Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (август 2014 г.)

В августе 2014 года на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения увеличилась на 1,5% до 1999 у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого»и «дешевого» возросли до 2524 у.е./кв.м и 1577 у.е./кв.м. Анализ проведен на базе 3931 объекта, представленного на портале kn.kz.

Цены по административным районам

В августе наблюдается рост ценового показателя в Бостандыкском и Медеуском районах, в остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Самые «дорогие» квартиры г. Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе ‑ цена здесь превышает средний показатель по городу на 34%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 9% и 5% соответственно. В районах Алматы-1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 31%. В новых административных Наурызбайском и Алатауском районах ценовой показатель ниже на 14-27%, а в спальном Ауэзовском районе — на 16%.

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Столичный Центр", ЖК "Жастар-1 MAG Group", ЖК "Салем", коттеджный городок "Эдельвейс", ЖК "Ренессанс", ЖК "Европолис", коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Есентай Парк", ЖК "Долина Роз" и ЖК "Керемет". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 4430–8330у.е./кв.м.

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в августе 2014 года

В августе наибольшая средняя запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса составила 2974у.е./кв.м, а наименьшая средняя цена предложения на квартиры комфорт-класса — 1659у.е./кв.м.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов. Исключения составили 1-комнатные квартиры и квартиры в панельной постройке, где прослеживается рост цен.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Анализ средних цен предложения в разрезе типа жилья демонстрирует повышение цен на квартиры старой постройки и на квартиры улучшенной планировки. Средние цены предложения в остальных сегментах жилья изменились незначительно.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья

Распределение объема предложений по ценовым уровням в августе демонстрирует к июлю значительное сокращение объектов в среднем ценовом сегменте на 12%, которое и оказало влияние на средний ценовой показатель по городу, выросший на 1,5% (диаграмма 1).

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья возросла на 2,2% (до 2524 у.е./кв.м). Повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 2- комнатного жилья, где ценовой показатель сократился. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с июлем средняя цена предложения выросла на 1,1% (до 1577 у.е./кв.м). Основное влияние на повышение ценового показателя оказали 1-, 2- и 4-комнатные квартиры.

Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1999 у.е./кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 у.е./кв.м), на 40,3%, но все еще находится на 34,6% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 у.е./кв.м). В августе прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали все форматы квартир, кроме 2- и многокомнатных, где цены снизились. При этом в сегменте «дешевого» жилья за год рост цен составил 4,2%, а в сегменте «дорогого» – на 3,1%.

В целом по городу годовой прирост составил 3,2%, не превысив уровня инфляции, ‑ 5,8% (с августа 2013 года по июль 2014 года, по данным Департамента статистики г. Алматы).

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья также прослеживается небольшой повышательный тренд, связанный с началом делового сезона. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне – около 1950 у.е./кв. м, однако с сентября 2013 года прослеживалась небольшая положительная динамика, которая после девальвации национальной валюты сменилась небольшим снижением.

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется 20 % анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,60, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 3,9 тыс. квартир. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум пришелся на новый Наурызбайский район.

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня. В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 6,3% (по уточненным данным Стат. агентства г. Алматы). За первые 6 месяцев 2014 года темп роста среднедушевых денежных доходов составил 5,3%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма 8.

Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне, в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.

При этом в течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, объемы которых в течение последних пяти лет заметно сократились. Однако в апреле-июне текущего года рост долларовых кредитов возобновился.

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за январь-июль 2014 года составил 1218 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1565 сделок) на 22%. В июле 2014 года по сравнению с июнем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах выросло на 15%. Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации национальной валюты (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась лишь на 1,4%.

По данным департамента статистики г. Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами. В январе-июне 2014 года на жилищное строительство было направлено 48301,7 млн. тенге, что на 28,9% больше, чем в январе-июне 2013 года. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-июнем 2013 года на 7,3% и составила 514,7 тыс. кв.м. За счет всех источников финансирования за январь-июнь 2014 года введены в эксплуатацию жилые дома на 3920 квартир.

Выводы

• В августе на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу выросла на 1,5%.
• В разрезе сегментов наблюдается рост средней цены на «дешевое» жилье на 1,1%, на «дорогое» – на 2,2%.
• С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 1,4%.
• Количество сделок по отношения к июню увеличилось на 15% и составило 1565 единиц.
• Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz с началом делового сезона на вторичном рынке жилья ожидается повышение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.
• Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (июль 2014 года)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (август 2013 года)