Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Караганды за январь 2010 года

В январе 2011 года на рынке вторичного жилья средняя цена предложения составила 763 у.е. за квадратный метр, с погрешностью выборки 11,7 у.е., или 1,5%. По сравнению с декабрем прошлого года средневзвешенная цена предложения не изменилась. Количество предлагаемого к продаже жилья по отношению к прошлому месяцу возросло на 171 единицу, или на 8%, и составило 2307 квартир.

Средняя цена предложения по районам

На вторичном рынке жилья города Караганды уже с первых дней января наблюдается активизация, которая главным образом выражается в увеличении количества предложений и росте ценовых показателей в большинстве районов города. Наибольшее удорожание квадратного метра жилья в отчетном периоде зафиксировано по Пришахтинску, где цена в среднем выросла на 5,9%, или на 23,5 у.е. за квадрат. Далее следует Майкудук — плюс 5,5% (24,6 у.е. за кв.м), Город — 3,7% (33,4 у.е.), Юго-Восток — 3,3% (25,3 у.е.). По району Михайловка ценовые отклонения находились в пределах допустимой погрешности, что свидетельствует об их незначительности и стабильности средней цены предложения (таблица 1).

Район

Средняя цена,
у.е./кв.м

Отклонение
к прошлому месяцу

1/2 ∑ погрешностей

у.е./кв.м

%

(+/-) у.е./кв.м

(+/-) %

Город

941

+33,4

+3,7

17,5

1,9

Юго-Восток

803

+25,3

+3,3

10,7

1,3

Михайловка

828

+7,6

+0,9

53,8

6,5

Майкудук

469

+24,6

+5,5

12,7

2,7

Пришахтинск

418

+23,5

+5,9

16,3

3,9

Средняя

763

+5,3

+0,7

11,7

1,5

Однако удорожание квадратного метра жилья практически во всех районах Караганды не привело к резкому скачку средней цены предложения по городу. Данный факт объясняется главным образом тем, что в отчетном периоде на карагандинском рынке вторичного жилья изменилась структура предложения, а именно возросло количество продаваемых квартир в Майкудуке и Пришахтинске, т.е. районах, которые заведомо являются более «дешевыми» по уровню цен на жилье. Таким образом, по сравнению с декабрем 2010 года в отчетном периоде средняя цена предложения существенно не изменилась и составила на конец периода 763 у.е. за кв. м.

Подробный анализ структуры предложения по ценовым уровням, графически представленный на диаграмме 1, зафиксировал в отчетном периоде увеличение количества «дешевого» жилья в Майкудуке и Пришахтинске с ценовым диапазоном от 200 до 600 у.е. за квадратный метр. Наряду с увеличением доли дешевого жилья на вторичном рынке, в сегменте более дорогого жилья с ценовым диапазоном от 800 до 2000 у.е. наблюдается удорожание, о чем свидетельствует параллельный сдвиг кривой предложения вправо.

Средняя цена предложения по типу квартир

Продолжив дальнейшее исследование, можно увидеть, что в разрезе формата квартир средние цены предложения не изменились и все отклонения лежали в пределах допустимых погрешностей (таблица 2).

Но при этом надо учитывать тот факт, что с изменением структуры предложения изменилась и структура выборки по каждому формату жилья: по сравнению с декабрем в ней зафиксировано большее число квартир, расположенных в Майкудуке и Пришахтинске. Таким образом, возросшие доли предложения «дешевого» жилья Майкудука и Пришахтинска не позволили средним ценам в разрезе формата квартир преодолеть рубеж погрешности и прибавить в значении. В силу этого средняя цена предложения значительно не изменилась и оставалась в пределах погрешности весь период.

Формат

квартир

Средняя цена,
у.е./кв.м

Отклонение
к прошлому месяцу

1/2 ∑ погрешностей

у.е./кв.м

%

(+/-) у.е./кв.м

(+/-) %

1-комн.

709

+13,2

+1,9

24,1

3,4

2-комн.

714

+2,0

+0,3

16,6

2,3

3-комн.

815

+1,0

+0,1

22,4

2,7

Многокомн.

827

+18,2

+2,3

33,8

4,1

Средняя

763

+5,3

+0,7

11,7

1,5

Изменения по материалу стен

В отчетном периоде средняя цена предложения составила по Караганде 763 у.е. за 1 кв.м. Несмотря на стабильность среднего показателя по городу, стоимость квартир в кирпичных домах за период возросла на 2,8%, или на 23 у.е. за квадрат. Ценовые отклонения по панельным и монолитным домам в отчетном периоде не превысили ошибки выборки, что говорит об их незначительности по сравнению с декабрем прошлого года (таблица 3).

Тип дома

Средняя цена,
у.е./кв.м

Отклонение
к прошлому месяцу

1/2 ∑ погрешностей

у.е./кв.м

%

(+/-) у.е./кв.м

(+/-) %

Панель

669

-11,9

-1,8

12,6

1,9

Кирпич

856

+23,0

+2,8

18,0

2,2

Монолит

887

+39,1

+4,6

64,2

7,2

Средняя

763

+5,3

+0,7

11,7

1,5

Показатели расслоения

Проведенный анализ показал: индекс расслоения на рынке вторичного жилья по городу составил 1,8, что свидетельствует о превышении стоимости «дорогого» жилья над стоимостью «дешевого» в 1,8 раза. Наибольшее расслоение рынка жилья зафиксировано в Михайловке (2,3) и Майкудуке (2,0). Цены на рынке недвижимости более однородны в Городе и Пришахтинске — здесь индекс расслоения составляет 1,8 и 1,6 соответственно. На Юго-Востоке коэффициент расслоения минимален и составляет 1,5.

Предложение

За январь 2011 года количество выставленного на продажу жилья по городу увеличилось на 171 единицу, или на 8%, и составило 2307 квартир. Максимальный рост количества предложений зафиксирован в Майкудуке — на 34,7%, или 126 квартир. Далее следуют Пришахтинск и Михайловка, где количество выставленного на продажу жилья за период выросло на 28% (30 ед.) и 22% (24 ед.) соответственно. По Городу, напротив, зафиксировано снижение объема предложения на 1,1%, или на 9 квартир. На Юго-Востоке объем предложения в отчетном периоде не изменился.

В январе в результате роста количества продаваемых квартир в Майкудуке, Пришахтинске и Михайловке изменилась структура предложения. В отчетном периоде она сложилась следующим образом: максимальную долю занял Город — 38%, или 874 ед. (против 41%, или 883 квартиры в декабре 2010 г.). Далее следует Юго-Восток — 29%, или 674 ед., напомним, что в декабре удельный вес предложения в данном районе был выше и занимал 32%. Доля Майкудука выросла по сравнению с прошлым месяцем на 4% и составила в отчетном периоде 21% (489 ед.). Доли Михайловки и Пришахтинска за период выросли каждая на 1% и заняли по 6% в совокупном объеме предложения.

С точки зрения формата жилья количество предложений в январе выросло во всех сегментах. Наибольший рост зафиксирован в сегменте двухкомнатных квартир — плюс 11,6%, или 95 ед. Далее следуют трехкомнатные — плюс 9,2% (62 ед.), многокомнатные — 2,3% (8 ед.) и однокомнатные квартиры — плюс 2,1% (6 ед.).

С точки зрения формата квартир в декабре 2010 года максимальную долю предложения — 39% заняли двухкомнатные квартиры (914 ед.), далее следуют трехкомнатные квартиры, составляющие 32% предложения (737 ед.). Доли многокомнатных и однокомнатных квартир составили 16% и 13% соответственно.

С позиции материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичным домами, на долю квартир в указанных домах приходится 50% (1152 ед.) и 48% (1100 ед.) соответственно. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален, он составляет лишь 2%, или 55 единиц.

В зависимости от качества жилья структура предложения по Караганде в январе сложилась следующим образом: 45% в общем объеме предложения заняли «хрущевки», 40% — улучшенное жилье, 10% — жилье старого типа и 5% от общего числа квартир, выставленных на продажу, расположены в новостройках.

Основные выводы по мониторингу

По результатам проведенного мониторинга можно сделать следующие выводы:

  • в отчетном периоде на рынке вторичного жилья г. Караганды зафиксирован значительный приток количества предложений по Майкудуку, Пришахтинску и Михайловке;
  • в разрезе районов города наблюдается рост ценовых показателей;
  • наряду с общим повышением цен в отдельных районах города средний показатель по городу оставался стабильным, что объясняется значительным притоком на рынок квартир в более «дешевых» районах Майкудука и Пришахтинска.

Мониторинг подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков