Аналитический обзор рынка дачных участков Астаны (май 2014 г.)

В мае 2014 года на рынке дачных участков столицы средняя удельная цена сложилась на уровне 4987 у.е. за сотку, в пригороде —1260 у.е. за сотку. Количество анализируемых объектов составило 416 ед. общей площадью — 3423 сотки.

Цены в разрезе районов

Среди административных районов самая «дорогая» запрашиваемая цена на дачные участки прослеживается в районе Алматы — 6190 у.е./сот. Сложился данный показатель из трех основных территорий: микрорайона Юго-Восток — 8163 у.е./сот., поселка Интернациональный — 7589 у.е./сот. и поселка Промышленный — 5226 у.е./сот.

В районе Сарыарка средняя запрашиваемая цена зафиксирована на уровне 5098 у.е./сот. В разрезе основных территориальных районов цены распределились следующим образом: в районе ЗГА — 6641 у.е./сот., в микрорайоне Коктал — 5317 у.е./сот., вдоль Астраханской трассы — 3618 у.е./сот. и в районе ПМК-6 — 3423 у.е./сот.

Самые «дешевые» дачные участки располагаются в районе Есиль, здесь ценовой показатель оказался на отметке — 4781 у.е./сот. В разбивке по основным территориям показатели распределились следующим образом: вдоль Коргалжинской трассы — 5215 у.е./сот., в направлении аэропорта — 5031 у.е./сот. и в поселке Пригородном — 4594 у.е./сот.

В пригороде Астаны ценовой показатель зафиксирован на уровне 1260 у.е./сот.: вдоль Карагандинской трассы — 2428 у.е./сот., в поселке Косши — 2262 у.е./сот. и в поселке Коянды — 1144 у.е./сот.

Цены в разрезе площади территории

В разрезе дачных участков по площади максимальная цена предложения зафиксирована в сегменте с площадью участка до 6 соток — 10 983 у.е./сот., такие участки предлагаются только в городе. Данный показатель превышает средний показатель по городу более чем в 2 раза.

Дачные участки, площадью от 6 до 9 соток, находятся в среднем ценовом сегменте. В мае по отношению к апрелю 2014 года изменения цен в данном сегменте незначительные.

Самые «дешевые» дачи площадью свыше 9 соток продаются в пригороде Астаны — 1229 у.е./сот., при этом за аналогичные участки в городе просят в среднем немногим более 4 тысяч за сотку (диаграмма 2 и таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка дачных участков в разрезе площади территории 

Цены в разрезе садовых обществ

К наиболее «дорогим» городским дачным обществам относятся: «Учитель», «Зеленая роща», «СМП-49», «Фламинго», «Маяк», «Абрикосовый», «Журавушка», «Почтовик», «Ударник» и «Родничок». Здесь средняя удельная цена предложения за одну сотку варьируется от 5400 до 8330 долларов.

К наиболее «дешевым» городским дачным обществам относятся: «Керамик», «Приборист», АТП-2, «Юбилейное», ВРЗ, «Железнодорожник» и «Вишенка», здесь средняя удельная цена предложения за одну сотку держится на уровне от 2500 до 3820.

К наиболее «дорогим» дачным обществам, расположенным в пригороде Астаны, относятся: «Карлыгаш», «Дубинушка», «Яблочко» и «Нурлы». Здесь диапазон цен колеблется в пределах 1650-2500 у.е./сот. К наиболее «дешевым» — «Экспресс», «Акмола Мелиорация», «Связист» и «Вишневый сад» с диапазоном цен 660-930 у.е./сот. 

Таблица 2. Показатели рынка дачных участков в разрезе названия садового общества

Определяющим фактором стоимости дачи помимо размера участка является тип дачного дома. Так, дачи с капитальным зимним домом стоят в среднем 6608 у.е. за сотку, что выше среднего показателя по городу на 26,5%. Средние цены предложения на дачные участки с летним домиком уже почти в два раза ниже — 3578 у.е. за сотку, а сегмент дач без домика в среднем стоит 2969 у.е. за сотку.

Таблица 3. Показатели рынка дачных участков в разрезе площади территории

Цены по сегментам «дорогих» и «дешёвых» дачных участков

По сравнению с апрелем изменения в сегментах «дорогих» и «дешевых» дачных участков по городу находились в пределах погрешности расчетов.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам

Ценовые изменения в ретроспективе

В динамике средней цены предложения, как в городе, так и в пригороде Астаны, прослеживается повышательный тренд, при этом темпы роста в городе увеличиваются. Цены в 2013 году превысили среднюю цену за 2012 на 32,4%, при этом в 2012 году рост по сравнению с 2011 годом составил 24,7%.

Основное влияние на общегородской показатель по-прежнему оказывают растущие цены районов правого берега. В I квартале 2014 года повышение цен по городу составило 10,8% по отношению к IV кварталу 2013 года, а по отношению к аналогичному периоду прошлого года — 28,5%.

В пригороде рост цен в 2012 году составил 30,5%, в 2013 году — 27,1%. В I квартале 2014 года наблюдается рост цен в пригороде на 3,5% по отношению к IV кварталу 2013 года, а по отношению к IV кварталу 2013 года — рост на 33,9%.

Анализируемая база предложения

В мае объем предложения к продаже дачных участков составил 416 объектов: из них в городе — 277, в пригороде — 139.

Максимальное количество объектов, предлагаемых под дачные участки, расположены в пригороде, а минимальное — в районе Алматы и Сарыарка.

Наибольшее количество занимают объекты площадью от 6 до 9 соток — 216 ед., сегмент участков свыше 9 соток составил — 144 ед., наименьшее количество — 11 ед., занимают дачи до 6 соток.

Максимальное количество объектов в анализируемом периоде выставлялось на продажу в поселке Пригородном — 32%, а минимальное количество дачных участков приходится на район аэропорта — менее 3%.

Распределяя дачные участки по площади территории, можно отметить, что наибольшее количество занимают объекты с площадью от 6 до 9 соток — 216 ед. Следующий сегмент приходится на участки свыше 9 соток — 144 ед. Наименьшее количество 11 ед. занимают дачи до 6 соток расположенные только в городе.

Максимальное количество объектов в анализируемом периоде выставлялось на продажу в поселке Пригородном — 32%, а минимальное количество дачных участков приходится на район аэропорта — менее 3%.

Выводы и прогнозы

На рынке дачных участков, как в городе, так и в пригороде, средняя удельная цена предложения в течение мая оставалась стабильной. Ожидается, что в ближайшие месяцы на рынке дачных участков стабильность средних цен предложения сохранится.

В соответствии с нормами законодательства не допускается ведение садоводства и занятие сельским хозяйством на территории города Астаны. Генеральным планом развития Астаны, утвержденным постановлением правительства, предусмотрено осуществление нового строительства на территории всех оставшихся на сегодня дачных массивов.

В целях развития генплана и застройки столицы акиматом Астаны осуществляются мероприятия по изъятию земельных участков для государственных нужд, и основную долю из них (99%) составляют садовые участки. Все земельные участки, которые попадают под любое изъятие, оценивает независимая оценочная компания.

В соответствии с законодательством страны, строения на садоводческих участках не могут признаваться жилищем, так как предусматривают сезонный (временный) характер и не предназначены для постоянного проживания. Все существующие садоводческие массивы подлежат изъятию и будут застраиваться различными социально-культурно-бытовыми объектами, такими как больницы, детские сады, школы, дороги, парки, скверы и т.д.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046