Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (июнь 2014 г.)

На рынке вторичного жилья города Алматы в июне 2014 года удельная цена предложения сократилась на 1,1 % до 1967 у.е./кв. м. 

Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» снизились до 2489у.е./кв.м и 1528у.е./кв.м.

Цены по административным районам

В июне наблюдается снижение ценового показателя в 4 районах города, кроме Алатауского, Медеуского и Турксибского, где изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

Алатауский

97

1.87

1460

+13

+0.89

Алмалинский

1016

19.6

2074

-53

-2.47

Ауэзовский

1350

26.04

1674

-31

-1.83

Бостандыкский

1318

25.42

2174

-56

-2.51

Жетысуский

416

8.02

1439

-28

-1.88

Медеуский

679

13.1

2638

-23

-0.86

Турксибский

309

5.96

1404

-2

-0.16

По городу

5185

100

1967

-23

-1.14

Самые «дорогие» квартиры г. Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе, ‑ цена здесь превышает средний показатель по городу на 34%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 11% и 5% соответственно.

В районах Алматы-1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 27-29%. В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 26%, а в спальном Ауэзовском районе — на 15%.

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК «Академия», ЖК «Салем», ЖК «Европолис», ЖК «Ренессанс», Коттеджный городок «Ботанический Сад», ЖК «Есентай Парк», ЖК «Долина Роз», Коттеджный городок «Арман Вилла», ЖК «Керемет» и ЖК «Солнечная Долина». Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5060–9880у.е./кв.м.

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в июне 2014 года

Название комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, м²

Цена, у.е.

Цена за 1 кв.м, у.е.

ЖК «Академия»

5

247

1250000

5061

ЖК «Салем»

3

140

710000

5071

ЖК «Европолис»

4

179

960000

5363

ЖК «Ренессанс»

3

146

800000

5479

Коттеджный городок «Ботанический Сад»

4

150

850000

5667

ЖК «Есентай Парк»

3

134

770000

5746

ЖК «Долина Роз»

4

170

1000000

5882

Коттеджный городок «Арман Вилла»

4

280

1650000

5893

ЖК «Керемет»

3

90

750000

8333

ЖК «Солнечная Долина»

4

180

1777777

9877

В июне наибольшая средняя запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса составила 3006у.е./кв. м, а наименьшая средняя цена предложения на квартиры комфорт-класса — 1470у.е./кв. м.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов. Исключения составили 2-комнатные квартиры, квартиры в кирпичной и панельной постройке, где прослеживается снижение цен.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

1-комнатные

987

19.04

1879

-4

-0.21

2-комнатные

1746

33.67

1889

-35

-1.82

3-комнатные

1884

36.34

1975

-22

-1.12

4-комнатные

491

9.47

2295

-3

-0.15

5-комнатные и выше

77

1.49

2558

-135

-5.00

По городу

5185

100

1967

-23

-1.14

Анализ средних цен в разрезе типа жилья демонстрирует снижение цен на квартиры в приватизированных общежитиях, улучшенной планировки и в «хрущевках». Средние цены предложения в остальных сегментах жилья изменились незначительно.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья

Тип жилья

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

Новой постройки

1468

28.31

2082

-16

-0.75

Приватизированное общежитие

56

1.08

1436

-93

-6.07

Старой постройки

76

1.47

1742

+156

+9.86

Улучшенной планировки

2195

42.33

2005

-25

-1.22

"Хрущевки"

1390

26.81

1818

-49

-2.62

По городу

5185

100

1967

-23

-1.14

Распределение объема предложений по ценовым уровням в июне демонстрирует незначительные изменения к маю, однако с начала года прослеживается значительное сокращение объемов в сегменте «дорогого» жилья ‑ на 47 % (диаграмма 1).

Распределение объёма предложений по ценовым уровням

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 2,3 % (до 2489 у.е./кв. м). Основное влияние на снижение показателя в данном сегменте оказали цены 2-х и многокомнатного жилья.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с маем средняя цена предложения сократилась лишь на 0,3 %(до 1528 у.е./кв. м).

Средние ценовые показатели по городуТаблица 5 Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения,
в сегменте «дорогого» жилья
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
удельная
цена
предложения,
в сегменте «дешевого» жилья
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

2264

-46

-1.97

1550

+8

+0.54

1.46

2-комнатные

2373

-66

-2.70

1490

-16

-1.09

1.59

3-комнатные

2513

-49

-1.92

1511

-6

-0.38

1.66

4-комнатные

3101

-15

-0.48

1675

+21

+1.28

1.85

5-комнатные и выше

3800

-475

-11.11

1615

-37

-2.22

2.35

Алатауский

1799

+63

+3.62

1174

-11

-0.90

1.53

Алмалинский

2582

-110

-4.08

1625

-36

-2.19

1.59

Ауэзовский

2067

-62

-2.89

1337

-13

-0.93

1.55

Бостандыкский

2770

-118

-4.08

1700

-9

-0.52

1.63

Жетысуский

1744

-54

-2.98

1154

-16

-1.36

1.51

Медеуский

3540

-61

-1.69

1878

+19

+1.00

1.88

Турксибский

1730

+14

+0.81

1147

-15

-1.32

1.51

По городу

2489

-59

-2.33

1528

-5

-0.33

1.63

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1967 у.е./кв. м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 у.е./кв. м), на 38,1 %, но все еще находится на 35,7 % ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 у.е./кв. м).

В июне прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали все форматы квартир. Максимальный годовой прирост зафиксирован на 4-комнатное жилье — 6,8 %, а минимальный — на многокомнатное — на 0,2 %. При этом в сегменте «дешевого» жилья за год рост цен составил 1,6 %, а в сегменте «дорогого», напротив, цены сократились на 0,2 %.

В целом по городу годовой прирост составил 2,4 %, не превысив уровня инфляции, ‑ 6,1 % (с июня 2013 года по май 2014 года, по данным Департамента статистики г. Алматы).

Динамика средней удельной цены предложения квартирВ динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья также прослеживается небольшой понижательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне – около 1950 у.е./кв. м, однако в последние несколько месяцев прослеживалась небольшая положительная динамика, которая сменилась снижением.

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20 % анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,63, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились.

Динамика индекса расслоения на рынке вторичного жильяСтруктура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 5,2 тыс. квартир.

Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район, а минимум пришелся на Алатауский район.

РайоныАнализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

КомнатностьПрогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20 %, то в 2013 году только 6,3 % (по уточненным данным Стат. агентства г. Алматы). За первые 4 месяца 2014 года темп роста среднедушевых денежных доходов составил 3,4 %.

Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма 8.

Динамика среднедушевого денежного дохода населенияДинамика номинальных и реальных денежных доходов населенияИпотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41 %. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование населения банками второго уровняДинамика объемов ипотечного кредитования населения банками второго уровняПри этом в течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, объемы которых течение последних пяти лет заметно сократились. Однако в апреле-мае текущего года рост долларовых кредитов возобновился.

Ипотечное кредитование населения банками второго уровняСреднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за январь-май 2014 года составил 1121 сделку, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1482 сделки) на 24,3 %. В мае 2014 года по сравнению с апрелем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах выросло на 22 %.

Однако несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась лишь на 3,2 %.

Динамика регистрируемых сделок купли-продажиПо данным департамента статистики г. Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами.

За счет всех источников финансирования введены в эксплуатацию жилые дома на 3269 квартир, общая площадь введенного жилья составила 156,7 тыс. кв. м, что в общем объеме ввода составляет 35 %.

Динамика ввода в эксплуатацию новых зданий

Выводы

  • В июне на рынке вторичного жилья города Алматы, главным образом в сегменте «дорогих» квартир, прослеживается снижение цен на 1,1 % или 23 доллара на каждый квадратный метр.
  • С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 3,2 %.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на вторичном рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 0,5-1 % в месяц.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

2 комментария:

Обновить
Бауыржан (11.07.2014 08:57)

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за январь-май 2014 года составил 1121 сделку, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1482 сделки) на 24,3 %.
кто является источником этих данных?

Татьяна, аналитик (11.07.2014 09:01)

Бауыржан, все данные предоставляются Агентством Республики Казахстан по статистике http://www.stat.gov.kz/faces/homePage/newsPageSearchResult?ID_UCM=ESTAT083107&_afrLoop=982873570646270#%40%3F_afrLoop%3D982873570646270%26ID_UCM%3DESTAT083107%26_adf.ctrl-state%3D11e20arbmj_81

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков