Аналитический обзор рынка новостроек Караганды (I квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка новостроек Караганды (I квартал 2014 г.)

В I квартале 2014 года на рынке вторичного жилья в новостройках города Караганды средняя цена предложения составила 1365 у.е./кв.м. Средняя цена за квартиру составила 124 447 у.е. На рынке строящегося коммерческого жилья цены от застройщиков находятся в диапазоне от 1100 до 1500 у.е./кв.м в зависимости от класса жилья. Относительно IV квартала 2013 года цена квартир в новостройках находится в стабильном состоянии.

Строящиеся ЖК по госпрограмме 

В настоящее время в Караганде ведется строительство порядка 13жилищных комплексов, основная часть которых возводится по государственной программе «Доступное жилье-2020». Наиболее крупным проектом, реализуемым по линии Жилстройсбербанка, является мкр-н Панель-центр, возводимый в районе Ледового дворца. Ввод в эксплуатацию планируется с 2015 по 2018 годы. Общая площадь проекта составляет 41673 кв.м всего на 788 квартир.

На месте бывшей «Бесобы» строится 4 блока микрорайона «Шапагат» на 140 квартир. Также в рамках госпрограммы продолжается строительство жилья по проспекту Шахтеров, напротив супермаркета «Корзина». Один из этих домов на 392 квартиры был сдан в конце 2012 года. Сдача в эксплуатацию второго дома на 217 квартир планируется уже в мае текущего года.

Стоимость жилья по госпрограмме от ЖССБК составляет от 90 тыс. тенге за квадратный метр.

В рамках программы арендного жилья с последующим выкупом для молодых семей строится 2 жилых дома по улице Белинского в Майкудуке, по 108 квартир в каждом. Стоимость аренды по данной программе составляет от 21 до 33 тыс. тенге в зависимости от количества комнат.

Жилье по госпрограмме от АО «Казахстанская ипотечная компания», предоставляемое в виде аренды с последующим выкупом, строится в 12, 14, 15 микрорайонах Майкудука. Стоимость аренды здесь составляет от 30 тыс. до 52 тыс. тенге в месяц.

Общая площадь строящегося социального жилья составляет 95 515кв.м. Это порядка 1686 квартир. 

Жилье от частных застройщиков

Из 13 проектов нового жилья 6 ЖК возводятся за счет частных застройщиков. По своим характеристикам это небольшие проекты класса комфорт и бизнес. Квартиры здесь предлагаются по цене застройщика от 1100 до 1500 долларов за 1 кв.м. Наиболее активное строительство коммерческого жилья в настоящее время ведется в районе ботанического сада. Это такие проекты, как ЖК «Парк Отау», ЖК «Элит».

В центральных районах города почти готов к сдаче в эксплуатацию ЖК бизнес-класса Arman De Luxe, к концу года планируется ввод в эксплуатацию ЖК комфорт-класса по ул. Алиханова, 37/4.

На Юго-Востоке по ул. Таттимбета ведется строительство коммерческого ЖК.

В целом, как показывает анализ, цены на вторичном рынке квартир в новостройках уже несколько выше цен от застройщиков. Так, например, диапазон цен в строящихся ЖК, расположенных в районе ботанического сада, составляет 1350-1500 у.е./кв.м, а на вторичном рынке цена подобных квартир составляет в среднем 1700 у.е./кв.м, а максимальная цена может достигать более 2000 у.е./кв.м.

По словам застройщиков, в период после девальвации количество желающих приобрести жилье резко сократилось. Причины очевидны — это снижение платежеспособности и психологический момент ожидания снижения цен. Однако, как отмечают специалисты отделов продаж строительных компаний, оснований для снижения цен на новое жилье нет. Это связано с увеличением затрат на импортные стройматериалы, используемые в строительстве.

В отличие от сегмента старого жилья — «хрущевок» и «улучшенной панели», которое подешевело с момента девальвации почти на 4%, цены на новое жилье остаются в стабильном состоянии, даже несмотря на сокращение спроса.

Изменения в динамике

За последние 4 года динамика средней цены на новое жилье в Караганде показывает планомерный рост. В период с начала 2011 по 2014 годы рост средней цены составил около 35%.

Квартальная динамика цен на квартиры

Жилье в новостройках на вторичном рынке

Цены по районам

В апреле максимальная цена квадратного метра в новостройках была зафиксирована на квартиры, расположенные в районе Михайловка, преимущественно приближенные к парковой зоне, где средняя цена квадрата в I квартале текущего года составила 1699 у.е., что на 25% выше среднегородской цены. 

Средние цены в новостройках по районам городаМинимальные цены зафиксированы в отдаленном районе города — Майкудуке. Уровень цен здесь составил — 1064 у.е./кв.м, или 89 682 у.е. за квартиру.

В анализируемом периоде ценовой рост на квартиры в новостройках зафиксирован по двум территориальным районам города. В Майкудуке цена увеличилась на 5,04%, в Михайловке на 9,82% (таблица 1).

Выводы и прогнозы

В целом состояние рынка нового жилья в Караганде можно оценить как слаборазвитое, общая доля предложения квартир в новостройках составляет лишь 4% от общего количества. При этом сегмент жилья эконом-класса возводится главным образом по государственной программе «Доступное жилье», жилье от частных застройщиков представлено в основном квартирами бизнес-класса.  

Динамика численности населения Караганды с начала 2002 года показывает, что в последние годы ежегодный прирост составляет в среднем 6 тыс. человек. При достигнутых годовых объемах строительства в Караганде на одного жителя приходится лишь 0,3-0,4 кв.м нового жилья на человека в год. До сих пор основное количество сделок купли-продажи совершается на вторичном рынке.

Небольшой выбор и фактор недоверия к качеству нового жилья заставляет отдавать предпочтение в основном вторичному рынку. Этим объясняется и более высокая цена на новостройки вторичного рынка.

В целом, в отличие от сегмента старого жилья, предпосылок к снижению цен на квартиры в новостройках нет в связи с увеличением стоимости строительства.

Ввод в эксплуатацию жилых зданий

Динамика объемов ввода в эксплуатацию нового жилья

Цены предложения и характеристики строящихся и сданных в эксплуатацию новостроек Караганды

Наименование

Месторасположение

Застройщик

Этажность

Срок сдачи

Класс жилья

Цена от застройщика

ЖК Arman De Luxe

Ул. Ержанова, 18

ТОО «Караганда Бизнес»

6 этажей

1-2 подъезд – сданы в эксплуатацию, 3-7 подъезд – май 2014 г.

Бизнес-класс

От 1250 у.е./кв.м

Строящийся жилой дом

Ул. Алиханова, 37/4; тел. 41-29-21

ТОО «Матан Строй Групп»

9 этажа

Октябрь 2014 г.

Комфорт-класс

1200 у.е./кв.м

Строящийся жилой дом

Пр. Шахтеров, 36/1

Программа «Доступное жильё-2020» по линии ЖССБК – ТОО «ЮТЕКС»

7, 16 и 18 этажей по блокам

Сдан

Эконом-класс

90000 тг/кв.м

Строящийся жилой дом

Пр. Шахтеров, 37

Программа «Доступное жильё-2020» по линии ЖССБК ТОО «Оливия»

4 и 16 этажные секции

Май 2014 г.

Эконом-класс

90000 тг/кв.м

Строящийся жилой дом

14-й мкр-н, 22/1

Программа «Доступное жильё-2020» по линии АО «КИК»

5 этажей

Строительство начато в 2013 году

Эконом-класс

Цена аренды от от 30 тыс. тг. до 52 тыс. тг.

Строящийся жилой дом

Мкр-н «Шапагат», 2 очередь

Программа «Доступное жильё-2020» по линии ЖССБК

5 этажей

2-е полугодие 2014 г.

Эконом-класс

90000 тг/кв.м

Строящийся жилой дом

Мкр-н «Панель Центр» в районе Ледового дворца

Программа «Доступное жильё-2020» по линии ЖССБК

16 этажей

2015 г.

Эконом-класс

90000 тг/кв.м

Строящийся жилой дом

12-й мкр-н

Программа «Доступное жильё-2020» по линии АО «КИК»

5 этажей

Строительство начато в 2013 году

Эконом-класс

Цена аренды от от 30 тыс. тг. до 52 тыс. тг.

Строящийся жилой дом

15-й мкр-н

Программа «Доступное жильё-2020» по линии АО «КИК»

5 этажей

Строительство начато в 2013 году

Эконом-класс

Цена аренды от от 30 тыс. тг. до 52 тыс. тг.

ЖК «Элит»

Р-н Ботанического сада

ТОО «Новострой Астана»

3 этажа

1 очередь август 2014 г.

2 очередь декабрь 2014 г.

Бизнес-класс

1350 у.е./кв.м

ЖК «Престиж»

Ул. Ермекова, 21/1

ТОО «Тритон 2003»

5 этажей

Сдан в эксплуатацию в сентябре 2013 г.

Бизнес-класс

1300 у.е./кв.м

Строящийся дом

Ул. Таттимбета, 5/2

ТОО «Инсар»

5 этажей

Май 2015 г.

Комфорт-класс

От 185 тыс тг. до 200 тыс. тг.

ЖК «Парк Отау»

Ул. Ержанова, р-н Ботанического сада

ТОО «Темiр Зат».

4 этажа

Август 2014 г.

Класс-люкс

1500 у.е./кв.м

Аналитическая служба kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

1 комментарий:

Обновить
АСЕМ ТОКМАГАМБЕТОВА (05.10.2014 10:55)

КОГДА БУДЕТ СДАНА ДОМ НА БЕЛИНСКОМ В МАЙКУДУКЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков