Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Астаны (июль 2014 г.)

Средний показатель по городу сложился на уровне 1216 у.е. за месяц проживания. В пересчете на квадратный метр это 14,86 у.е. Арендные ставки в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья достигли уровня 2027 и 702 у.е. Анализ проведен на базе 1845 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz.

Цены по районам

Во всех районах города наблюдается рост ставок найма: максимальное увеличение ценового показателя отмечено в районе Сарыарка — 28,6%, а минимальное — в районе Алматы — 8%. Самые «дорогие» съемные квартиры в Астане традиционно предлагаются в районе Есиль — 1629 у.е., что выше среднего показателя по городу на 34%. В районах Алматы и Сарыарка арендные ставки держатся практически на одном уровне — 1002 и 1109 у.е. соответственно и находятся ниже среднегородского показателя на 9-18%.

В июле диапазон ставок аренды находился в пределах от 327 у.е./мес. (за 1-комнатную в районе Алматы) до 8174 у.е./мес. (за многокомнатную квартиру в районе Сарыарка).

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

По данным департамента статистики г. Астаны, среднедушевой денежный доход в I квартале 2014 года составил 285 145 тг, за аналогичный период денежный расход, включающий в себя покупку продовольственных и непродовольственных товаров и услуг, составил 136 165 тг. Разница между доходом и расходом равна 148 980 тг за I квартал, или 49 660 тг за месяц (272 у.е.). Данный расчет показывает, что среднестатистический житель Астаны может позволить себе для найма только комнату для подселения или проживания с хозяевами. 

Цены по формату квартир

В течение июля в разрезе формата квартир изменения арендных ставок были незначительными. Исключения составили 2- и 3-комнатные квартиры, где наблюдалось повышение ставок найма. Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно держится на 2-комнатные квартиры — 13,86 у.е. в месяц.

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Следует отметить, что арендные ставки на квартиры в новостройках выше стоимости найма в целом по городу на 15,4%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

Средние ставки найма в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья также выросли на 26,5% и 14,5% соответственно.

Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартир в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны, у.е./мес.

В июле повышение ценовых показателей, как в сегменте «дорогого», так и в сегменте «дешевого» жилья прослеживается во всех районах города. В разрезе комнатности в сегменте «дорогого» жилья основной рост пришелся на 2- и 3-комнатные квартиры, а в сегменте «дешевого» — на 3- и 4-комнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартир по городу — 1216 у.е./мес. в июле опустился ниже максимального показателя ноября 2007 года (1315 у.е.) на 7,5%, однако он превосходит минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 у.е.), на 92%. В июле прошлого года цены на арендное жилье в Астане были несколько ниже. За год в целом по городу ставки найма выросли на 11,4%. Основное влияние на рост среднегородского показателя оказали арендные ставки 3- и многокомнатного жилья. Арендная ставка в сегменте «дешевого» жилья за год повысилась на 4,7%, а в «дорогом» — на 15,7%.

В I полугодии 2014 года по отношению ко II полугодию 2013 года наблюдается снижение арендных ставок на 22,3%. При этом можно отметить, что только в I полугодии прошлого года не отмечалось снижения арендных ставок.

Доходность жилья

Доходность жилья показывает, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в аренду, или, положив сумму стоимости квартиры на депозит, получать проценты. В июле 2014 года средняя ставка по депозитам составила 9,5% годовых в тенге и 3,7% годовых в долларах США (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупнейших банков Казахстана). В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 10,41 процентных пункта (п.п). Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 0,91 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости в тенге. В сегменте элит-класса в июле высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 9,87 п.п.

В таблице 4 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 4. Показатели доходности арендных квартир в Астане

Анализируемая база предложения

Анализ проведен на базе 1845 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz. На район правого берега, включающий два административных района — Алматы и Сарыарка, приходится 83%. Район левобережья Есиль занимает в анализируемом объеме 17%.

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, их удельный вес составил 60%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3%.

Выводы

• На рынке арендного жилья Астаны зафиксирован рост ставок аренды на 21,6%. Основное влияние на повышение общегородского показателя оказали выросшие ставки найма 2- и 3-комнатного жилья. Также наблюдается структурный сдвиг с появлением в анализируемой базе «дорогих» 3- и многокомнатных квартир.
• С начала года средняя арендная ставка на жилье выросла на 14%, с начала снижения (октябрь 2013 года) сократилась на 11%.
• С сентября 2013 года средняя доходность арендного жилья по городу сократилась с 10 п.п. до 9,37 п.п., или на 0,63 п.п.
• По данным аналитической службы kn.kz, в период с августа по октябрь ожидается сезонное повышение ставок аренды в связи с началом нового учебного и делового сезона.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8(7212)910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Астаны (июнь 2014 г.)

Обзор рынка арендного жилья Астаны (июль 2013 года)