Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (июль 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (июль 2014 г.)

В июле на рынке вторичного жилья в Астане средняя цена предложения сократилась на 1% до уровня 2028 у.е./кв.м. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на отметке 2483 у.е./кв.м (-1,1% к июню), в «дешевом» — 1632у.е./кв.м (-0,7% к июню).

Цены по районам

В течение месяца средние удельные цены предложения сократились в районах правого берега: максимально — в районе Сарыарка (минус 1,8% по сравнению с июнем), а минимально — в районе Алматы (минус 1%). В районе левобережья Есиль изменение ценового показателя незначительное.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район

Объем предложения, ед.

Изменение объема к июню 2014 г., ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к июню 2014 г.

у.е.

%

Алматы

4603

+1390

1988

-20

-1,01

Есиль

1280

+326

2464

22

0,88

Сарыарка

2585

+652

1881

-35

-1,84

По городу

8468

+2368

2028

-20

-0,96

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагались к продаже в районе Есиль— 2464 у.е., что выше среднего показателя по городу на 22%. В зависимости от формата квартир максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль — 3851 у.е., минимальная цена держится на многокомнатные квартиры в районе Алматы — 1436 у.е. Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в июле находилась в диапазоне 4000-5320 у.е./кв.м.

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир Астаны в июле 2014 года

Название жилого комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, кв.м

Цена, у.е.

Цена,
у.е./кв.м

ЖК «Арман»

4

235

1 250 000

5319

ЖК «Городской Романс»

4

169

850 000

5030

ЖК «ЦМТ ‑ Центр Международной Торговли»

4

140

700 000

5000

ЖК «Жансая»

5

163

760 000

4663

ЖК «Мерей Интерконти»

3

135

600 000

4444

ЖК «Премиум»

4

180

780 000

4333

ЖК «Оркен deluxe»

3

96

410 000

4271

ЖК «Миланский Квартал»

2

65

266 000

4092

ЖК «Хайвил Астана»

3

100

405 000

4050

ЖК «Нурсая»

4

200

800 000

4000

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Самая высокая средняя запрашиваемая цена квадратного метра приходилась в июле на квартиры в новостройках элит-класса — 2581 у.е., а самая низкая цена предложения прослеживается на жилье старой постройки — 1588 у.е.

Средние ценовые показатели на рынке вторичного жилья в зависимости от класса жильяТаблица 3. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья

Тип жилья

Объем предложения, ед.

Изменение объема к июню 2014 г., ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к июню 2014 г.

у.е.

%

Новой постройки

5920

+1626

2109

-19

-0,89

Старой постройки

161

+62

1588

-32

-1,96

Улучшенной планировки

1715

+490

1863

-13

-0,69

«Хрущевки»

672

+190

1833

-17

-0,90

По городу

8468

+2368

2028

-20

-0,96

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 1- и 2-комнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов остались на том же уровне. Подробнее в таблице 4. Средние удельные цены на 1-, 4- и многокомнатное жилье превышают средний показатель по городу на 0,6%, 8,1% и 10,5% соответственно, а цены на 2- и 3-комнатное жилье лежат ниже среднегородского показателя на 2,2% и 0,2%.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Комнатность

Объем предложения, ед.

Изменение объема к июню 2014 г., ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к июню 2014 г.

у.е.

%

1-комнатные

2187

+575

2039

-34

-1,63

2-комнатные

3147

+934

1982

-21

-1,06

3-комнатные

2381

+644

2023

-13

-0,66

4-комнатные

643

+195

2191

-4

-0,18

5-комнатные и выше

110

+20

2240

+95

+4,44

По городу

8468

+2368

2028

-20

-0,96

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал в июле сокращение цен на квартиры в новостройках и в кирпичных домах. В остальных сегментах рынка средняя удельная цена за месяц не изменилась.

Анализируемая база в июле 2014 года пополнилась объектами во всех ценовых сегментах (диаграмма 2). Так, в диапазонах 600-1600 у.е./кв.м и 1600-2600 у.е./кв.м количество предложений выросло на 57% и 38% соответственно. В диапазоне 2600-4500 у.е./кв.м зафиксировано увеличение объема на 31%.

Распределение предложений по ценовым уровням по городуУдельная цена предложения новых объектов, позиционирующихся менее месяца, выросла в июле на 0,3%, ценовой разрыв между новыми объектами и объектами, выставленными на продажу более месяца, составил 56 у.е./кв.м. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 20% от общего объема предложений.

При этом, как видно из диаграммы 3, удельная цена квартир, продающихся более месяца, продолжает снижаться. В июле по отношению к июню цены сократились на 1,1%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

Удельные цены предложения по городуЗа анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 1,1% (до 2483 у.е./кв.м). Снижение цен в данном сегменте прослеживается на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры.

В секторе «дешевого» жилья по сравнению с июнем средняя цена предложения сократилась на 0,7% до уровня 1632 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 4- и многокомнатных.

Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дорогого» жилья
у.е./кв.м

Изменение
к июню 2014 г.

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дешевого» жилья
у.е./кв.м

Изменение
к июню 2014 г.

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

2447

-49

-1,96

1682

-26

-1,53

1,45

2-комнатные

2386

-24

-1

1627

-20

-1,23

1,47

3-комнатные

2499

-28

-1,09

1601

-5

-0,34

1,56

4-комнатные

2903

+17

+0,6

1626

+32

+1,99

1,79

5-комнатные и выше

3181

+115

+3,74

1499

+95

+6,75

2,12

Алматы

2427

-16

-0,66

1624

-18

-1,11

1,49

Есиль

3085

+52

+1,69

1912

+9

+0,50

1,61

Сарыарка

2286

-81

-3,41

1508

-11

-0,76

1,52

По городу

2483

-28

-1,11

1632

-12

-0,73

1,52

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется по 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,52, ценовые пределы по сравнению с июнем сузились.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за развитием рынка жилья Астаны (с ноября 2007 года) средний тенговый ценовой показатель по городу повысился на 38,4%, прибавив к каждому квадратному метру по 103 300 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 44,7%, а наименьший на 3-комнатное — 34,8%.

В сегменте «дорогого» жилья тенговые цены увеличились на 35,1% (+118 400 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 42,9% (+89 900 тг/кв.м). Однако долларовые цены все еще находятся ниже пиковых цен 2007 года.

Распределение средней удельной цены предложения на рынке вторичного жильяСредняя цена за квартиру в Астане составляет в настоящее время 143 000 у.е. (от 79 300 у.е. за 1-комнатную до 440 300 у.е. за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 3% меньше, или минус 8500 у.е. Однако в разрезе форматов квартир в течение года наблюдались разнонаправленные изменения. Так, снижение средних цен предложения было зафиксировано на многокомнатные квартиры — минус 7%, или 148 100 у.е., в то время как 1-комнатное жилье подросло в цене на 2% (плюс 5300 у.е. за квартиру). Цены на другие форматы квартир изменились незначительно.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 8468 ед. общей площадью 584 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 1202 млн долларов. Лидером по объему предложений остается район Алматы — 54%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 15%.

РайоныАнализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

КомнатностьАнализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50%, в монолитных и панельных домах — 31% и 19% соответственно.

МатериалВсе многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 70%, постройкам старого типа — 2%, улучшенной планировки — 20% и «хрущевкам» — 8%.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

С июля 2013 года в столице наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения. В мае 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения города составили 111 179 тенге, что на 19,5% выше, чем в мае 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период увеличились на 11%. Можно отметить, что в 2014 году в течение четырех месяцев реальные денежные доходы населения имели отрицательную динамику и держались на уровне 97,2% к соответствующему периоду прошлого года

Динамика среднедушевого денежного дохода населенияДинамика номинальных и реальных денежных доходов населенияОбъемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. На диаграмме 13 заметно увеличение сумм ипотечных займов в 2013 году по сравнению с 2012 годом. В январе-мае 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 7865 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.

Динамика объемов ипотечного кредитования населения банками второго уровняПри этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, а в течение последних трех лет число долларовых кредитов заметно сокращается.

Ипотечное кредитование населения банками второго уровняСреднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Астане за январь-июнь 2014 года составил 683 сделки, что ниже аналогичного показателя 2013 года (914 сделок) на 25%. В июне 2014 года по сравнению с маем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах увеличилось на 7%.

Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Астаны сократилась лишь на 5%.

Динамика регистрируемых сделок купли-продажиПо данным департамента статистики г. Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Однако в январе-июне 2014 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство, составил 48260,4 млн тенге, это 124,9% к уровню января-июня 2013 года. За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 4063 квартиры, общая площадь введенного жилья составила 524 409 квадратных метров, что на 43,9% выше уровня января-июня 2013 года.

Динамика ввода в эксплуатацию жилых домов общей площади

Выводы

  • По сравнению с июнем в июле 2014 года снижение среднего ценового показателя по городу составило 20 долларов на каждый квадратный метр, или 1%.
  • Это было обусловлено снижением цен на 1- и 2-комнатные квартиры, на квартиры в новостройках и кирпичных домах.
  • Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается увеличение объема предложений.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на вторичном рынке жилья столицы ожидается сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (июнь 2014 г.)

Обзор рынка вторичного жилья Астаны (июль 2013 года)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков