Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (май 2014 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (май 2014 г.)

Средняя ставка найма в столице сложилась на уровне 1022 у.е. за месяц проживания (186 700 тенге). В сегменте «дорогого» жилья арендная ставка увеличилась на 5,6% (до 1666 у.е. за месяц проживания), в сегменте «дешевого» жилья, напротив, сократилась на 1,9% (до 634 у.е.). Средняя ставка найма по городу установилась на уровне 14,16 у.е./кв.м. Количество анализируемых предложений составило 1572 квартиры.

Цены по районам

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагаются к аренде в районе Есиль — 1380 у.е. в месяц, превышение среднего показателя по городу составляет 35% (диаграмма 1). В районах правого берега арендные ставки держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 6-16%

Средние арендные ставки в разрезе районов городаВ мае диапазон ставок аренды находился в пределах от 328 у.е./мес. (за 1-комнатную в районе Сарыарка) до 8208 у.е./мес. (за многокомнатную квартиру в том же районе). 

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район

Средняя
стоимость
аренды,
за квартиру у.е./мес.

Изменение
к апрелю 2014 г.

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./кв.м

Изменение
к апрелю 2014 г.

у.е.

%

у.е.

%

Алматы

863

+15

+1.79

13.31

+0.18

+1.40

Есиль

1380

+32

+2.39

15.70

+0.26

+1.65

Сарыарка

960

-1

-0.09

14.17

-0.11

-0.77

По городу

1022

+23

+2.29

14.16

+0.16

+1.12

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в марте 2014 года составила 162 569 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 186 700 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру, только в сегменте «дешевого» жилья. В сегменте «дешевого» жилья ставка найма находится на уровне 115 800 тенге за квартиру, что составляет 71,2% от среднемесячной номинальной заработной платы.

Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 341855тенге, доступны квартиры в сегменте элит-класса (304500 тенге за квартиру), отдавать за такую квартиру придется 89,1%.

Самый низкий уровень заработной платы у работников в области административного и вспомогательного обслуживания — 105999тенге в месяц, здесь доступны только 1-комнатные квартиры эконом-класса, что составляет 72,3% от среднемесячной заработной платы. 

Цены по формату квартир

В течение мая в разрезе формата квартир также наблюдались незначительные изменения арендных ставок. Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно держится на 2-комнатные квартиры — 13,32 у.е. в месяц. 

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Формат квартиры

Средняя
стоимость
аренды квартиры,
у.е./мес.

Изменение
к апрелю 2014 г.

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./кв.м

Изменение
к апрелю 2014 г.

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

564

+5

+0,98

14,26

+0,15

+1,04

2-комнатные

836

-5

-0,56

13,32

+0,02

+0,14

3-комнатные

1492

+13

+0,85

14,56

+0,19

+1,35

4-комнатные

2890

+242

+9,15

17,74

+0,74

+4,33

Комнаты

204

+1

+0,57

9,65

+0,04

+0,42

По городу

1022

+23

+2,29

14,16

+0,16

+1,12

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу на 11,5%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

Средние арендные ставкиСредние ставки найма в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья изменились разнонаправлено: в сегменте «дорогого» жилья увеличились на 5,6% (до 1666 у.е. за месяц проживания). В сегменте «дешевого» жилья, напротив, сократились на 1,9% (до 634 у.е. за месяц проживания)

Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартиры в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны

Формат квартиры

Средняя
стоимость
аренды
в «дорогом» сегменте,
у.е./мес.

Изменение
к апрелю 2014 г.

Средняя
стоимость
аренды

в «дешевом» сегменте,
у.е./мес.

Изменение
к апрелю 2014 г.

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

715

0

0

420

-6

-1,52

1,70

2-комнатные

1248

+8

+0,62

600

-20

-3,25

2,08

3-комнатные

2672

+22

+0,83

836

+3

+0,32

3,20

4-комнатные

5480

+805

+17,21

1211

-123

-9,21

4,52

Комнаты

314

-5

-1,48

107

-1

-1,32

2,93

Алматы

1364

+92

+7,23

562

-28

-4,78

2,43

Есиль

2126

-51

-2,36

848

-5

-0,56

2,51

Сарыарка

1737

+133

+8,32

562

-9

-1,65

3,09

Среднее

1666

+88

+5,60

634

-12

-1,92

2,63

В анализируемом периоде повышение ценовых показателей в сегменте «дорогого» жилья прослеживается в районах Алматы и Сарыарка. В разрезе комнатности рост наблюдается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры.

В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено сокращение ценовых показателей во всех районах города. В разрезе комнатности основное снижение пришлось на многокомнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартир по городу (1022 у.е./месяц) в мае опустился ниже максимального показателя ноября 2007 года (1315 у.е.) на 22,3%, однако он превосходит свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 у.е.), на 61,5%.

В мае прошлого года цены на арендное жилье в целом по городу были несколько выше. За год в целом по городу ставки найма сократились на 5%. Основное влияние на снижение средней цены оказали арендные ставки 1- и 2-комнатного жилья.

Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 1,8%, «дешевого» — на 7,5%.

Доходность жилья

Доходность жилья показывает, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в аренду, или, положив сумму стоимости квартиры на депозит, получать проценты.

В мае 2014 года средняя ставка по депозитам в тенге составила 9,5% годовых и 3,7% годовых по депозитам в долларах (средняя ставка вознаграждения по данным 10 банков Казахстана).

В связи с тем, что на рынке аренды ставка найма выросла, а на рынке вторичного жилья продолжилось снижение средних цен, в мае наблюдается увеличение доходности в среднем ценовом сегменте и в сегменте «дорогого» жилья.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 10,7 %. Этот показатель свидетельствует о том, что сумма среднемесячного дохода от сдачи 1-комнатного жилья в аренду и годового темпа увеличения его стоимости на 1,2 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости в тенге, или на 7 п.п. в долларах США.

В сегменте элит-класса в анализируемом месяце высокий процент доходности у многокомнатных квартир — 10,14 %.

В таблице 4 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Следует отметить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 4. Показатели доходности в г. Астана

Сектор рынка арендного жилья

Доходность квартир
в среднем по городу, п.п.

Доходность квартир
в сегменте «дорогого» жилья, п.п.

Доходность квартир
в сегменте «дешевого» жилья, п.п.

 
 

1-комнатные

8,29

6,58

10,74

 

2-комнатные

7,93

7,23

9,28

 

3-комнатные

8,64

9,35

8,66

 

4-комнатные

10,01

10,14

8,80

 

Комнаты

6,33

4,80

6,81

 

Алматы

8,06

7,73

9,31

 

Есиль

7,88

7,48

8,19

 

Сарыарка

9,26

9,45

9,77

 

По городу

8,54

8,34

9,26

 

Анализируемая база предложения

Анализ проведен на базе 1572 объекта, предоставленных газетой «Недвижимость» и порталом kn.kz. Район правого берега, включающий два административных района, — Алматы и Сарыарка, занимает в ней 84%. Район левобережья, или новый административный район Есиль, занимает 16% в анализируемом объеме (диаграмма 5).

Структура рынка арендного жилья в разрезе административных районов

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения. Их удельный вес составил 57%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3% (диаграмма 6).

Выводы

  • С начала года средняя арендная ставка на жилье сократилась на 5%, с начала снижения (октябрь 2013 года) — на 25,5%.
  • С сентября 2013 года средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась с 10% до 8,54%, или сократилась на 1,46 п.п.
  • В ближайшие месяцы в связи с сезонным снижением деловой активности на рынке арендного жилья прогнозируется стабильность средних ставок аренды.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

3 комментария:

Обновить
Александр (12.06.2014 08:29)

Если учесть, что, по данным департамента статистики г. Астаны, среднемесячная номинальная заработная плата в марте 2014 года составила 162 569 тенге, а средняя арендная ставка по городу зафиксирована на уровне 186 700 тенге за квартиру, то человек со среднестатистической заработной платой сможет снять квартиру, только в сегменте «дешевого» жилья. В сегменте «дешевого» жилья ставка найма находится на уровне 115 800 тенге за квартиру, что составляет 71,2% от среднемесячной номинальной заработной платы.

Для работников финансовой и страховой деятельности, чья заработная плата составляет 341 855 тенге, доступны квартиры в сегменте элит-класса (304 500 тенге за квартиру), отдавать за такую квартиру придется 89,1%.

Самый низкий уровень заработной платы у работников в области административного и вспомогательного обслуживания — 105 999 тенге в месяц, здесь доступны только 1-комнатные квартиры эконом-класса, что составляет 72,3% от среднемесячной заработной платы.


Думал у вас нормальные специалисты, а оказывается нет. Средняя зп по статистике включает в себя выплаты до вычетов, т.е. реальная зп после вычетов примерно на 20 процентов ниже! Кроме этого не могу понять, вы цены со своего портала берете?? Если да, то они у вас так скажем плановые, а реально люди договариваются ниже покупать, зачем показываете завышенные цены и от них расчет ведете? Второй момент, это дублирование объявлений, когда продают разные агенства одни и те же квартиры, надеюсь в общей статистике вы их вычитаете и не показываете.

Татьяна, аналитик (12.06.2014 09:37)

Действительно Александр, расчет средней заработной платы, согласно методологическим пояснениям Агентства РК по статистике, ведется путем разделения фонда начисленной зарплаты трудящихся на количество отработанных ими часов за фиксированные периоды времени или на среднюю численность работников.
Но, можно спросить, почему вы не учитываете стоимость затрат на рабочих, не учитываемых в фонде заработной платы. Такие как: бесплатно предоставленных продуктов питания и топлива, расходы на жилье работников, которые берет на себя работодатель, расходы работодателей на социальное обеспечение, расходы на профессиональную подготовку, расходы на социальные услуги, такие расходы, как связанные с перевозкой сотрудников на работу и с работы, которые берет на себя работодатель,3 включая компенсацию затрат работникам, рабочей одеждой, наймом и другими элементами и так далее.
Для составления аналитических отчетов, наш отдел использует данные, которые публикуются на сайте kn.kz и в газете "Недвижимость", где мы всегда оговариваем, что это цены предложения, а не сделок. Если динамика цен предложений демонстрирует снижение, то цены сделок однозначно не растут.
Количество объявлений от агентств в Астане менее 7%, они не вносят большого вклада при расчете средней.

Дарига (12.06.2014 09:57)

Александр, Вы явно не арендатор. Во-первых в обзоре расчеты не продажи, а аренды квартир поэтому ни о каких ценах продажи речь не идет. Во-вторых какая цена найма стоит в предложении, по такой и сдают, а то и выше. За мою практику десятилетнего съема жилья ни разу никто не уступил а то и повышали ставку. Внимательней надо быть, Александр.

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков