Аналитический обзор рынка земельных участков Алматы (II квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка земельных участков Алматы (II квартал 2014 г.)

На рынке земельных участков во II квартале 2014 года средний ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 17971 у.е./сот., в области — 5844 у.е./сот. При этом по... 

...городу в сегменте «дорогих» земельных участков средняя цена предложения прослеживается на уровне 35566 у.е./сот., а в сегменте «дешевых» —на уровне 5621 у.е./сот.

Цены по назначению, площади земельного участка и районам

Во II квартале по отношению к прошлому кварталу сокращение средней запрашиваемой цены за 1 соткупо городу зафиксировано в сегментах под коммерческую застройку и ИЖС на 8,2% и 6,2% соответственно. При этом рост цен прослеживается на земельные участки производственного назначения. На земли сельскохозяйственного использования удельная цена предложения изменилась незначительно, то есть в пределах среднестатистической погрешности расчетов.

В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая удельная цена отмечена на земельный участок, предназначенный под застройку коммерческой недвижимостью в Алмалинском районе (272 727 у.е./сот.), а наименьшая — под застройку производственной недвижимостью в Алатауском районе (1000у.е./сот.).

Наибольшая запрашиваемая цена за участок держится в Медеуском районе — 25 000 000 долларов под строительство коттеджа, а минимальная — в Алатауском районе — 6000 долларов под ИЖС.

Средние удельные цены предложения на рынке земельных участков в разрезе назначенияТаблица 1 Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы по назначению

Назначение ЗУ

Кол-во объектов,
ед.

Общая площадь,
сот

Средняя цена предложения,
у.е./сот.

Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду

Средняя цена «дорогих» ЗУ,
у.е./сот.

Средняя цена «дешевых» ЗУ,
у.е./сот.

Индекс расслоения

у.е.

%

ЗУ жилого назначения

1545

33039

16239

-1218

-6.98

32551

4994

6.52

ЗУ сельскохозяйственного использования

383

24358

5192

-233

-4.30

11906

1216

9.79

ЗУ коммерческого назначения

223

10680

31021

-5303

-14.60

59230

10435

5.68

ЗУ производственного назначения

49

8771

14428

+5777

+66.79

21580

4491

4.81

По городу

2200

76848

17971

-700

-3.75

35566

5621

6.33

Земельные участки под коммерческую застройку

Во II квартале 2014 года средняя цена предложения в сегменте коммерческой застройки зафиксирована на уровне 31021 у.е./сот., что на 14,6% ниже, чем в предыдущем квартале.

Наибольшие цены предложения держатся на земельные участки площадью до 6 соток, а наименьшие цены – на участки свыше 500 соток.

Для точечной застройки в верхних районах Алматы имеются небольшие земельные участки, площадью до 6 соток, цена которых более чем в 9 разпревышает средний ценовой показатель по городу.

Земельные участки под МЖС

Средний ценовой диапазон для застройки многоэтажными жилыми комплексами находится для участков от 10 до 100 соток. Возрастает цена на меньшие площади и снижается для площадей свыше 100 соток.

Земельные участки под ИЖС

Жилая зона представлена в основном земельными участками под индивидуальное жилищное строительство,и 5% от зоны жилого использования предназначена под застройку коттеджными городками.

Наименьшие цены предложения приходятся на объекты с площадью земельных участков от 6 до 10 соток. В Казахстане каждый житель, достигший 18 лет, может получить 10 соток под ИЖСбесплатно. Воспользовавшись этим правом и не начав строительство, гражданин РК может потерять данное право, так как земли изымаются государством. В связи с этим часть земельных участков предлагается по достаточно низким ценам. Удельный вес участков площадью от 6 до 10 соток составляет в общем объеме предложений 44%. Наименьшее количество объектов приходится на сегмент с площадью земельного участка до 3 соток, где цены наибольшие. В сегмент участков свыше 50 сотокв основном попадают предложенияв коттеджных городках.

Средние удельные цены предложения на рынке земельных участков в сегменте ИЖС и коттеджных городковТаблица 2 Ценовые показатели рынка земельных участков под индивидуальную жилищную застройку г. Алматы по районам

ЗУ под ИЖС

Кол-во объектов,
ед.

Общая площадь,
сот

Средняя цена предложения,
у.е./сот.

Изменение средней цены предложения за 1 сотку
к предыдущему периоду

Средняя цена «дорогих» ЗУ,
у.е./сот.

Средняя цена «дешевых» ЗУ,
у.е./сот.

Индекс расслоения

у.е.

%

Алатауский

320

3059

8615

367

4.45

15997

3612

4.43

Алмалинский

55

1423

28541

-4939

-14.75

60061

9226

6.51

Ауэзовский

243

2921

13722

-710

-4.92

25312

4223

5.99

Бостандыкский

249

9130

21985

+1537

+7.52

46462

7802

5.96

Жетысуский

51

412

15990

-1947

-10.85

29874

6053

4.94

Медеуский

443

9769

18769

+323

+1.75

41950

3421

12.26

Турксибский

140

1291

7717

-3562

-31.58

16064

2337

6.87

По городу

1501

28007

15554

-885

-5.38

32310

4499

7.18

Енбекшиказахский

30

274

3414

+564

+21.27

8064

1008

8.00

Илийский

36

373

3119

+702

+29.04

4339

714

6.08

Карасайский

1008

22243

7058

+295

+4.36

18192

1161

15.67

Талгарский

370

5305

3052

-75

-2.41

7214

570

12.65

По области

1444

28195

5857

+200

+3.53

14859

996

14.92

Земельные участки производственного назначения

Производственный сегмент представлен земельными участками под застройку производственной недвижимостью, производственным сервисом и складской недвижимостью. С уменьшением площади земельного участка, запрашиваемые цены увеличиваются, а с увеличением, напротив, сокращаются.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Сегмент сельскохозяйственного пользования представлен в основном объектами под садоводство —75% от общей базы, остальные 25% составляют крестьянские хозяйства.

Под садоводствоотводятсяв основном земельные участки площадьюдо 6 соток, где в анализируемом периоде средняя удельная цена сложилась на уровне 6500у.е./сот., что почти в 1,3 разапревышает среднюю цену по городу в данном сегменте.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи земельных участков по городу (17971 у.е./сот.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный воII кварталепрошлого года (16498 у.е./сот.), на 8,9%, но все еще находится на 46% ниже, чем пиковый показатель IV квартала 2007 года (33320у.е./сот.).

ВоIIквартале прошлого года цены на земельные участки в целом по городу были несколько ниже. За год земля подорожала на 8,9%. Главным образом это было связано с удорожанием «дорогих» земельных участков на3,3%.

В течение последних двух лет на рынке земельных участков во всех сегментах наблюдался понижательный тренд. При этом темпы снижения цен на «дешевые» земельные участки наибольшие: 2012 год — 38%, 2013 год — 18%. В «дорогом» сегменте запрашиваемые цены сокращались на 12,5% в 2012 году и на 12,6% в 2013 году.

Средний ценовой сегмент показал снижение в 2012 году на 25%, в 2013 году – на 15,4%.

Таблица 3 Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы

Ценовые сегменты

I кв.2013 г.

II кв.2013 г.

III кв.2013 г.

IV кв.2013 г.

I кв.2014 г.

II кв.2014 г.

Средняя цена предложения за 1 сотку в сегменте "дешевых" ЗУ, у.е./сот.

5423

5998

5842

6047

6364

5621

Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду

-27.93

+10.60

-2.60

+3.51

+5.24

-11.67

Средняя цена предложения за 1 сотку, в среднем ценовой сегмент, у.е./сот.

17474

16498

16834

18261

18670

17971

Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду

-14.70

-5.59

+2.04

+8.48

+2.24

-3.75

Средняя цена предложения за 1 сотку, в сегменте "дорогих" ЗУ, у.е./сот.

31070

34425

35413

37375

37029

35566

Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду

-21.08

+10.80

+2.87

+5.54

-0.93

-3.95

Структура анализируемой базы

Количество анализируемых объектовна рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило воII квартале2014 года 4467 ед., из них в городе — 2200 ед., в области — 2267 ед. Общая площадь земельных участков — 320тыс. соток на сумму 1553 млн долларов.

В городе максимальную долю предложения(40%) занимают земельные участки для сельскохозяйственного использования, а минимальную (9%) — под застройку производственной недвижимостью.

Доля площадей земельных участков, г. Алматы, %В области (Енбекшиказахский, Карасайский, Талгарский и Илийский районы) структура площадей иная: максимум (75%) пришелся на сегмент сельскохозяйственного использования, а минимум (по 6%) — на коммерческую и производственную застройку.

Доля площадей земельных участков в области, %В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 24%. Площадь земельных участков, предлагаемых в Карасайском районе, наибольшая — 53%,а в Енбекшиказахском — наименьшая(1%).

Прогнозы на рынке земельных участков

Основными факторами, влияющими на спрос земельных участков в г.Алматы, являются: рост ВВП, инвестиционная и кредитная деятельность региона, ввод в эксплуатацию новых зданий и личные доходы населения.

На рынке Алматы спрос на земельные участки под жилищное строительство зависит от уровня и темпов роста реальных денежных доходов и условий кредитования населения банками второго уровня.

Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 году до 107,5% в 2011 году. Однако нестабильность мировой экономики сказывается на темпах роста отечественного ВВП. По итогам 2012 года рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011 году), а в 2013 году вырос до 6%. В 2014 году прогнозируется рост ВВП сохранить на уровне 6%.

Индекс физического объёма ВВП РКВ динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако в 2012 году по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, а в 2013 году только 5,2%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме 13.

Динамика среднедушевого денежного дохода населенияДинамика номинальных и реальных денежных доходов населенияИпотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Начало 2014 г. ознаменовалось ростом ипотечного кредитования.

Динамика объемов ипотечного кредитования населения банками второго уровня

Ипотечное кредитование населения банками второго уровняСпрос на земельные участки под коммерческую застройку зависит от развития экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса.

В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4-х последних лет в районе 4-5%. Основной рост наблюдался в 2012 году по отношению к 2011 году, который составил 10%.

Объем инвестиций в основной капитал за январь-май 2014 года с учетом оценки составил 146190,4 млн тенге, что на 16,8% больше, чем в январе-мае 2013года. Доля инвестиций в основной капитал, освоенных предприятиями и организациями города Алматы, составила 7,9% от республиканского объема.

В январе-мае 2014 года объем строительных работ (услуг) составил 69027,0 млн тенге, что на 14% больше, чем в январе-мае 2013 года. В общем объеме работ (услуг), выполненных строительными организациями, наибольшую долю (58,9%) занимают работы по возведению зданий. Объем строительных работ, выполненных на жилищном строительстве, составил 18854,4 млн тенге или 27,3% от общего объема выполненных строительных работ.

В январе-мае 2014 года инвестиций в жилищное строительство было направлено 40875,7 млн тенге, что на 48,4% больше, чем в январе-мае предыдущего года.

Динамика инвестицийПри этом динамика темпов кредитования экономики банками второго уровня продолжает демонстрировать снижение темпов роста.

Динамика темпов кредитования экономикиВ 2013 году количество введенных в эксплуатацию зданий жилого назначения выросло на 11,8%, а нежилого назначения в 2,8 раза, в основном за счет финансирования 2012 года.

В январе-мае 2014 года общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 585,3 тыс. кв. м.

Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-маем 2013г. на 5,8% и составила 447,5 тыс. кв. м.

Увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Бостандыкском (в2,2 раза), Турксибском (на 44,5%), Алатауском (на 35,5 %) и Жетысуском (на 32,4%) районах.

Выводы

  • Средние удельные цены предложения воII квартале 2014 изменились незначительно как в городе, так и в области.
  • По городу, как в сегменте «дорогих» земельных участков, так и в сегменте«дешевых», средние удельные цены предложения сократились.
  • По области в cегменте «дорогих» земельных участков наблюдается рост средних цен предложения, а в сегменте «дешевых», напротив, прослеживается снижение цен.
  • С учетом уменьшения темпов роста экономики, снижения реальных денежных доходов населения и девальвации национальной валюты на рынке земельных участков продолжится сокращение средних цен предложения.
  •  Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков