Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (август 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (август 2014 г.)

Согласно данным аналитической службы kn.kz, в августе 2014 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения сократилась на 0,5% и составила 1079 у.е. (197 457 тг) за квадратный метр.

Цены по районам

Несмотря на незначительное изменение средней цены по городу в пределах погрешности расчетов, в разрезе районов было зафиксировано снижение цен предложения на Юго-Востоке и в Майкудуке — 0,9 и 1,1% соответственно. Без существенных изменений остались цены в Городе, Пришахтинске и Михайловке. Максимальные цены жилого квадрата в анализируемом периоде традиционно сложились в Городе — на 20% выше среднегородского показателя. Далее по уровню снижения цены следуют районы Юго-Восток и Михайловка. Наиболее доступными по цене являются квартиры в районах Майкудук и Пришахтинск. 

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район

Объем предложения, ед.

Цена, у.е./кв.м.

Изменения цены
к
июлю 2014 г.

½ сумма погрешности, %

у.е./кв.м

%

Город

1293

1292

-6.12

-0.47

1.05

Майкудук

1279

808

-11.2

-1.37

1.09

Михайловка

209

1183

12.85

1.1

3.88

Пришахтинск

302

743

-2.28

-0.31

1.83

Юго-Восток

1322

1194

-11.2

-0.93

0.72

Средние значения по городу

4405

1079

-5.37

-0.49

0.8

Цены по формату квартир

В разрезе формата квартир снижение средних цен было зафиксировано во всех сегментах, кроме 4- и многокомнатных. Максимальной ценой квадратного метра обладают 4-комнатные квартиры — 1109 у.е./кв.м, их цена выше среднегородского показателя на 3%. Минимальная цена квадратного метра отмечается на 2-комнатные квартиры — 1057 у.е. 

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату

Формат квартир

Объем предложения, ед.

Цена, у.е./кв.м.

Изменения цены
к
июлю 2014 г.

½ сумма погрешности, %

у.е./кв.м

%

1-комн.

857

1082

-8.9

-0.82

1.68

2-комн.

1802

1057

-8.26

-0.78

1.22

3-комн.

1325

1099

-3.51

-0.32

1.54

4-комн.

364

1109

4.27

0.39

2.95

Многокомн.

57

1078

10.98

1.03

8.23

Средние значения по городу

4405

1079

-5.37

-0.49

0.8

Цены по типу жилья

Как показывает анализ, в разрезе типов жилья наблюдаются разнонаправленные изменения. Так, на снижение общегородского показателя оказал влияние самый многочисленный сегмент — «хрущевки» и «улучшенная панель» — минус 1% и 0,8% по отношению к июлю 2014 года, или до 1000 и 1140 у.е. соответственно. В то же время цены на более качественное жилье — старого типа и новостройки ‑ остаются стабильными (1145 и 1324 у.е. соответственно).

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья по типу

Тип жилья

Объем предложения, ед.

Цена, у.е./кв.м.

Изменения цены
к июлю 2014 г.

½ сумма относительной погрешности, %

у.е./кв.м

%

новостройки

169

1324

39.53

3.08

3.89

старой постройки

367

1145

21.24

1.89

3.44

улучшеной

1734

1140

-9.38

-0.82

1.03

«хрущевки»

2135

1000

-10.53

-1.04

1.23

Средние значения по городу

4405

1079

-5.37

-0.49

0.8

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период развития рынка недвижимости Караганды пиковая долларовая цена была зафиксирована в сентябре 2007 года и составляла 1159 у.е. за квадрат. Снижение цен в кризисный период с пика (1159 у.е.) до «ценового дна» в ноябре 2009 г. (636 у.е.) составило 45%. Данное снижение было отыграно в течение 4 лет. Тенденция снижения цен вновь наметилась в феврале 2014 года и была обусловлена девальвацией национальной валюты. Так, с периода девальвации средняя цена на рынке жилья сократилась на 6,6%.

Динамика средней цены предложения на рынке вторичного жилья

Индекс расслоения «дорогого» и «дешевого» жилья

По результатам проведенного анализа, цена квадратного метра «дешевых» квартир составила 864 у.е./кв.м, «дорогих» — 1325 у.е. Ценовые изменения за период в сегменте «дешевых» квартир составили минус 1,65%. Изменение удельной цены в сегменте «дорогих» квартир ‑ минус 1,12%. По всем районам города, кроме Михайловки, наблюдаются отрицательные ценовые изменения, как в «дешевом», так и в «дорогом» сегментах.

Таблица 4. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья

Район

Цена «дешевого» жилья, у.е./кв.м

Ценовые изменения, %

Цена «дорогого» жилья, у.е./кв.м

Ценовые изменения, %

Индекс расслоения

Город

1016

-1.75

1617

-0.23

1.59

Майкудук

626

-1.90

1007

-2.96

1.61

Михайловка

857

-2.12

1546

2.42

1.80

Пришахтинск

614

-0.47

889

-1.13

1.45

Юго-Восток

1003

-1.12

1414

-0.82

1.41

Общее по городу

864

-1.65

1325

-1.12

1.53

Индекс расслоения, то есть отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому», из года в год сокращается. Так в 2010 году индекс расслоения составлял в среднем 1,85; в 2011 году — 1,66; в 2012 году — 1,55; в 2013 году — 1,49. Это связано с тем, что темпы роста «дешевого» жилья значительно обгоняли темпы роста цен в «дорогом» сегменте. В текущем периоде индекс расслоения находится в состоянии стабильности. Максимальный индекс расслоения наблюдается в районе Михайловка — 1,8, что говорит о различной структуре предложения. Минимальная разница в средней цене зафиксирована в районе Юго-Восток — 1,41.

Анализируемая база предложения

В августе 2014 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетная база без учета агентств состояла из 4405 объектов. Практически в равной доле представлено предложение в районах Город, Майкудук и Юго-Восток. Значительно меньше квартир на продажу предложено в районах Пришахтинск и Михайловка.

Распределение удельного веса предложений по районамВ разрезе формата квартир максимальный объем предложения принадлежит 2-комнатным квартирам. Далее по уровню снижения объема предложения следуют 3- и 1-комнатные квартиры. Минимальное количество квартир представлено на рынке из 4-, 5- и более комнат.

Распределение удельного веса предложений по формату квартирВ зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 55%, в кирпичных домах — 43%. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 2%.

Прогнозы

Ценообразующими факторами на рынке вторичного жилья являются: условия ипотечного кредитования, уровень доходов населения, инвестиции в жилищное строительство, себестоимость строительства и ввод в эксплуатацию жилья.

Положительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья. Во II квартале текущего года, по данным Национального банка РК, прослеживается снижение темпов кредитования по городу Караганде, однако динамика имеет положительную тенденцию. В июне 2014 года банками второго уровня было выдано 48 971 тыс. ипотечных займов, что на 846 тыс. больше показателя предыдущего периода. 

Динамика объемов ипотечного кредитованияРеальный уровень дохода населения показывает незначительную положительную динамику, плюс 0,4% относительно аналогичного периода предыдущего года.

Индекс доходов населенияВ январе-июле 2014 года на жилищное строительство направлено 15 907 млн тенге, что на 55% больше объема соответствующего периода прошлого года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля средств, освоенных в жилищном строительстве, составила 8%. В июле относительно июня текущего года объем инвестиций вырос на 9%.

Инвестиции в жилищное строительствоПо данным Департамента по статистике Карагандинской области, за январь-июль 2014 года в области введено 199,5 тыс. кв. метров общей площади жилья, что составило 99,9% к аналогичному периоду прошлого года. Объем жилья, введенный предприятиями в январе-июле 2014 года, снизился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 33,7%. Объем жилья, введенный индивидуальными застройщиками, увеличился на 19,6%.

Ввод в эксплуатацию жильяСредние фактические затраты на строительство 1 кв.м жилья в многоквартирных домах в январе-июле 2014 года составили 84,4 тыс. тенге. Данный показатель ниже показателя, зафиксированного в предыдущем периоде, на 0,7%. Наблюдается тенденция снижения затрат на строительство. Себестоимость строительства в долларовом эквиваленте составляет 461 у.е./кв.м, что в три раза ниже средней цены квадратного метра в новостройках, или в два раза ниже цены в домах типа «хрущевка».

Выводы

  • В августе на квартирном рынке жилья города Караганды наблюдалось незначительное снижение цен.
  • В разрезе районов снижение цен зафиксировано на Юго-Востоке и в Майкудуке в сегментах «хрущевок» и «улучшенной панели».
  • С додевальвационного периода (февраль 2014 г.) ценовое снижение составило 6,6%.
  • В ближайшие месяцы ожидается сохранение тенденции снижения цен в пределах 1,5-2% в месяц.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046 

Читайте также:

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Караганды (июль 2014 г.)

Обзор рынка вторичного жилья Караганды (август 2013 года)

Еще комментарии
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков