Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (май 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (май 2014 г.)

На рынке вторичного жилья города Алматы наблюдается ценовое затишье. В мае 2014 года средний ценовой показатель сложился на уровне 1989 у.е./кв.м, в тенговом эквиваленте – до362900 тг/кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья также незначительно сократились.

Цены по административным районам

В разрезе районов города наблюдается повышение ценового показателя в Алатауском районе и снижение — в Жетысуском и Турксибском. В остальных районах города изменения ценовых показателей незначительные, т. е. лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

Алатауский

136

2

1447

+42

+2.98

Алмалинский

1308

19.27

2126

+12

+0.56

Ауэзовский

1665

24.53

1705

-11

-0.65

Бостандыкский

1748

25.76

2230

-21

-0.95

Жетысуский

630

9.28

1466

-23

-1.57

Медеуский

825

12.16

2661

+34

+1.31

Турксибский

475

7

1406

-30

-2.06

По городу

6787

100

1989

-6

-0.31

Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе, их цена превышает средний показатель по городу на 34%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 12% и 7% соответственно.

В районах Алматы – 1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 26-29%. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 27%, а в спальном Ауэзовском районе — на 14%.

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в мае 2014 года

Название комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, м²

Цена, у.е.

Цена,  у.е./кв.м

ЖК "Ренессанс"

3

146

800000

5479

ЖК "Ботанический Сад"

4

150

850000

5667

ЖК BaganashilSevenStars

4

176

1000000

5682

ЖК "Изумрудный Город"

3

60

350000

5833

Коттеджный городок "Долина Роз"

7

340

200000

5882

ЖК MegatowerAlmaty

3

101.9

620000

6084

ЖК "Есентай Парк"

3

134

840000

6343

Коттеджный городок "Арман Вилла"

4

225

1520000

6756

ЖК "Керемет"

3

90

750000

8333

ЖК "Версаль"

4

176

1500000

8523

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Ренессанс", ЖК "Ботанический Сад", ЖК Baganashil Seven Stars, ЖК "Изумрудный Город", коттеджный городок  "Долина Роз", ЖК Megatower Almaty, ЖК "Есентай Парк", коттеджный городок "Арман Вилла", ЖК "Керемет" и ЖК "Версаль". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5480–8520 у.е./кв.м.

В маенаибольшая средняя запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса составила 3121 у.е./кв.м (568200 у.е../кв.м), а наименьшая средняя цена предложения на квартиры комфорт-класса — 1449 у.е./кв.м (263700 тг/кв.м).

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов. Исключения составили только многокомнатные квартиры, где прослеживается рост цен.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

1-комнатные

1318

19.42

1883

-21

-1.10

2-комнатные

2297

33.84

1924

-11

-0.56

3-комнатные

2425

35.73

1998

-15

-0.76

4-комнатные

644

9.49

2298

+27

+1.20

5-комнатные и выше

103

1.52

2692

+244

+9.95

По городу

6787

100

1989

-6

-0.31

Анализ средних цен в разрезе типа жилья демонстрирует снижение цен на квартиры улучшенной планировки. Средние цены предложения в остальных сегментах жилья изменились незначительно.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья

Тип жилья

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

Новой постройки

1865

27.48

2098

+30

+1.46

Приватизированное общежитие

97

1.43

1528

+42

+2.81

Старой постройки

136

2

1586

+83

+5.55

Улучшенной планировки

2899

42.71

2030

-26

-1.27

"Хрущевки"

1790

26.37

1867

-8

-0.42

По городу

6787

100

1989

-6

-0.31

Распределение объема предложений по ценовым уровням в мае демонстрирует незначительные изменения к апрелю, однако с начала года прослеживается значительное сокращение объемов в сегменте «дорогого» жилья на 28,2%.

Распределение объёма предложений по ценовым уровням

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,2% (до 2548 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с апрелем средняя цена предложения сократилась на 0,4%(до 1533$/кв.м).

Средние ценовые показатели по городу

Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения,в сегменте «дорогого» жилья
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
удельная
цена
предложения,в сегменте «дешевого» жилья,          у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

2310

-17

-0.73

1542

-21

-1.35

1.50

2-комнатные

2439

-14

-0.58

1507

+3

+0.18

1.62

3-комнатные

2562

-29

-1.13

1517

-8

-0.54

1.69

4-комнатные

3116

+41

+1.33

1654

-7

-0.45

1.88

5-комнатные и выше

4275

+354

+9.03

1652

+55

+3.42

2.59

Алатауский

1736

+67

+3.99

1185

+4

+0.33

1.46

Алмалинский

2692

+34

+1.28

1661

-9

-0.56

1.62

Ауэзовский

2129

-34

-1.57

1349

+18

+1.35

1.58

Бостандыкский

2888

-11

-0.39

1709

-34

-1.96

1.69

Жетысуский

1798

-66

-3.54

1170

-36

-2.97

1.54

Медеуский

3600

+50

+1.41

1859

+19

+1.02

1.94

Турксибский

1716

-54

-3.06

1162

+3

+0.22

1.48

По городу

2548

-5

-0.20

1533

-6

-0.39

1.66

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1996 у.е./кв.м)сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 у.е./кв.м), на 39,6%, но все еще находится на 34,9% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 у.е./кв.м).

В мае прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали все форматы квартир. Максимальный годовой рост зафиксирован на многокомнатное жилье — 7,6%, а минимальный — на 1-комнатное — на 0,4%. В целом по городу годовой рост составил 2%.

При этом в сегменте «дешевого» жилья рост цен составил 2,9%, а в сегменте «дорогого» — 2%.

Динамика средней удельной цены предложения квартир

По данным Департамента статистики г.Алматы,за год(с апреля 2013 года по март 2014 года) уровень инфляции составил 6%,при этом можно отметить, что изменение среднего ценового показателя по городу на рынке вторичного жилья в «дешевом» и среднем ценовом сегментах не превышает уровня инфляции.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне‑ около 1950 у.е./кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживалась небольшая положительная динамика, которая сменилась снижением.

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,66, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем не изменились.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 6,8 тыс. квартир.

Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, чтомаксимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум пришелся на Алатауский район.

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 6,3% (по уточненным данным Стат. агентства по г. Алматы). За первые 3 месяца 2014 года темп роста среднедушевых денежных доходов составил 1,7%.

Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме 8.

Динамика среднедушевого денежного дохода населения

Динамика номинальных и реальных денежных доходов населения

Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако начало 2014 года ознаменовалось ростом ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование населения банками второго уровня

Динамика объемов ипотечного кредитования банками второго уровня

Сдержанные темпы роста экономики и февральская девальвация негативно отражаются на реальных денежных доходах населения. Очевидно что в первую очередь это скажется на доступности жилья для населения с низкими и средними доходами. Как видно, цены в сегменте жилья комфорт- и эконом-класса уже подверглись снижению. В данных сегментах жилья сокращение цен может составить 7-10%до конца года.

Жилье элит- и бизнес-класса также отреагирует на девальвацию, но с задержкой во времени и более низкими темпами снижения, так как спрос на данный вид жилья находится у населения с достаточно высоким уровнем дохода.

Выводы

  • В мае на рынке вторичного жилья города Алматы прослеживается снижение цен на квартиры улучшенной планировки.
  • С начала девальвации на рынке снижение составило 2,1%.
  • Ожидается дальнейшее снижение ценовых показателей в пределах 0,5-1% в месяц.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков