Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (июнь 2014 г.)

В июне на рынке вторичного жилья в Астане средняя цена предложения сократилась на 1,7% до уровня 2047 у.е. за 1 кв.м. С начала девальвации средняя цена... 

...на вторичном рынке жилья Астаны сократилась на 4,1%. 

ЦИФРЫ ОБЗОРА:

Средняя цена предложения на рынке вторичного жилья (у.е./кв.м)

1644 (вниз) — в «дешевом» ценовом сегменте

2047 (вниз) — в среднем ценовом сегменте

2511 (вниз) — в «дорогом» ценовом сегменте

2620 (не изменилась) — на квартиры в новостройках элит-класса

В июне на рынке вторичного жилья в Астане средняя цена предложения сократилась на 1,7% до уровня 2047 у.е. за 1 кв.м. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на отметке 2511 у.е./кв.м (-1% к маю), в «дешевом» — 1644 у.е./кв.м (-2,6% к маю).

Цены по административным районам

В течение месяца средние удельные цены предложения сократились во всех районах города: максимально — в районе Сарыарка (минус 1,9% по сравнению с маем), а минимально — в районе Алматы (минус 1,1%).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагались к продаже в районе Есиль — 2443 у.е., что выше среднего показателя по городу на 19%.

В зависимости от формата квартир максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль — 2684 у.е., минимальная цена держится на 2-комнатные квартиры в районе Сарыарка — 1863 у.е.

Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в июне находилась в диапазоне 4120-5330 у.е./кв.м.

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир Астаны в июне 2014 года

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Самая высокая средняя запрашиваемая цена квадратного метра приходилась в июне на квартиры в новостройках элит-класса — 2620 у.е., а самая низкая цена предложения прослеживается на жилье старой постройки — 1620 у.е.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов. Подробнее в таблице 4.

Средние удельные цены на одно-, четырех- и многокомнатное жилье превышают средний показатель по городу на 1,2%, 7,2% и 4,8% соответственно, а цены на двух- и трехкомнатное жилье лежат ниже среднегородского показателя на 2,2% и 0,5%.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал в июне сокращение цен во всех сегментах. Исключение составили квартиры старой постройки, где средняя удельная цена за месяц не изменилась.

Анализируемая база в июне 2014 года пополнилась объектами во всех ценовых сегментах (диаграмма 2). Так, в диапазонах 600-1600 у.е./кв.м и 1600-2600 у.е./кв.м количество предложений выросло на 43% и 14% соответственно. В диапазоне 2600-4500 у.е./кв.м зафиксировано увеличение объема на 18%.

Удельная цена предложения новых объектов, позиционирующихся менее месяца, сократилась в июне на 2,9%, ценовой разрыв новыми объектами и объектами, выставленных на продажу более месяца, составил 26 у.е./кв.м. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 20% от общего объема предложений.

При этом, как видно на диаграмме 3, удельная цена квартир, продающихся более месяца, продолжает снижаться. В июне по отношению к маю цены сократились на 1,6%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1% (до 2511 у.е./кв.м). Снижение цен в данном сегменте прослеживается на одно- и двухкомнатные квартиры.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с маем средняя цена предложения сократилась на 2,6% до уровня1644 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен прослеживается на все форматы квартир.

Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется по 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,57, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за развитием рынка жилья Астаны (с ноября 2007 года) средний ценовой показатель по городу повысился на 39,8%, прибавив к каждому квадратному метру по 106900 тенге. В сегменте «дорогого» жилья тенговые цены увеличились на 36,6% (+123400 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 43,9% (+92100 тг/кв.м).

При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 47,1%, а наименьший на многокомнатное — 32%.

Однако долларовые цены всё еще находятся ниже пиковых цен 2007 года.

Средняя цена за квартиру в Астане составляет в настоящее время 143800у.е. (от 80300 у.е. за однокомнатную до 451800у.е. за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 3,4% меньше, или минус 7700 у.е. Однако в разрезе форматов квартир в течение года наблюдались разнонаправленные изменения. Так, снижение средних цен предложения было зафиксировано на многокомнатные квартиры — минус 14%, или 136600 у.е., в то время как 1-комнатное жилье подросло в цене на 3,8% (плюс 6300 у.е. за квартиру). Цены на другие форматы квартир остались без изменений.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 6100 ед. общей площадью 419 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 875 млн долларов.

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 53%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 15%.

Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают двухкомнатные квартиры — 36%, а минимальный пятикомнатные и выше — 2%.

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49%, в монолитных и панельных домах — 31% и 20% соответственно.

Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 70%, постройкам старого типа — 2%, улучшенной планировки — 20% и «хрущевкам» — 8%.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

С июля 2013 года в столице наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения. В апреле 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения города составили 98750тенге, что на 3,9% выше, чем в апреле 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период уменьшились на 2,8%.

Можно отметить, что в 2014 году в течение четырех месяцев реальные денежные доходы населения имеют отрицательную динамику и держатся на уровне 97,2% к соответствующему периоду прошлого года.

Объемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 296008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. На диаграмме 13 заметно увеличение сумм ипотечных займов в 2013 году по сравнению с 2012 годом. В январе-апреле 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 7115 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.

При этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, а в течение последних трех лет число долларовых кредитов заметно сокращается.

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Астане за январь-май 2014 года составил 689 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 года (914 сделок) на 32,7%. В мае 2014 года по сравнению с апрелем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах сократилось на 28%.

Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы всё же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Астаны сократилась лишь на 4,1%.

По данным департамента статистики г. Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Однако в январе-мае 2014 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство, составил 36480,9 млн тенге, это 121,9% к уровню января-мая 2013 года. За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 3157 квартир, общая площадь введенного жилья составила 419202 квадратных метров, что на 27,4% выше уровня января-мая 2013 года

Выводы

• По сравнению с маем в июне 2014 года снижение среднего ценового показателя по городу составило 36 долларов на каждый квадратный метр, или 1,7%.
• Это было обусловлено снижением цен на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в домах всех типов постройки, кроме старых домов.
• Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается увеличение объема предложений.
• Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на вторичном рынке жилья столицы ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.

Аналитическая служба kn.kz 

Телефон 8 (7212) 910-046