В августе на рынке вторичного жилья в Астане средняя цена предложения сократилась на 0,8% до уровня 2011 у.е./кв.м. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на отметке 2465 у.е./кв.м (-0,7% к июлю), в «дешевом» — 1625 у.е./кв.м (-0,4% к июлю).
Цены по административным районам
В течение месяца средние удельная цена предложения сократились только в районе левого берега Есиль на 2,6%. В районах правого берега Алматы и Сарыарка изменение ценовых показателей незначительные, т.е. находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города
|
Район |
Объем предложения, ед. |
Изменение объема к июлю 2014 г., ед. |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Алматы |
3056 |
-1547 |
1988 |
0 |
0 |
|
Есиль |
790 |
-490 |
2400 |
-64 |
-2,61 |
|
Сарыарка |
1653 |
-932 |
1867 |
-14 |
-0,74 |
|
По городу |
5499 |
-2969 |
2011 |
-17 |
-0,82 |
Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагались к продаже в районе Есиль — 2400 у.е., что выше среднего показателя по городу на 19%. В зависимости от формата квартир максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль — 3368 у.е., минимальная цена держится на 3-комнатные квартиры в районе Сарыарка — 1400 у.е. Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в июле находилась в диапазоне 3860-5000 у.е./кв.м.
Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир Астаны в августе 2014 года
|
Название жилого комплекса |
Кол-во |
Площадь, кв.м |
Цена, у.е. |
Цена, |
|
ЖК «Хайвилл Астана» |
2 |
70 |
270000 |
3857 |
|
ЖК «Нурсая» |
4 |
200 |
800000 |
4000 |
|
ЖК «Тулпар» |
4 |
120 |
490000 |
4083 |
|
ЖК «Арман» |
4 |
235 |
1000000 |
4255 |
|
ЖК «Оркен de luxe» |
3 |
96 |
410000 |
4271 |
|
ЖК «Премиум» |
4 |
180 |
780000 |
4333 |
|
ЖК «Мерей Интерконти» |
3 |
135 |
600000 |
4444 |
|
ЖК «Миланский Квартал» |
1 |
40 |
185000 |
4625 |
|
ЖК «Городской Романс» |
4 |
168 |
780000 |
4643 |
|
ЖК «ЦМТ - Центр Международной Торговли» |
4 |
140 |
700000 |
5000 |
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Самая высокая средняя запрашиваемая цена квадратного метра приходилась в июле на квартиры в новостройках элит-класса — 2563 у.е., а самая низкая цена предложения прослеживается на жилье старой постройки — 1562 у.е.
Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья
|
Тип жилья |
Объем предложения, ед. |
Изменение объема к июлю 2014 г., ед. |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
Новой постройки |
5920 |
+1626 |
2109 |
-19 |
-0,89 |
|
Старой постройки |
161 |
+62 |
1588 |
-32 |
-1,96 |
|
Улучшенной планировки |
1715 |
+490 |
1863 |
-13 |
-0,69 |
|
«Хрущевки» |
672 |
+190 |
1833 |
-17 |
-0,90 |
|
По городу |
8468 |
+2368 |
2028 |
-20 |
-0,96 |
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 3-комнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов. Подробнее в таблице 4. Средние удельные цены на 1-, 4- и многокомнатное жилье превышают средний показатель по городу на 0,7%, 5,7% и 5% соответственно, а цены на 2- и 3-комнатное жилье лежат ниже среднегородского показателя на 0,8% и 0,1%.
Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры
|
Комнатность |
Объем предложения, ед. |
Изменение объема к июлю 2014 г., ед. |
Средняя |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
1550 |
-637 |
2024 |
-14 |
-0,71 |
|
2-комнатные |
2008 |
-1139 |
1976 |
-6 |
-0,32 |
|
3-комнатные |
1470 |
-911 |
2009 |
-15 |
-0,72 |
|
4-комнатные |
411 |
-232 |
2126 |
-66 |
-3,00 |
|
5-комнатные и выше |
60 |
-50 |
2112 |
-128 |
-5,72 |
|
Среднее |
5499 |
-2969 |
2011 |
-17 |
-0,82 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал в августе сокращение цен на квартиры в монолитных постройках. В остальных сегментах рынка средняя удельная цена за месяц не изменилась.
Анализируемая база в августе 2014 года сократилась объектами во всех ценовых сегментах. Так, в диапазонах 600-1600 у.е./кв.м и 1600-2600 у.е./кв.м количество предложений снизилось на 33% и 35% соответственно. В диапазоне 2600-4500 у.е./кв.м зафиксировано увеличение объема на 42%. Однако с января текущего года прослеживается значительное смещение, как в «дешевом», так и в «дорогом» ценовых сегментах, которые и оказывает существенное влияние на общегородской показатель. При этом средний ценовой сегмент остался без существенных изменений (диаграмма 2)
Удельная цена предложения новых объектов, позиционирующихся менее месяца, сократилась в августе на 1,6%, ценовой разрыв новыми объектами и объектами, выставленными на продажу более месяца, составил 37 у.е./кв.м. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 20% от общего объема предложений. При этом удельная цена квартир, продающихся более месяца, продолжает снижаться. В августе по отношению к июлю цены сократились на 0,7%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,7% (до 2465 у.е./кв.м). Снижение цен в данном сегменте прослеживается на все форматы квартир, кроме 1-комнатных. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с июлем средняя цена предложения сократилась на 0,4% до уровня 1625 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен прослеживается на 1-, 3- и 4-комнатные квартиры.
Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам
|
Формат квартиры |
Средняя |
Изменение |
Средняя |
Изменение |
Индекс расслоения |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
|
1-комнатные |
2453 |
+6 |
+0,24 |
1667 |
-15 |
-0,89 |
1,47 |
|
2-комнатные |
2379 |
-7 |
-0,3 |
1627 |
+1 |
+0,05 |
1,46 |
|
3-комнатные |
2488 |
-11 |
-0,47 |
1591 |
-10 |
-0,6 |
1,56 |
|
4-комнатные |
2791 |
-113 |
-3,9 |
1584 |
-42 |
-2,59 |
1,76 |
|
5-комнатные и выше |
2918 |
-264 |
-8,28 |
1569 |
+70 |
+4,65 |
1,86 |
|
Алматы |
2426 |
0 |
0,00 |
1625 |
+1 |
+0,08 |
1,49 |
|
Есиль |
3014 |
-70 |
-2,28 |
1878 |
-35 |
-1,80 |
1,61 |
|
Сарыарка |
2279 |
-7 |
-0,29 |
1506 |
-2 |
-0,11 |
1,51 |
|
По городу |
2465 |
-18 |
-0,71 |
1625 |
-7 |
-0,42 |
1,52 |
Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется по 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,52, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем не изменились.
Ценовые изменения в ретроспективе
За весь период наблюдения за развитием рынка жилья Астаны (с ноября 2007 года) средний тенговый ценовой показатель по городу повысился на 36,2%, прибавив к каждому квадратному метру по 97 300 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 42,6%, а наименьший на 4-комнатное — 31,9%.
В сегменте «дорогого» жилья тенговые цены увеличились на 33,1% (+111 500 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 41,1% (+86 200 тг/кв.м). Однако долларовые цены всё еще находятся ниже пиковых цен 2007 года.
Средняя цена за квартиру в Астане составляет в настоящее время 136 100 у.е. (от 74 100 у.е. за 1-комнатную до 409 800 у.е. за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 7,5% меньше, или минус 15 400 у.е.
При этом максимальное снижение средних цен предложения было зафиксировано на многокомнатные квартиры — 10,2%, (минус 178 600 у.е.), а минимальное — на 2-комнатное жилье — на 2% (минус 1400 у.е. за квартиру). В новостройках с начала девальвации наибольшее снижение цен отмечено на жилье элит-класса на 10%, а наименьшее — на квартиры комфорт-класса — на 3,8%.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5499 ед. общей площадью 366 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 746 млн долларов. Лидером по объему предложений остается район Алматы — 56%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 14%.
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50%, в монолитных и панельных домах — 29% и 21% соответственно.
Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 68%, постройкам старого типа — 2%, улучшенной планировки — 20% и «хрущевкам» — 10%.
Прогнозы на рынке вторичного жилья
На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня. С июля 2013 года в столице наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения. В июне 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения города составили 118 437 тенге, что на 19,9% выше, чем в июне 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период увеличились на 10,5%.
Можно отметить, что в 2014 году в течение четырех месяцев реальные денежные доходы населения имели отрицательную динамику и держались на уровне 97,2% к соответствующему периоду прошлого года.
Объемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. В январе-июне 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 10016 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.
При этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, а в течение последних трех лет число долларовых кредитов заметно сокращается.
Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Астане за январь-июль 2014 года составил 715 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 года (894 сделки) на 20%. В июле 2014 года по сравнению с июнем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах увеличилось на 40%.
Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы всё же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Астаны сократилась лишь на 5,8%.
По данным департамента статистики г. Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Однако в январе-июле 2014 года объем инвестиций составил 61 803,2 млн тенге, это 121,8% к уровню января-июля 2013 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 21,4%.
За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 4448 квартир, общая площадь введенного жилья составила 572 944 квадратных метров, что на 47,6% выше уровня января-июля 2013 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 34 437 квадратных метров, к уровню января-июля 2013 года — 69,5%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 6% против 12,8% в январе-июле 2013 года.
Выводы
- По сравнению с июлем в августе 2014 года снижение среднего ценового показателя по городу составило 17 долларов на каждый квадратный метр, или 0,8%.
- Это было обусловлено снижением цен на 3-комнатные квартиры, на квартиры в новых домах монолитного строения.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается сокращение объемов предложений.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, с началом делового сезона на вторичном рынке жилья столицы ожидается небольшое увеличение долларовых цен в пределах 1-1,5% за месяц.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон: 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка вторичного жилья в Астане (июль 2014 г.)