Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (август 2014 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (август 2014 г.)

В августе на рынке арендного жилья Алматы зафиксирован рост ставок найма. В целом по городу ценовой показатель подрос на 8,7%, т.е. до уровня 1034 у.е. за 1 месяц проживания.

При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья достигла уровня 1633 у.е./мес. (+5,5%), а «дешевого» — 611у.е./мес. (+8,3%). Анализ проведен на базе 701 объекта, представленного на портале kn.kz.

Цены по районам

Повышение средних арендных ставок прослеживается в Алатауском, Алмалинском и Жетысуском районах, а в остальных районах города изменения незначительные, то есть лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов (см. таблицу 1). Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе, что превышает средний показатель по городу на 47%. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Турксибском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 59%.

При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 16,58 у.е., а наименьшая - в Алатауском — 6,98 у.е.

Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Средняя
стоимость
аренды
квартиры, у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./1 кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

у.е.

%

Алатауский

501

+72

+16.83

6.98

-0.36

-4.90

Алмалинский

961

+88

+10.14

14.21

+0.05

+0.35

Ауэзовский

529

+14

+2.80

9.8

+0.07

+0.72

Бостандыкский

1060

+21

+2.06

13.62

-0.05

-0.37

Жетысуский

517

+46

+9.82

9.16

+0.59

+6.88

Медеуский

1522

+80

+5.52

16.57

+0.67

+4.21

Турксибский

421

+12

+2.88

9.4

+0.36

+3.98

По городу

1034

+83

+8.70

13.58

+0.35

+2.65

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности в августе по городу отмечается рост ценового показателя на 1- и 2-комнатные квартиры. Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 15,26 у.е., а наименьшая – на многокомнатные — 12,5 у.е. Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 2.

Распределение средней арендной ставки в разрезе формата квартирыТаблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Средняя
стоимость
аренды квартиры,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./1 кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

516

+43

+9.04

13.53

+0.80

+6.28

2-комнатные

906

+76

+9.17

13.81

+0.31

+2.30

3-комнатные

1178

-23

-1.90

12.98

-0.15

-1.14

4-комнатные

2184

+193

+9.68

15.26

+0.95

+6.64

5-комнатные и выше

3459

+204

+6.26

12.5

+0.65

+5.49

По городу

1034

+83

+8.70

13.58

+0.35

+2.65

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

После восьмимесячного снижения средних арендных ставок в обоих сегментах рынка арендного жилья с приближением делового сезона возобновился рост цен. Обычно продолжительность повышения ставок найма составляет 3 месяца, при этом стоимость ренты возрастает от 25% до 40%.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры/район

Средняя
стоимость
аренды
в «дорогом» сегменте,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
стоимость
аренды

в «дешевом» сегменте,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

728

+57

+8.54

397

+44

+12.60

1.83

2-комнатные

1443

+33

+2.36

523

+40

+8.33

2.76

3-комнатные

1908

-96

-4.79

686

+25

+3.77

2.78

4-комнатные

3497

+197

+5.98

1109

+56

+5.34

3.15

5-комнатные и выше

5500

+1250

+29.41

2033

-142

-6.52

2.71

Алатауский

800

+294

+58.09

467

+96

+25.92

1.71

Алмалинский

1556

+37

+2.47

591

+56

+10.40

2.63

Ауэзовский

772

+78

+11.27

390

+5

+1.37

1.98

Бостандыкский

1632

-49

-2.91

593

-10

-1.60

2.75

Жетысуский

598

-108

-15.34

425

+95

+28.83

1.41

Медеуский

2523

+110

+4.56

846

+84

+10.98

2.98

Турксибский

497

-16

-3.18

421

+92

+27.78

1.18

По городу

1633

+85

+5.52

611

+47

+8.28

2.67

Рост ценовых показателей в сегменте «дорогого» жилья зафиксирован на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где прослеживается снижение цен. В разрезе районов основной рост пришелся на Алатауский и Ауэзовский, а снижение наблюдается в Жетысуском районе. В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено повышение ценовых показателей во всех районах города и на все форматы квартир. Исключения составили многокомнатные квартиры и квартиры в Бостандыкском районе, где наблюдается снижение цен.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период с января 2008 года средний показатель аренды квартиры по городу (1034 у.е./мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 у.е./мес.), на 41%, но все еще находится на 27% ниже, чем показатель января 2008 года (1414 у.е./мес.).

За год в целом по городу ставки найма выросли на 5,6%. Основное влияние на повышение средней цены оказали увеличившиеся арендные ставки 2- и многокомнатного жилья. Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год не изменилась, а «дешевого» выросла на 7%.

Динамика средней ставки арендыВ динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохранялся понижательный тренд, однако в течение последних двух месяцев наблюдается рост ставок найма.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В августе 2014 года средняя ставка по депозитам в долларах составила 3,7% годовых, а в тенге – 9,5%. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).

Таблица 5. Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья

Доходностьквартир
в среднем по городу, п.п.

Доходность квартир
в сегменте «дорогого» жилья, п.п.

Доходность квартир
в сегменте «дешевого» жилья, п.п.

1-комнатные

8.65

8.36

9.61

2-комнатные

9.00

8.03

9.32

3-комнатные

8.04

6.85

9.07

4-комнатные

7.72

6.00

8.64

Многокомнатные

6.30

4.75

8.83

Алатауский

5.92

3.36

10.05

Алмалинский

8.22

7.81

8.69

Ауэзовский

6.99

5.70

8.44

Бостандыкский

7.45

6.49

8.25

Жетысуйский

8.08

7.24

9.55

Медеуский

7.31

6.06

8.49

Турксибский

8.21

6.10

10.40

По городу

8.36

7.30

9.14

В течение предыдущих восьми месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 8,10. В июле и августе текущего года повышение ренты отразилось на росте доходности. Стоит отметить, что в целом по городу ни в одном сегменте доходность от сдачи квартир не превышает ставок по депозитам в тенге.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде наблюдается в Бостандыкском районе, на его долю приходится 32%, а минимальное – на Алатауский район – 1%.

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 40%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные и выше) — 2%.

Выводы и прогнозы

  • В августе 2014 года с приближением делового сезона на рынке арендного жилья города Алматы наблюдается рост ставок ренты.
  • За два месяца средняя доходность арендного жилья по городу увеличилась с 8,10 п.п. до 8,36 п.п.
  • В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется дальнейший рост ставок найма.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (июль 2014 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (август 2013 г.)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков