Аналитический обзор рынка офисов Караганды (II квартал 2014 г.)

Во II квартале 2014 года на рынке офисной недвижимости г. Караганды средняя цена предложения составила 1122 у.е. за единицу площади, арендная ставка офисных помещений... 

...за метр квадратный составила 1812 тенге за квадратный метр (9,9 у.е.).

Продажа офисов

На рынке коммерческой недвижимости города Караганды во II квартале 2014 года цена квадрата офисных помещений не изменилась и составила 1122 у.е./кв.м. В разрезе районов наибольшая цена на офисы сформировалась в районе Город — 1238 у.е./кв.м. Основной объем предложенных к продаже офисных объектов расположен именно в этом районе — всего 60%. Далее по уровню снижения цен следует район Юго-Восток, где цена за единицу площади офисов составила — 1135 у.е./кв.м. По отношению к предыдущему периоду показатель находится в стабильном состоянии. Предложение офисов на Юго-Востоке составило 20% от общего количества. В одном ценовом сегменте находятся и районы Майкудук — 785 у.е./кв.м и Михайловка — 750 у.е/кв.м. За отчетный период в районе Майкудук зафиксировано ценовое снижение на 23%. Столь значительное колебание объясняется структурным изменением выборки.

Средняя цена офисных помещений, расположенных в жилых домах, составила во II квартале 1263 у.е./кв.м., в отдельно стоящих административных зданиях — 779 у.е./кв.м. Основной удельный вес в объеме предложения занимают офисы в административных зданиях — 85% от общей предлагаемой площади.

Таблица 1. Средние цены продажи офисов 

Цена «дорогих» офисов за квадратный метр составила 1860 у.е., цена «дешевых» — 698 у.е. за квадрат. В целом по городу положительное изменение цен наблюдается в разрезе «дешевых» офисных объектов — 8,67%. Максимальный индекс расслоения отмечается в районе Михайловка — 4,43, далее следуют районы Город и Юго-Восток — 2,72 и 2,66 соответственно. Минимальный разрыв между «дорогой» и «дешевой» офисной недвижимостью в районе Майкудук — 1,57.

Таблица 2. Средние цены «дорогих» и «дешевых» офисов

Аренда офисов

Во II квартале 2014 года арендная ставка офисных помещений за метр квадратный составила 1812 тенге (9,9 у.е.). Относительно предыдущего периода арендная ставка снизилась на 9%. Ценовое снижение произошло по большей части в районах Город и Юго-Восток. Арендная ставка в отдельно стоящих административных зданиях составила 1728 тг/кв.м. (9,4 у.е.), в офисах, расположенных в жилых домах, — 2078 тг/кв.м (11,3 у.е.).

Таблица 3. Средние цены аренды офисов

Максимальный уровень цены аренды офисов наблюдается в районе Город — 1948 тенге (10,6 у.е.)за квадратный метр. Далее следуют районы Майкудук — 1611 тг/кв.м (8,8 у.е.), Юго-Восток — 1269 тг/кв.м (6,9 у.е.), Михайловка — 710 тг/кв.м (3,9 у.е.).

Основной объем офисных площадей к аренде предложен в районе Город — 77%. В районе Юго-Восток — 14% офисов. Оставшийся процент предложения делят между собой районы Майкудук — 8% и Михайловка — 1%.

Ценовые изменения в ретроспективе

Динамика цен продажи офисов в Караганде с 2011 по 2014 годы показывает рост вплоть до конца 2013 года. За этот период средняя цена продажи выросла на 23,4%, или на 7,8% в год. Однако с начала 2014 года тенденция роста сменилась стагнацией и последующим снижением. За I полугодие 2014 года средняя цена сократилась на 3,3%.

Динамика арендных ставок демонстрирует более внушительные темпы роста в период с 2011 по 2013 годы. Так, рост средней арендной ставки за данный период составил 45%, или в среднем 15% в год. В отличие от сегмента продаж с начала 2014 года арендные ставки остаются в стабильном состоянии.

Прогнозы

Базовыми экономическими факторами, влияющими на состояние рынка коммерческой недвижимости, в том числе и офисных площадей, являются объем инвестиций в основной капитал и строительство, а также уровень доходов населения и темпы кредитования экономики. В период со II квартала 2013 года объем инвестиций в основной капитал в Карагандинской области имеет отрицательную динамику. В январе-июне 2014 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем инвестиций в основной капитал крупных предприятий уменьшился на 36,5% и составил 84293,9 млн тенге.

Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. По данным НБ РК, темпы объемов кредитования за последние три месяца имеют тенденцию снижения. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. По данным исследования НБ РК банков второго уровня, во II квартале 2014 года в следующем периоде существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается.

В январе-июне 2014 года введено в эксплуатацию 875 объектов, из них 110 объектов нежилого назначения. Во II квартале текущего года количество построенных нежилых объектов составило 60 ед. Прирост относительно I квартала 2013 года, как и II квартала 2013 года составил 20%

Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения. По последним данным Агентства по статистике, с конца 2013 года в Караганде наблюдается снижение реальных денежных доходов населения.

Выводы

• Во II квартале 2014 года на рынке офисной недвижимости города Караганды сохраняется стагнация, снижение цен зафиксировано в районе Майкудука.
• В сегменте аренды офисов зафиксировано снижение арендных ставок на 9%, в основном в районах Город и Юго-Восток.
• С начала 2014 года средняя цена продажи офисов незначительно сократилась, потеряв 3,3%. За этот же период средняя арендная ставка осталась без изменения.
• Приведенные экономические индикаторы свидетельствуют об отсутствии позитивных предпосылок к росту рынка коммерческой недвижимости. Сохранение сдержанных объемов роста экономики дают основание прогнозировать стагнацию и возможное дальнейшее снижение цен продажи на рынке офисной недвижимости Караганды. 

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости Караганды (I квартал 2014 г.)