Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (июль 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (июль 2014 г.)

На рынке вторичного жилья города Алматы в июле 2014 года удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу не изменилась и составила 1970 у.е./кв. м.

Однако в разрезе сегментов наблюдается рост  средней цены на «дешевое» жилье с 1528у.е./кв.м. до 1564 у.е./кв. м или на 2,3%. В сегменте «дорогого» жилья средняя цена составила 2467 у.е./кв.м.

Цены по административным районам

В июне-июле во всех районах Алматы средние цены предложения находились в стабильном состоянии, изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложения, ед.

Удельный вес в общем объеме, %

Средняя цена предложения, USD/1 кв.м

Абсолютное изменение удельной цены предложения, USD/1 кв.м

Относительное изменение удельной цены предложения, %

Алатауский

31

1.08

1494

33.32

2.28

Алмалинский

549

19.19

2077

3.26

0.16

Ауэзовский

733

25.62

1662

-11.55

-0.69

Бостандыкский

806

28.17

2145

-29.31

-1.35

Жетысуский

181

6.33

1429

-10.07

-0.7

Медеуский

390

13.63

2583

-54.64

-2.07

Турксибский

171

5.98

1386

-17.98

-1.28

По городу

2861

100

1970

3.55

0.18

Самые «дорогие» квартиры г. Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе – $2583, цена здесь превышает средний показатель по городу на 31%. Далее, в порядке снижения средней цены следуют Бостандыкский и Алмалинский районы – $2145 и $2077 соответственно.

В среднем ценовом диапазоне находится Ауэзовский район, где средняя цена составляет $1662 за квадратный метр. В конце районного рейтинга находятся Алатауский, Жетысуский и Турксибский районы. В этих районах цены в среднем на 25-30% ниже среднегородского уровня. В июле наибольшая средняя запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса составила 3006у.е./кв. м, а наименьшая средняя цена предложения на квартиры комфорт-класса — 1470у.е./кв. м.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов. Исключения составил сегмент 4-комнатных квартир, где зафиксирован рост средней цены на 4,7%.

Таблица 2. 

Анализ средних цен в разрезе типа жилья демонстрирует разнонаправленные изменения. Так, увеличение средней цены было зафиксировано на жилье в приватизированных общежитиях – на 11%, тогда как в сегменте старого жилого фонда напротив – наблюдается снижение показателя на 18% к июню. В остальных сегментах жилья изменения незначительны.

Таблица 3.

Тип дома

Объем предложения, ед.

Удельный вес по объему предложения, USD/1 кв.м

Удельная цена предложения, USD/1 кв.м

Абсолютное изменение удельной цены предложения, USD/1 кв.м

Относительное изменение удельной цены предложения,%

новый

797

27.86

2119

36.79

1.77

приватизированное общежитие

35

1.22

1595

159.59

11.12

старый

44

1.54

1419

-323.26

-18.55

улучшенный

1145

40.02

2005

0.09

0

хрущевка

840

29.36

1826

8.21

0.45

По городу

2861

100

1970

3.55

0.18

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья не изменилась и составила 2466 у.е./кв. м. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с июнем средняя цена предложения увеличилась на 2,3% до 1564 у.е./кв. м).

Ценовые изменения в ретроспективе

С начала кризиса 2007 года до ценового дна октября 2009 года, средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Алматы сократилась в среднем на 47% или с $2870 до $1526 за квадратный метр. С момента перемены отрицательного тренда на положительный (за последние 5 лет) ценовой показатель отыграл 28% в среднем порядка 6% в год. При этом в динамике наблюдается замедление темпов роста цен – с 13,8% в 2010 году до 2,0% - в 2013 году. В настоящее время ценовой показатель находится ниже докризисного уровня на 30%.     

За последний год годовой прирост составил 2 %, не превысив уровня инфляции, ‑ 6,1 % (с июня 2013 года по май 2014 года, по данным Департамента статистики г. Алматы).

Динамика средней цены предложения на рынке жильяДинамка индекса расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20 % анализируемой базы) показывает сокращение показателя с начала текущего года. Этот факт связан с различием в темпах изменения сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Закономерность заключается в том, что в сегмент «дешевых» квартир теряет меньшими темпами по сравнению с «дорогим». По отношения к началу года «дорогое» жилье подешевело на 5,1%, «дешевое» - лишь на 1,7%. 

Структура предложения

В июле база данных для анализа составила 2861 актуальных предложений. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район, а минимум пришелся на Алатауский район.

Комнатность
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

Динамика индекса реальных денежных доходов населения показывает, что с начала 2011 года темпы роста составляют в среднем 100%, то есть не увеличиваются. С начала 2014 года средний индекс реальных доходов в 2014 году составляет уже 97,5%, что говорит о снижении платежеспособности населения по сравнению с прошлым годом.

Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41 %. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.

Динамика объемов ипотечного кредитования населения банками второго уровняСреднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за июнь 2014 года составил 1357 сделку, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1482 сделки) на 24 %. По отношения к маю 2014 года количество сделок купли-продажи практически не изменилось и составило 1357 сделок.

Однако несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась лишь на 3,8 %.

Выводы

  • В июле на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу не изменилась;
  • В разрезе сегментов наблюдается рост  средней цены на «дешевое» жилье на 2,3%;
  • С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 3,8%;
  • Количество сделок по отношения к маю практически не изменилось и составило 1357 единиц;
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на вторичном рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 0,5-1% в месяц. 

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (июнь 2014 года)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (июль 2013 года)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков