Аналитический обзор рынка частных домов Караганды (II квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка частных домов Караганды (II квартал 2014 г.)

Во II квартале 2014 года на рынке частных домов г. Караганды средневзвешенная цена предложения составила 793у.е./кв.м (144 850 тг/кв.м). По сравнению с I кварталом существенных... 

...изменений в средних ценах не зафиксировано. Изменение средней цены за период — минус 1,11% лежит в пределах допустимой погрешности (+/-1,93%).

Цены по районам и по формату

Максимальная средняя цена на частные дома зафиксирована на Юго-Востоке — 1008 у.е./кв.м, минимальная в мкр-не Кунгей — 581 у.е./кв.м. Это объясняется слабо развитой инфраструктурой микрорайона.

Средняя цена предложения в сегменте частных домов по районам

В разрезе районов рост цен зафиксирован в районе Михайловка на 4,6%, в остальных районах города наблюдается ценовая стабильность.

Таблица 1. Средние цены и их изменение в разрезе районов и формата домов

Район, формат

Объем предложения, ед.

Средняя цена, у.е./кв.м.

Изменение, %

Юго-Восток

90

1008

7.91

Город

879

982

2.06

Михайловка

426

762

4.6

Майкудук

429

694

0.15

Федоровка

37

654

2.3

Пришахтинск

466

594

-3.92

Кунгей микрорайон

148

581

5.58

2 комн.

74

644

-19.3

3 комн.

529

774

0.65

4 комн.

932

794

-3.88

5 комн.

465

842

2.8

Многокомн.

475

788

0.51

В разрезе формата жилья снижение средних цен наблюдается на двухкомнатные дома — минус 19,3%. Довольно значительное снижение объясняется изменением структуры предложения, а именно «вымыванием» дорогих двухкомнатных домов.

Максимальная цена квадратного метра зафиксирована в сегменте пятикомнатных домов, которая на 6% выше среднегородского показателя. Минимальная цена квадрата отмечается на двухкомнатные дома, где цена на 18% ниже средней.

Цены по материалу стен

В зависимости от материала стен максимальные цены предложения зафиксированы на кирпичные дома — 856 у.е./кв.м, далее следуют шлаколитые — 702 у.е./кв.м, блочные — 672 у.е./кв.м, и минимальные цены отмечаются на деревянные дома — 590 у.е./кв.м.

Распределение удельной цены частных домов по материалу стен

Из приведенной ниже таблицы видна закономерность, что по мере увеличения площади дома средняя цена квадратного метра увеличивается. Так, максимальная цена зафиксирована на дома площадью свыше 200 квадратов — 836 у.е./кв.м. Такая закономерность объясняется тем, что чем больше площадь дома, тем выше его классность, например, дома большей площадью представлены в виде благоустроенных коттеджей более высокого класса недавних годов постройки. А дома небольших площадей — это в основном дома на двух и более хозяев ранней постройки, без центральных коммуникаций.

Существенное влияние на цену дома оказывает и вид отопления. Так, средняя цена на дома с центральным отоплением составляет 981 у.е./кв.м. Дома, где присутствует два и более видов отопления (центральное, печное, газовое или паровое), предлагаются по цене 1128 у.е./кв.м. Рынок частных домов представлен по большей части домами с печным отоплением — 72% от общего объема предложения по цене 745 у.е. за квадрат. Минимальное количество домов с паровым отоплением — всего 4% по цене 664 у.е./кв.м.

Также видна зависимость цен на частные дома от площади прилегающей к ним территории: чем больше площадь земельного участка, тем меньше цена квадратного метра данного объекта.

Таблица 2. Средние цены и удельный вес предложения в разрезе площади, вида отопления и размера земельного участка

Сегмент рынка

Удельная цена предложения, у.е./кв.м

Удельный вес в объеме предложения, %

Площадь дома:

до 70 кв.м

803

22

от 70 до 150 кв.м

807

49

от 150 до 200 кв.м

823

6

свыше 200 кв.м

836

23

Вид отопления:

печное отопление

745

72

паровое отопление

664

4

центральное отопление

981

15

2 вида отопления

1128

9

Размер земельного участка:

до 6 соток

862

46

от 6 до 9 соток

777

19

свыше 9 соток

746

35

Сравнение ценовых показателей

При сравнении цен на рынках квартир и частных домов видно, что во II квартале 2014 года на рынке квартир наблюдается снижение средних цен предложения на 2,47%, тогда как на рынке домов снижение цен не превышает пределов допустимой погрешности.

В целом темпы снижения цен на квартиры выше, чем на индивидуальное жилье. Объясняется это тем, что рынок частных домов является более инертным и низко ликвидным по сравнению с квартирным рынком, который и растет, и снижается быстрее.

Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья

В II квартале текущего года на рынке частных домов г. Караганды цена квадратного метра «дорогих» частных домов равна 1264 у.е., «дешевых» — 424 у.е./кв.м. Изменение удельной цены в «дорогом» сегменте составило за квартал минус 1,7%, в «дешевом» — минус 5%.

Таким образом, индекс расслоения, как отношение стоимости «дорогого» жилья к стоимости «дешевого», составил 2,99. Этот показатель выше, чем на квартирном рынке, где индекс расслоения равен 1,55, поскольку рынок частных домов города Караганды более дифференцирован.

В сегмент «дорогих» домов в основном входят дома в престижных районах города с развитой инфраструктурой, построенные преимущественно из кирпича, с центральным отоплением, евроремонтом, наличием гаража и т.д., тогда как к сегменту «дешевого» частного жилья относятся дома в более отдаленных от центра районах, в основном это жилье без центральных коммуникаций и ремонта.

Таблица 3. Показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Район

Цена «дешевого» жилья, у.е./кв.м

Цена «дорогого» жилья, у.е./кв.м

Индекс расслоения

Юго-Восток

582

1402

2.41

Город

518

1654

3.2

Михайловка

322

1241

3.85

Майкудук

416

983

2.37

Федоровка

482

952

1.98

Пришахтинск

334

918

2.75

Кунгей мкр-н

346

901

2.6

В среднем

424

1264

2.99

Динамика индекса расслоения показывает сокращение разрыва цен между «дорогим» и «дешевым» жильем с третьего квартала 2013 года. Но уже во втором квартале текущего года прослеживается незначительный рост на 0,11.

Динамика индекса расслоения на рынке частных домов

Изменения ценовых показателей в ретроспективе

За период наблюдения за квартальными ценами индивидуального жилья с I квартала 2011-го по II квартал 2014 года стабильный рост цен наблюдался с начала 2011-го по I квартал 2012 года на 14%, средний темп роста — 3% в квартал.

Пик цен пришелся на IV квартал 2012 года. Во II квартале 2013 года с максимальной точки цена опустилась на 4%.

В III-IV кварталах 2013-го цена восстановилась до уровня, отмеченного в начале 2013 года. С начала текущего года ценовые колебания незначительные — 1,1%, однако линия тренда указывает на дальнейшее понижение до 2%, которое возможно в перспективе.

Квартальная динамика средней цены на частные дома

Структура предложения

В отчетном периоде, по данным портала www.kn.kz и газеты «Недвижимость», к продаже было представлено 2475 объектов общей площадью 311696 кв. м.

Максимальный объем предложения частных домов зафиксирован в Городе. Далее по уровню снижения следуют Пришахтинск, Михайловка и Майкудук. Минимум предложений приходится на мкр-н Кунгей и Юго-Восток.

ы
В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимают четырехкомнатные дома. Практически в равных долях представлено предложение трех-, пяти- и многокомнатных домов. Минимум приходится на двухкомнатные дома.

Прогнозы на рынке частного жилья

Ценообразующим фактором на рынке жилья является уровень платежеспособного спроса, который подтверждается доходами населения и объемом ипотечного кредитования.

Динамика индексов доходов населения Караганды показывает снижение темпов роста как номинальных, так и реальных доходов населения с начала 2013 года до сентября 2013 года. В 2014 году уровень реальных доходов сократился. В апреле 2014 года индекс доходов населения показывает небольшую положительную динамику.

Индекс доходов населенияПо данным Нацбанка РК, динамика объемов ипотечного кредитования в Караганде имеет положительную тенденцию. В 2013 году в среднем было выдано кредитов на 497 млн тенге, или на 8,5% больше, чем в 2012-м. В среднем в 2013 году в квартал выдавалось 1594 млн тенге ипотечных кредитов. В I квартале 2014 года было выдано 3018 млн тенге кредитов, что свидетельствует о сохранении положительной динамики ипотечного кредитования. По последним данным НБ РК, в мае текущего года кредитов было выдано на 25 млн тг больше, чем апреле.

Выводы

  • Во II квартале текущего года снижение средней цены предложения на рынке индивидуального жилья города Караганды не превысило погрешности расчетов.
  • Ценовые колебания в сторону роста зафиксированы в районе Михайловка на 4,6%.
  • С учетом снижения реальных доходов населения и довольно сдержанного роста объемов ипотечного кредитования в среднесрочной перспективе ожидается сохранение тенденции слабого снижения цен на рынке частных домов.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков