Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (август 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (август 2014 г.)

В августе на рынке вторичного жилья в Астане средняя цена предложения сократилась на 0,8% до уровня 2011 у.е./кв.м. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на отметке 2465 у.е./кв.м (-0,7% к июлю), в «дешевом» — 1625 у.е./кв.м (-0,4% к июлю).

Цены по административным районам

В течение месяца средние удельная цена предложения сократились только в районе левого берега Есиль на 2,6%. В районах правого берега Алматы и Сарыарка изменение ценовых показателей незначительные, т.е. находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район

Объем предложения, ед.

Изменение объема к июлю 2014 г., ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к июлю 2014

у.е.

%

Алматы

3056

-1547

1988

0

0

Есиль

790

-490

2400

-64

-2,61

Сарыарка

1653

-932

1867

-14

-0,74

По городу

5499

-2969

2011

-17

-0,82

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагались к продаже в районе Есиль — 2400 у.е., что выше среднего показателя по городу на 19%. В зависимости от формата квартир максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль — 3368 у.е., минимальная цена держится на 3-комнатные квартиры в районе Сарыарка — 1400 у.е. Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в июле находилась в диапазоне 3860-5000 у.е./кв.м. 

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир Астаны в августе 2014 года

Название жилого комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, кв.м

Цена, у.е.

Цена,
у.е./кв.м

ЖК «Хайвилл Астана»

2

70

270000

3857

ЖК «Нурсая»

4

200

800000

4000

ЖК «Тулпар»

4

120

490000

4083

ЖК «Арман»

4

235

1000000

4255

ЖК «Оркен de luxe»

3

96

410000

4271

ЖК «Премиум»

4

180

780000

4333

ЖК «Мерей Интерконти»

3

135

600000

4444

ЖК «Миланский Квартал»

1

40

185000

4625

ЖК «Городской Романс»

4

168

780000

4643

ЖК «ЦМТ - Центр Международной Торговли»

4

140

700000

5000

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Самая высокая средняя запрашиваемая цена квадратного метра приходилась в июле на квартиры в новостройках элит-класса — 2563 у.е., а самая низкая цена предложения прослеживается на жилье старой постройки — 1562 у.е.

Средние ценовые показатели на рынке вторичного жилья в зависимости от класса жильяТаблица 3. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья

Тип жилья

Объем предложения, ед.

Изменение объема к июлю 2014 г., ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к июлю 2014 г.

у.е.

%

Новой постройки

5920

+1626

2109

-19

-0,89

Старой постройки

161

+62

1588

-32

-1,96

Улучшенной планировки

1715

+490

1863

-13

-0,69

«Хрущевки»

672

+190

1833

-17

-0,90

По городу

8468

+2368

2028

-20

-0,96

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 3-комнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов. Подробнее в таблице 4. Средние удельные цены на 1-, 4- и многокомнатное жилье превышают средний показатель по городу на 0,7%, 5,7% и 5% соответственно, а цены на 2- и 3-комнатное жилье лежат ниже среднегородского показателя на 0,8% и 0,1%. 

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Комнатность

Объем предложения, ед.

Изменение объема к июлю 2014 г., ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к июлю 2014 г.

у.е.

%

1-комнатные

1550

-637

2024

-14

-0,71

2-комнатные

2008

-1139

1976

-6

-0,32

3-комнатные

1470

-911

2009

-15

-0,72

4-комнатные

411

-232

2126

-66

-3,00

5-комнатные и выше

60

-50

2112

-128

-5,72

Среднее

5499

-2969

2011

-17

-0,82

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал в августе сокращение цен на квартиры в монолитных постройках. В остальных сегментах рынка средняя удельная цена за месяц не изменилась.

Анализируемая база в августе 2014 года сократилась объектами во всех ценовых сегментах. Так, в диапазонах 600-1600 у.е./кв.м и 1600-2600 у.е./кв.м количество предложений снизилось на 33% и 35% соответственно. В диапазоне 2600-4500 у.е./кв.м зафиксировано увеличение объема на 42%. Однако с января текущего года прослеживается значительное смещение, как в «дешевом», так и в «дорогом» ценовых сегментах, которые и оказывает существенное влияние на общегородской показатель. При этом средний ценовой сегмент остался без существенных изменений (диаграмма 2)

Распределение предложений по ценовым уровням по городуУдельная цена предложения новых объектов, позиционирующихся менее месяца, сократилась в августе на 1,6%, ценовой разрыв новыми объектами и объектами, выставленными на продажу более месяца, составил 37 у.е./кв.м. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 20% от общего объема предложений. При этом удельная цена квартир, продающихся более месяца, продолжает снижаться. В августе по отношению к июлю цены сократились на 0,7%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,7% (до 2465 у.е./кв.м). Снижение цен в данном сегменте прослеживается на все форматы квартир, кроме 1-комнатных. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с июлем средняя цена предложения сократилась на 0,4% до уровня 1625 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен прослеживается на 1-, 3- и 4-комнатные квартиры. 

Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дорогого» жилья,
у.е./кв.м

Изменение
к июлю 2014 г.

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дешевого» жилья,
у.е./кв.м

Изменение
к июлю 2014 г.

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

2453

+6

+0,24

1667

-15

-0,89

1,47

2-комнатные

2379

-7

-0,3

1627

+1

+0,05

1,46

3-комнатные

2488

-11

-0,47

1591

-10

-0,6

1,56

4-комнатные

2791

-113

-3,9

1584

-42

-2,59

1,76

5-комнатные и выше

2918

-264

-8,28

1569

+70

+4,65

1,86

Алматы

2426

0

0,00

1625

+1

+0,08

1,49

Есиль

3014

-70

-2,28

1878

-35

-1,80

1,61

Сарыарка

2279

-7

-0,29

1506

-2

-0,11

1,51

По городу

2465

-18

-0,71

1625

-7

-0,42

1,52

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется по 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,52, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем не изменились.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за развитием рынка жилья Астаны (с ноября 2007 года) средний тенговый ценовой показатель по городу повысился на 36,2%, прибавив к каждому квадратному метру по 97 300 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 42,6%, а наименьший на 4-комнатное — 31,9%.

В сегменте «дорогого» жилья тенговые цены увеличились на 33,1% (+111 500 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 41,1% (+86 200 тг/кв.м). Однако долларовые цены всё еще находятся ниже пиковых цен 2007 года.

Распределение средней удельной цены предложения на рынке вторичного жильяСредняя цена за квартиру в Астане составляет в настоящее время 136 100 у.е. (от 74 100 у.е. за 1-комнатную до 409 800 у.е. за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 7,5% меньше, или минус 15 400 у.е.

При этом максимальное снижение средних цен предложения было зафиксировано на многокомнатные квартиры — 10,2%, (минус 178 600 у.е.), а минимальное — на 2-комнатное жилье — на 2% (минус 1400 у.е. за квартиру). В новостройках с начала девальвации наибольшее снижение цен отмечено на жилье элит-класса на 10%, а наименьшее — на квартиры комфорт-класса — на 3,8%.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5499 ед. общей площадью 366 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 746 млн долларов. Лидером по объему предложений остается район Алматы — 56%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 14%.

РайоныАнализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

КомнатностьАнализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50%, в монолитных и панельных домах — 29% и 21% соответственно.

МатериалВсё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 68%, постройкам старого типа — 2%, улучшенной планировки — 20% и «хрущевкам» — 10%.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня. С июля 2013 года в столице наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения. В июне 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения города составили 118 437 тенге, что на 19,9% выше, чем в июне 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период увеличились на 10,5%.

Можно отметить, что в 2014 году в течение четырех месяцев реальные денежные доходы населения имели отрицательную динамику и держались на уровне 97,2% к соответствующему периоду прошлого года.

Динамика среднедушевого денежного дохода населенияДинамика номинальных и реальных денежных доходов населенияОбъемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. В январе-июне 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 10016 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.

Динамика объемов ипотечного кредитования населения банками второго уровняПри этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, а в течение последних трех лет число долларовых кредитов заметно сокращается.

Ипотечное кредитование населения банками второго уровняСреднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Астане за январь-июль 2014 года составил 715 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 года (894 сделки) на 20%. В июле 2014 года по сравнению с июнем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах увеличилось на 40%.

Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы всё же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Астаны сократилась лишь на 5,8%.

Динамика регистрируемых сделок купли-продажиПо данным департамента статистики г. Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Однако в январе-июле 2014 года объем инвестиций составил 61 803,2 млн тенге, это 121,8% к уровню января-июля 2013 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 21,4%.

За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 4448 квартир, общая площадь введенного жилья составила 572 944 квадратных метров, что на 47,6% выше уровня января-июля 2013 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 34 437 квадратных метров, к уровню января-июля 2013 года — 69,5%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 6% против 12,8% в январе-июле 2013 года.

Выводы

  • По сравнению с июлем в августе 2014 года снижение среднего ценового показателя по городу составило 17 долларов на каждый квадратный метр, или 0,8%.
  • Это было обусловлено снижением цен на 3-комнатные квартиры, на квартиры в новых домах монолитного строения.
  • Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается сокращение объемов предложений.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, с началом делового сезона на вторичном рынке жилья столицы ожидается небольшое увеличение долларовых цен в пределах 1-1,5% за месяц.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья в Астане (июль 2014 г.)

Обзор рынка вторичного жилья Астаны (август 2013 года)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков