Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (май 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (май 2014 г.)

В мае на рынке вторичного жилья в г. Астане средняя цена предложения сократилась на 0,8% до уровня 2084 у.е./кв.м. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на отметке 2535 у.е./кв.м (-1,4% к апрелю), в «дешевом» — 1688 у.е./кв.м.

Цены по районам

В течение месяца средние удельные цены предложения сократились в районах Есиль и Алматы. Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к продаже в районе Есиль по цене, превышающей средний показатель по городу на 19 %. Средняя максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на 4-комнатные квартиры в районе Есиль — 2609 у.е. При этом средняя минимальная цена продолжает держаться на 3-комнатные квартиры в районе Сарыарка — 1894 у.е.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район

Объем предложений, ед.

Изменение объема к прошлому периоду, ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к апрелю 2014 г.

у.е.

%

Алматы

2788

-60

2031

-15

-0.73

Есиль

923

-54

2473

-49

-1.94

Сарыарка

1625

-23

1954

+5

+0.25

Среднее

5336

-137

2084

-18

-0.84

Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в анализируемом месяце находится в диапазоне 3880-5950у.е./кв.м.

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в мае 2014 года

Название жилого комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, кв.м

Цена, у.е.

Цена,

у.е./кв.м

Оркен de luxe

2

72

279 000

3875

Дипломат

2

64

250 000

3906

Авиценна

2

57

235 000

4123

Английский квартал

3

144

600 000

4167

Хайвил Астана

3

130

550 000

4231

ЖК на Водно-зеленом бульваре

2

80

350 000

4375

ЦМТ — Центр международной торговли

4

140

700 000

5000

Городской романс

4

169

850 000

5030

Арман

4

235

1 250 000

5319

Миланский квартал

2

60

357 000

5950

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Самая высокая средняя запрашиваемая цена приходится на квартиры в новостройках элит-класса — 2594 у.е./кв.м (-6 % к апрелю), а самая низкая цена предложения квадратного метра прослеживается на жилье старой постройки — 1613 у.е./кв.м.

Средние ценовые показатели на рынке вторичного жилья в зависимости от класса жильяТаблица 3. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья

Тип жилья

Изменение объема к апрелю 2014 г, ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к апрелю 2014 г.

у.е.

%

Новой постройки

-99

2164

-26

-1.17

Старой постройки

-14

1613

+19

+1.20

Улучшенной планировки

-38

1902

-4

-0.22

«Хрущевки»

14

1904

+6

+0.34

Среднее

-137

2084

-18

-0.84

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 1-, 3- и 4-комнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов, т.е. остались на прежнем уровне. Подробнее в таблице 4.

Средние удельные цены 1-, 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу. В данном месяце превышение составило 1,1 %, 3,7 % и 1 % соответственно, а цены 2- и 3-комнатного жилья находятся ниже среднегородского показателя на 0,9 % и 1 %.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Комнатность

Изменение объема к апрелю 2014 г., ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к апрелю 2014 г.

у.е.

%

1-комнатные

64

2106

-22

-1.05

2-комнатные

-113

2065

+6

+0.29

3-комнатные

-44

2064

-27

-1.29

4-комнатные

-21

2161

-70

-3.12

5-комнатные и выше

-23

2105

-93

-4.22

Среднее

-137

2084

-18

-0.84

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья в анализируемом месяце показал сокращение цен на квартиры в монолитных домах на 1,7 %и на квартиры в новой постройке на 1,2 %.

Рассматривая распределение объема предложений по ценовым уровням (ДИАГРАММА 2), видно, что анализируемая база в мае 2014 года сократилась объектами во всех сегментах. Так, для объема предложения в диапазонах 600-1600 $/кв.м и 1600-2600 $/кв.м количество предложений снизилось на 11,1% и 0,4% соответственно. Для диапазона 2600-4500 у.е./кв.м зафиксировано уменьшение объёмов на 27,4%.

Распределение предложений по ценовым уровням по городуУдельная цена предложения новых объектов, позиционирующихся менее месяца, в мае выросла на 1,4 %, и ценовой разрыв между новыми объектами и объектами, выставленными на продажу более месяца, составил 56 у.е./кв.м. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 20 %от общего объема предложений.

При этом удельная цена квартир, продающихся более месяца, продолжает снижаться. В мае по отношению к апрелю цены сократились на 1,2 %.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Удельные цены предложения по городу

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1,4 % (до 2535 у.е./кв.м). Снижение цен в данном сегменте прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с апрелем средняя цена предложения не изменилась и осталась на уровне 1688 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где цена выросла.

Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дорогого» жилья
у.е./кв.м

Изменение
к апрелю 2014 г.

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дешевого» жилья
у.е./кв.м

Изменение
к апрелю 2014 г.

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

2550

-24

-0.94

1732

-9

-0.56

1.47

2-комнатные

2468

-6

-0.26

1706

+19

+1.11

1.45

3-комнатные

2517

-45

-1.77

1657

-12

-0.71

1.52

4-комнатные

2802

-184

-6.16

1606

-13

-0.77

1.74

5-комнатные и выше

2895

+72

+2.55

1418

-123

-7.99

2.04

Алматы

2452

-25

-1.00

1671

0

0.00

1.47

Есиль

3049

-115

-3.62

1949

-21

-1.09

1.56

Сарыарка

2391

-2

-0.06

1571

+18

+1.15

1.52

Среднее

2535

-36

-1.40

1688

0

0.00

1.50

Отметим, что цены в сегменте «дешевого» жилья увеличивались с середины 2012 года в среднем на 1,2 % в месяц, при этом цены в сегменте «дорогого» жилья растут медленнее, чем в сегменте «дешевого», в среднем 0,7 % в месяц.

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20 % анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,50, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились.

Динамика изменения индекса расслоения на рынке вторичного жилья

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за сегментом «дорогого» жилья (с ноября 2007 года) тенговые цены увеличились на 36,9 % (+124 500 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 46,6 % (+97 600 тг/кв.м). Средний ценовой показатель по городу повысился на 42,2 %, прибавив к каждому квадратному метру по 110 700 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 48,4 %, а наименьший — на многокомнатное — 28,6%.

Однако долларовые цены все еще находятся ниже пиковых цен 2007 года в сегменте «дорогих» и средних, где цена на 19,3 % и 3 % ниже соответственно. При этом «дешевые» цены выросли на 15,8 %.

Распределение средней удельной цены предложения на рынке вторичного жилья

Средняя цена за квартиру в Астане составляет 144 900 у.е. (от 83 100 у.е. — за 1-комнатную до 432 600 у.е. — за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 4,4 % меньше или минус 6600 у.е. Максимальный годовой рост наблюдается на 1-комнатное жилье — 12,3 %, при этом за год прибавилось к запрашиваемой цене 9100 у.е., а на многокомнатные квартиры, напротив, прослеживается снижение на 26,5 %, или минус 155 800 у.е.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5336 ед. общей площадью — 369 тыс. кв.м, объёмом рынка в ценах предложения — 772 млн долларов.

Лидером по объёму предложений остаётся район Алматы — 52%, а минимум традиционно пришёлся на новый, быстро застраивающийся, административный район Есиль — 17%.

РайоныАнализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

КомнатностьАнализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объёме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48%, в монолитных и панельных домах — 32% и 20% соответственно.

Материал

Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырём основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 71%, постройкам старого типа — 1%, улучшенной планировки — 20% и «хрущёвкам» — 8%.

Качество жилья

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

С июля 2013 годав Астане наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения. В марте 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения г. Астаны составили 101 241 тенге, что на 4,5% выше, чем в марте 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период уменьшились на 1,8%.

Можно отметить, что в 2014 году в течение трех месяцев реальные денежные доходы населения имеют отрицательную динамику, и держаться на уровне 98,2% к соответствующему периоду прошлого года.

Динамика номинальных и реальных денежных доходов населения

Объёмы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объём выданных ипотечных кредитов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. На диаграмме 12 заметно увеличение сумм ипотечных займов в 2013 году по сравнению с 2012 годом. В январе-марте 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 5778 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.

Динамика объемов ипотечного кредитования населения банками второго уровня

При этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалируют над долларовыми, а в течение последних трех лет долларовые кредиты заметно сокращаются.

Ипотечное кредитование населения банками второго уровня

В 2014 году в динамике регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Астана наблюдается значительное снижение, что свидетельствует о том, что покупатели заняли выжидательную позицию, при этом продавцы неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. В апреле 2014 года по сравнению с мартом количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах выросло на 52%, что свидетельствует об отложенном спросе в после девальвационном месяце текущего года.

Динамика регистрируемых сделок купли-продажи

По данным Департамента статистики г. Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Однако в январе-апреле 2014 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство составил 24897,2 млн тенге, это 145,2% к уровню января-апреля 2013 года. За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 2187 квартир, общая площадь введенного жилья составила 314,1 тыс. кв.м, что на 18,8% выше уровня января-апреля 2013 года.

Динамика ввода в эксплуатацию жилых домов общей площади

Выводы

  • Относительно апреля в мае 2014 года снижение составило 18 долларов на каждый квадратный метр, или 0,8 %.
  • Сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 1-, 3- и 4-комнатные квартиры в монолитных домах новой постройки, в то время как изменения цен в остальных сегментах не превысили уровня погрешности расчетов.
  • Относительно апреля 2014 года на рынке вторичного жилья отмечается сокращение объема предложения.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1 %-1,5 % в месяц.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков