323

+46

+3.62

По городу

1923

1456

+19

+1.31

Пригород

674

938

+43

+4.86

           

Наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, расположенные на левом берегу столицы в районе Есиль. Ценовой показатель в этом районе превышает значение средней цены по городу на 9%.

Минимальные цены среди административных районов города зафиксированы на частное жилье, расположенное на правобережье в районе Сарыарка. Здесь удельная средневзвешенная цена предложения меньше среднего значения по городу на 9%

Таблица 2. Ценовые показатели рынка частных домов г. Астаны в разрезе количества комнат

Районы

Кол-во объектов, ед.

Средняя цена, у.е./кв.м

Изменение к IV кварталу

2013 года

у.е.

у.е.

2-комн.

48

1183

+46.42

+4.08

3-комн.

248

1422

+54.27

+3.97

4-комн.

461

1526

+88.38

+6.15

5-комн.

401

1554

-4.23

-0.27

6-комн.

272

1433

-77.56

-5.13

7-комн.

155

1451

+16.3

+1.14

8-комн.

124

1248

-232.08

-15.68

9-комн. и выше

214

1379

+91.15

+7.08

недостроенные дома

95

1120

+143.3

+14.68

По городу

2018

1456

+19

+1.31

           

В пригороде Астаны на повышение ценового показателя основное влияние оказали увеличившиеся цены на 2- и 6-комнатные дома, при этом на 8-комнатные дома прослеживается снижение.

В разрезе формата домов самыми дорогими квадратными метрами по городу обладают 5-комнатные дома. Тогда как 2-комнатные дома по-прежнему удерживают наименьшую цену за квадратный метр. 

Таблица 3. Ценовые показатели рынка частных домов в пригороде г. Астаны в разрезе количества комнат

Районы

Кол-во объектов, ед.

Средняя цена, у.е./кв.м

Изменение к IV кварталу

2013 года

у.е.

%

2-комн.

21

1017

+155

+17.99

3-комн.

88

922

+40

+4.51

4-комн.

200

965

+49

+5.36

5-комн.

159

920

+49

+5.58

6-комн.

87

950

+90

+10.41

7-комн.

49

854

-20

-2.3

8-комн.

31

830

-91

-9.89

9-комн. и выше

39

1061

+59

+5.88

недостроенные дома

201

554

+16

+3.02

Пригород

875

938

+43

+4.86

           

В пригороде максимальные цены за 1 квадратный метр прослеживаются на 9-комнатные дома и выше, а минимальные — на 8-комнатные дома.

Следует отметить, что недостроенные дома не участвуют в расчете средневзвешенной цены по городу и в пригороде.

В зависимости от материала стен максимальные цены предложения единицы площади частного жилья зафиксированы на кирпичные дома, а минимальные— на панельные.

Удельная цена предложения частных домов в зависимости от материала стен

Таблица 4. Ценовые показатели рынка частных домов г. Астаны в разрезе площади дома

Площадь дома

Кол-во объектов, ед.

Средняя цена, у.е./кв.м

Изменение к IV кварталу

2013 года

у.е.

%

до 70 кв.м

197

1589

+147

+10.17

от 70 до 110 кв.м

431

1436

+41

+2.95

от 110 до 150 кв.м

314

1454

-4

-0.24

от 150 до 250 кв.м

406

1414

+1

+0.09

от 250 до 350 кв.м

248

1483

+38

+2.60

свыше 350 кв.м

327

1439

-61

-4.07

           

Из приведенной таблицы видна закономерность, что по мере увеличения площади дома средняя цена за квадратный метр снижается. Так, в зависимости от площади дома максимальная цена зафиксирована на дома до 70 кв.м — 1589 у.е./кв.м. Далее, в порядке убывания следуют дома от 70 до 250 кв.м. Однако на дома площадью свыше 250 кв.м такая закономерность не распространяется, поскольку дома с такой большой площадью, как правило, относятся к жилью элит- и премиум-класса. 

Таблица 5. Ценовые показатели рынка частных домов г. Астаны в разрезе вида отопления

Вид отопления

Удельный вес, %

Средняя цена, у.е./кв.м

Изменение к IV кварталу

2013 года

у.е.

%

2 вида отопления

37.92

1437

+6

+0.39

Паровое отопление

3.02

1388

+23

+1.71

Печное отопление

47.65

1177

-59

-4.78

Центральное отопление

10.23

1695

+158

+10.31

Электрическое отопление

1.17

1360

+87

+6.84

           

Существенное влияние на цену дома оказывает и вид отопления. Так, средняя цена на дома с центральным отоплением составляет 1695 у.е./кв.м, в то время как дома с печным отоплением дешевле домов с центральным примерно на 500 у.е./кв.м

Таблица 6. Ценовые показатели рынка частных домов г. Астаны в разрезе размера земельного участка

Размер земельного участка

Удельный вес, %

Средняя цена, у.е./кв.м

Изменение к IV кварталу

2013 года

у.е.

%

до 6 соток

14.68

1210

+9

+0.77

от 6 до 9 соток

26.52

1369

+209

+18.02

свыше 9 соток

58.8

1449

+274

+23.34

           

Также видна зависимость цен частных домов от площади, прилегающей к ним территории. Так, чем больше площадь земельного участка, тем выше цена квадратного метра данного объекта.

Основная часть домов расположена в административных районах Алматы и Сарыарка. В разрезе основных территорий района Алматы максимальные цены за квадратный метр прослеживаются в мкр. Караоткель — 3151 у.е., а минимальные цены — в районе Рынок (945 у.е./кв.м).

Район Сарыарка менее богат территориями частных домов, и цены здесь несколько ниже, чем районе Алматы. Наибольшие цены зафиксированы в районе Вокзала — 1462 $/кв.м, а наименьшие вдоль Астраханской трассы — 999 $/кв.м.

На левом берегу в районе Есиль максимальные цены наблюдаются в коттеджном городке BI-Village — 2554 у.е./кв.м, а наименьшие ‑ в районе 96 разъезда (751 у.е./кв.м). 

Анализируемая база предложения

В I квартале 2014 года на продажу выставлялось 2018 частных домов в городе и 875 — в пригороде. Максимальное количество предложений продажи частных домов делят между собой районы Сарыарка, Алматы и Пригород —29%, 28% и 26% соответственно. Минимальное число объектов приходилось на левый берег столицы — район Есиль.

Распределение удельного веса предложений по районамВ зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимали 4-комнатные дома — 23%. Минимальное количество предложений приходилось на сегмент 2-комнатных домов, их количество составило всего 2% от общего числа объектов.

Распределение удельного веса предложения частных домов по формату

Сравнение ценовых показателей на квартирном рынке  и рынке частных домов

В I квартале 2014 года на квартирном рынке в отличие от рынка частных домов наблюдается увеличение средних цен предложения на 2,4%, тогда как рынок частного жилья в том же периоде оставался в состоянии стагнации.

Относительно I квартала 2013 года увеличение ценовых показателей наблюдается как на квартирном рынке, так и на рынке частных домов, которое составило по 12%.

Удельная цена предложения

Темпы роста на рынке частного жилья и на рынке квартир сравнялись за счет большого темпа прироста стоимости в сегменте «дешевых» частных домов. Также стоит отметить, что значительное влияние на среднюю цену на рынке частного жилья оказывает именно сегмент «дешевого» жилья, именно поэтому средняя удельная цена предложения здесь ниже, чем на квартирном рынке. 

Таблица 7. Ценовые показатели рынка частных домов и рынка вторичного жилья г. Астаны

Сегмент рынка жилья

Удельная цена «дорогого» жилья

Изменение к I кварталу 2013 г, %

Удельная цена «дешевого» жилья

Изменение к I кварталу 2013 г, %

Индекс расслоения

Средняя цена на рынке частных домов

2216

+3.39

911

+42.61

2.43

Средняя цена на квартирном рынке

2612

+10.02

1706

+13.53

1.53

Рынок частных домов города Астаны более дифференцирован, чем рынок квартир, вследствие этого индекс расслоения в сегменте частного жилья выше. Показатель 2,43 говорит о том, что средняя цена «дорогих» домов выше цены «дешевых» в 2,43 раза. В сегмент «дорогих» домов в основном входят дома в престижных районах города с развитой инфраструктурой, построенные преимущественно из кирпича, с центральным отоплением, евроремонтом, наличием гаража и т. д., тогда как к сегменту «дешевого» частного жилья относятся дома, наиболее отдаленные от центра города, в основном это жилье из шлаколита, без ремонта и с печным отоплением. 

Изменения в динамике

За последние 4 года динамка цен на рынке жилья Астаны показывает планомерный рост. При этом исключение составляет лишь сезонная коррекция цен предложения, связанная со снижением спроса в весенне-летний период.

Динамика начала 2014 года показывает, что средняя цена на рынке частных домов Астаны сократилась с 1498 до 1464 у.е./кв.м, или на 2,3%. Данный факт главным образом обусловлен сокращением спроса в связи с февральской девальвацией национальной валюты.

Вместе с тем, по отношению к I кварталу 2013 года средняя цена предложения на рынке частных домов в Астане остается выше на 12%

За последние годы наблюдается сокращение разрыва между дорогим и дешевым жильем в основном за счет удорожания дешевого, что демонстрирует динамика индекса расслоения.

Динамика индекса расслоения на рынке частных домов

Прогнозы на рынке частного жилья

Базовыми экономическими факторами, влияющими на спрос жилья, являются уровень доходов населения и объемы ипотечного кредитования.

Как показывает динамика, реальные доходы населения г. Астаны продолжают расти, однако наблюдения последних трех лет говорят об их снижении. В феврале 2014 года по отношению к февралю 2013 реальные денежные доходы уменьшились на 1,8%.

Динамика среднедушевого денежного дохода населения

Динамика номинальных и реальных денежных доходов населенияПоложительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья.

Объемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. По данным Нацбанка, на конец 2013 года среднегодовой объем выданных ипотечных займов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. Динамика демонстрирует заметное увеличение сумм ипотечных займов в 2013 году по сравнению с 2012 годом. В феврале 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 3 640 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.

Динамика объемов ипотечного кредитования населения банками второго уровня

Динамика данных факторов свидетельствует о том, что предпосылок к изменению тенденций на рынке жилья Астаны на предстоящий год нет. Однако в связи с девальвацией национальной валюты, произошедшей в феврале 2014 года, ожидается коррекция долларовых цен в сторону снижения в пределах 7-10% до конца года. 

Выводы

  • В I квартале 2014 года на рынке частных домов в Астане наблюдается стабильность средних цен предложения.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz в весенне-летние месяцы на рынке частных домов ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон: 8(7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков