Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (май 2014 г.)

В мае на рынке арендногожилья Алматы после полугодового снижения ставок аренды установилось ценовое затишье. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне 878 у.е. за 1 месяц проживания. При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья достигла уровня1412 у.е./мес.(+2,6%), а «дешевого» —522 у.е./мес.(-1,4%). Количество анализируемых объектов составило 1995 квартир.

Цены по районам

Сокращение средних арендных ставок зафиксировано только вАлмалинском районе, а в остальных районах города изменения незначительные, то есть лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов(см. таблицу 1).

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе, что превышает средний показатель по городу на 51%. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Турксибском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 49%.

При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе —

16,05 у.е., а наименьшая - в Алатауском — 7.93 у.е.

Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности в мае отмечается снижение ценового показателя только на 1-комнатные квартиры.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 14,37 у.е., а наименьшая – на 1-комнатные — 12.49 у.е..

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 2.

Таблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

В течение полугода сокращались средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья. В маев«дешевом» сегменте снижение ставок аренды продолжилось и к апрелю составило 1,4%, а в «дорогом», напротив, ставки найма выросли на 2,6%.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Основное влияние нап овышение ценового показателя в сегменте «дорогого» жилья оказали цены Бостандыкскогои Турксибского районов. В разрезе комнатности рост наблюдается на 4- и многокомнатные квартиры.

В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено незначительное снижение ценовых показателей в Алатауском, Алмалинском, Жетысуском и Медеуском районах. В разрезе комнатности снижение ставок найма наблюдается на 1-, 2-, и 3-комнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период с января 2008 года средний показатель аренды квартиры по городу (878 у.е./мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 у.е./мес.), на 20%, но все еще находится на 38% ниже, чем показатель января 2008 года (1414 у.е./мес.).

За год в целом по городу ставки найма сократились на 14,5%. Основное влияние на снижение средней цены оказали арендные ставки 1-, 2- и 4-комнатного жилья.

Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 20%, а «дешевого» - на 15%.

В динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохраняетсяпонижательный тренд.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В мае 2014 года средняя ставка по депозитам в долларах составила 3,7% годовых, а в тенге – 9,5%.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).

Таблица 5. Доходность арендного жилья

В течение последних шести месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 7,94.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде прослеживается в Бостандыкском районе, где на его долю приходится30%, а минимум ‑ на Алатауский и Турксибский районы — по 2%.

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 40%,минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные) — 2%.

Выводы и прогнозы

• В мае 2014 года на рынке арендного жилья города Алматы наблюдается стабильность.
• За полгода средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась на 2,85п.п.
• В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется летнее ценовое затишье.
• Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046