Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (август 2014 г.)

В августе 2014 года на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения увеличилась на 1,5% до 1999 у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого»и «дешевого» возросли до 2524 у.е./кв.м и 1577 у.е./кв.м. Анализ проведен на базе 3931 объекта, представленного на портале kn.kz.

Цены по административным районам

В августе наблюдается рост ценового показателя в Бостандыкском и Медеуском районах, в остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

Алатауский

59

1.5

1467

-48

-3.19

Алмалинский

838

21.32

2107

+18

+0.88

Ауэзовский

891

22.67

1670

+6

+0.38

Бостандыкский

1134

28.85

2187

+46

+2.12

Жетысуский

289

7.35

1384

-44

-3.07

Медеуский

495

12.59

2675

+89

+3.45

Наурызбайский

6

0.15

1725

-

-

Турксибский

219

5.57

1378

-8

-0.60

По городу

3931

100

1999

+29

+1.48

Самые «дорогие» квартиры г. Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе ‑ цена здесь превышает средний показатель по городу на 34%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 9% и 5% соответственно. В районах Алматы-1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 31%. В новых административных Наурызбайском и Алатауском районах ценовой показатель ниже на 14-27%, а в спальном Ауэзовском районе — на 16%.

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Столичный Центр", ЖК "Жастар-1 MAG Group", ЖК "Салем", коттеджный городок "Эдельвейс", ЖК "Ренессанс", ЖК "Европолис", коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Есентай Парк", ЖК "Долина Роз" и ЖК "Керемет". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 4430–8330у.е./кв.м.

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в августе 2014 года

Название комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, м²

Цена, у.е.

Цена за 1 кв.м, у.е.

ЖК "Столичный Центр"

4

140

620000

4429

ЖК "Жастар-1 MAG Group"

4

145

650000

4483

ЖК "Салем"

3

140

710000

5071

Коттеджный городок "Эдельвейс"

5

216

1100000

5093

ЖК "Ренессанс"

4

160

820000

5125

ЖК "Европолис"

4

179

960000

5363

Коттеджный городок "Ботанический Сад"

4

150

850000

5667

ЖК "Есентай Парк"

3

134

770000

5746

ЖК "Долина Роз"

4

189

1090000

5767

ЖК "Керемет"

3

90

750000

8333

В августе наибольшая средняя запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса составила 2974у.е./кв.м, а наименьшая средняя цена предложения на квартиры комфорт-класса — 1659у.е./кв.м.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов. Исключения составили 1-комнатные квартиры и квартиры в панельной постройке, где прослеживается рост цен.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

1-комнатные

785

19.97

1912

+33

+1.76

2-комнатные

1257

31.98

1894

+16

+0.87

3-комнатные

1395

35.49

1992

+4

+0.18

4-комнатные

406

10.33

2420

+43

+1.81

5-комнатные и выше

88

2.24

2437

+79

+3.33

По городу

3931

100

1999

+29

+1.48

Анализ средних цен предложения в разрезе типа жилья демонстрирует повышение цен на квартиры старой постройки и на квартиры улучшенной планировки. Средние цены предложения в остальных сегментах жилья изменились незначительно.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья

Тип жилья

Объем предложений, ед.

Уд. вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

Новой постройки

907

23.07

2073

-46

-2.16

Приватизированное общежитие

31

0.79

1702

+88

+5.48

Старой постройки

179

4.55

1843

+401

+27.78

Улучшенной планировки

1803

45.87

2074

+73

+3.63

"Хрущевки"

1011

25.72

1835

+7

+0.38

По городу

3931

100

1999

+29

+1.48

Распределение объема предложений по ценовым уровням в августе демонстрирует к июлю значительное сокращение объектов в среднем ценовом сегменте на 12%, которое и оказало влияние на средний ценовой показатель по городу, выросший на 1,5% (диаграмма 1).

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья возросла на 2,2% (до 2524 у.е./кв.м). Повышение средних цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 2- комнатного жилья, где ценовой показатель сократился. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с июлем средняя цена предложения выросла на 1,1% (до 1577 у.е./кв.м). Основное влияние на повышение ценового показателя оказали 1-, 2- и 4-комнатные квартиры.

Средние ценовые показатели по городуТаблица 5. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения
в сегменте «дорогого» жилья,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
удельная
цена
предложения
в сегменте «дешевого» жилья,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

2265

+47

+2.13

1613

+45

+2.87

1.40

2-комнатные

2333

-17

-0.72

1539

+30

+2.01

1.52

3-комнатные

2536

+27

+1.07

1534

-20

-1.30

1.65

4-комнатные

3329

+191

+6.10

1793

+53

+3.07

1.86

5-комнатные и выше

3855

+188

+5.12

1491

-133

-8.20

2.59

Алатауский

1619

-125

-7.17

1262

-48

-3.67

1.28

Алмалинский

2611

-6

-0.25

1695

+49

+2.96

1.54

Ауэзовский

2023

+6

+0.32

1347

-12

-0.86

1.50

Бостандыкский

2835

+146

+5.41

1688

-13

-0.75

1.68

Жетысуский

1683

-46

-2.64

1180

-2

-0.15

1.43

Медеуский

3500

+144

+4.29

1950

+29

+1.52

1.80

Турксибский

1614

-150

-8.52

1179

+85

+7.78

1.37

По городу

2524

+55

+2.22

1577

+16

+1.05

1.60

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1999 у.е./кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 у.е./кв.м), на 40,3%, но все еще находится на 34,6% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 у.е./кв.м). В августе прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали все форматы квартир, кроме 2- и многокомнатных, где цены снизились. При этом в сегменте «дешевого» жилья за год рост цен составил 4,2%, а в сегменте «дорогого» – на 3,1%.

В целом по городу годовой прирост составил 3,2%, не превысив уровня инфляции, ‑ 5,8% (с августа 2013 года по июль 2014 года, по данным Департамента статистики г. Алматы).

Динамика средней удельной цены предложения квартирВ динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья также прослеживается небольшой повышательный тренд, связанный с началом делового сезона. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне – около 1950 у.е./кв. м, однако с сентября 2013 года прослеживалась небольшая положительная динамика, которая после девальвации национальной валюты сменилась небольшим снижением.

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется 20 % анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,60, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 3,9 тыс. квартир. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум пришелся на новый Наурызбайский район.

РайоныАнализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня. В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 6,3% (по уточненным данным Стат. агентства г. Алматы). За первые 6 месяцев 2014 года темп роста среднедушевых денежных доходов составил 5,3%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма 8.

Динамика среднедушевого денежного дохода населенияДинамика номинальных и реальных денежных доходов населенияИпотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне, в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование населения банками второго уровня

Динамика объемов ипотечного кредитования населения банками второго уровняПри этом в течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, объемы которых в течение последних пяти лет заметно сократились. Однако в апреле-июне текущего года рост долларовых кредитов возобновился.

Ипотечное кредитование населения банками второго уровняСреднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за январь-июль 2014 года составил 1218 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1565 сделок) на 22%. В июле 2014 года по сравнению с июнем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах выросло на 15%. Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации национальной валюты (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась лишь на 1,4%.

Динамика регистрируемых сделок купли-продажиПо данным департамента статистики г. Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами. В январе-июне 2014 года на жилищное строительство было направлено 48301,7 млн. тенге, что на 28,9% больше, чем в январе-июне 2013 года. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-июнем 2013 года на 7,3% и составила 514,7 тыс. кв.м. За счет всех источников финансирования за январь-июнь 2014 года введены в эксплуатацию жилые дома на 3920 квартир.

Выводы

  • В августе на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу выросла на 1,5%.
  • В разрезе сегментов наблюдается рост средней цены на «дешевое» жилье на 1,1%, на «дорогое» – на 2,2%.
  • С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 1,4%.
  • Количество сделок по отношения к июню увеличилось на 15% и составило 1565 единиц.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz с началом делового сезона на вторичном рынке жилья ожидается повышение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (июль 2014 года)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (август 2013 года)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков