Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (июнь 2014 г.)

В июне 2014 года на рынке вторичного жилья Караганды средняя цена предложения составила 1095 у.е. (199290 тг) за квадратный метр. Согласно данным аналитической службы www.kn.kz, снижение цены за месяц составило 1% при погрешности 0,8%.

Средняя цена вторичного жилья (у.е./кв.м) — 1095

1313 — в районе Город (=)

827 — в районе Майкудук (-)

1220 — в районе Юго-Восток (-)

1174 — в районе Михайловка (=)

764 — в районе Пришахтинск (-)

Цены по районам

Снижение цен зафиксировано в районах Майкудук и Юго-Восток — на 1,17% и 1,59% соответственно. В остальных районах изменения не превысили погрешности расчетов (таблица 1).

Максимальной ценой квадрата в анализируемом периоде традиционно обладает жилье, расположенное в Городе, — на 20% выше среднегородского показателя. Далее по уровню снижения цены следуют Юго-Восток и Михайловка. Наиболее доступными по цене являются квартиры, находящиеся в районах Майкудук и Пришахтинск. Средняя удельная цена в Майкудуке на 24% ниже среднегородского показателя, в Пришахтинске — на 30%.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Цены по формату квартир

В разрезе форматов квартир ценовое снижение зафиксировано на одно- и двухкомнатные квартиры — на 1,73% и 1,61% соответственно.

Максимальной ценой квадратного метра обладают многокомнатные (5 и более комнат) квартиры, их цена выше среднегородской на 10%. Наиболее доступными по цене квадрата являются двухкомнатные квартиры, удельная цена которых ниже среднегородского показателя на 1,7%. 

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату

Цены по типу жилья

Самыми дорогими квартирами на рынке жилья Караганды являются квартиры в новостройках — 1304 у.е. за квадратный метр. Этот показатель выше среднего по городу на 19%. Предложение квартир в новостройках занимает всего 4% от объема предложения.

В разрезе типов жилья снижение цен в июне было зафиксировано на квартиры в «хрущевках» — на 1,2% и на жилье в домах улучшенной планировки — на 1,1%. 

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья по типу

Ценовые изменения в ретроспективе

Как показывает динамика средней цены с 2007 года, падение цен в период кризиса составило 38,8%, в среднем около 20% в год. Снижение цен продолжалось вплоть до «ценового дна» осени 2009 года.

В посткризисный период, с осени 2009-го по февраль 2014 года, рост средней цены составил 78%. Определенную коррекцию в динамику цен последних лет внесла девальвация национальной валюты в феврале текущего года. С момента девальвации снижение средней цены предложения составило 5,1%.

Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья

По результатам проведенного анализа, в июне цена квадратного метра в сегменте «дешевых» квартир составила 874 у.е./кв.м, «дорогих» — 1343 у.е. Ценовые изменения за период в сегменте «дешевых» квартир составили минус 1,17%, «дорогих» квартир — минус 1,77%.

По всем районам города, кроме Пришахтинска, наблюдаются отрицательные ценовые изменения как в «дешевом» так и в «дорогом» сегментах. 

Таблица 4. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья

Отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому» из года в год сокращается. Так, в 2010 году индекс расслоения составлял в среднем 1,85; в 2011 году — 1,66; в 2012-м — 1,55; в 2013 году — 1,49. Это связано с тем, что темпы роста цен в «дешевом» сегменте значительно обгоняли «дорогой» сегмент. В текущем периоде индекс расслоения снизился на 0,01.

Предложение

По данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, в июне 2014 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды расчетная база без учета агентств составила 4304 объекта. Относительно предыдущего периода количество предложений от частных лиц выросло на 4%.

Практически в равной доле представлено предложение в районах Город, Майкудук и Юго-Восток. Значительно меньше квартир на продажу предложено в районах Пришахтинск и Михайловка.

В разрезе комнатности максимальный объем предложения принадлежит двухкомнатным квартирам. Далее по уровню снижения объема предложения следуют трех- и однокомнатные квартиры. Минимальное количество на рынке составляют квартиры из четырех, пяти и более комнат.

В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 54%, в кирпичных домах — 44%. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 2%.

Распределение предложений по типам домов представлено на диаграмме.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Караганды значительными составляющими спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

Положительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья.

По данным Национального банка РК, динамика объемов ипотечного кредитования в Караганде имеет положительную тенденцию. В 2013 году в среднем было выдано на 497 млн тенге, или на 8,5%, больше, чем в 2012 году. В среднем в 2013 году в квартал выдавалось 1594 млн тенге ипотечных кредитов. В I квартале 2014 года было выдано 3018 млн тенге кредитов, что свидетельствует о сохранении положительной динамики ипотечного кредитования в 2014 году. По последним данным НБ РК, в апреле текущего года было выдано на 557 млн тенге больше чем марте.

Динамика индексов доходов населения Караганды показывает снижение темпов роста как номинальных, так и реальных доходов населения с начала 2013 года. Более того, в динамике реальных доходов, т.е. доходов, очищенных от инфляции, с сентября 2013 года наблюдается их снижение.  

По данным Агентства по статистике Карагандинской области, в январе-мае 2014 года на жилищное строительство направлено 12510,9 млн тенге, что на 79,2% больше объема соответствующего периода прошлого года.

За январь-май 2014 года в области введено 138,1 тыс. кв. метров общей площади жилья, что составило 96,3% к аналогичному периоду прошлого года.

Объем жилья, введенный предприятиями в январе-мае 2014 года, снизился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 32,8%. Объем жилья, введенный индивидуальными застройщиками, увеличился на 21,6%.

Средние фактические затраты на строительство 1 квадрата жилья в многоквартирных домах в январе-мае 2014 года составили 92,7 тыс. тенге, или 509 $. Средняя цена на рынке строящегося жилья составляет 1000-1300 $/кв.м (182000-236600 тг/кв.м). Таким образом, средняя цена в новостройках от застройщика оказывается почти в три раза выше себестоимости строительства. 

Выводы

• Относительно мая в июне 2014 года средняя удельная цена жилой площади снизилась на 1%.
• В разрезе районов города цены упали в районах Майкудук и Юго-Восток.
• В разрезе форматов квартир ценовое снижение зафиксировано на одно- и двухкомнатные квартиры — на 1,73% и 1,61% соответственно.
• По типам домов ценовое снижение зафиксировано на квартиры в «хрущевках» на 1,2% и жилье в домах улучшенной планировки на 1,1%
• С додевальвационного периода (февраль 2014 г.) ценовое снижение составило 5,1%.
• Прогнозы аналитической службы www.kn.kz о снижении цен на жилье в связи с девальвацией подтверждаются. Ожидается, что в летний период коррекция цен на квартиры сохранится в пределах 1-1,5% в месяц.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046