Аналитический обзор рынка офисной недвижимости Астаны (II квартал 2014 г.)

Во II квартале 2014 года на рынке офисной недвижимости г. Астаны средняя цена предложения продажи составила 2027 у.е. за единицу площади,арендная ставка — 3961 тенге за квадратный метр (21,7 у.е./кв.м). 

Продажа офисов

На рынке коммерческой недвижимости Астаны во II квартале 2014 года цена квадрата офисных помещений составила 2027 у.е. Изменения по отношению к I кварталу лежали в пределах погрешности. В разрезе районов максимальная цена зафиксирована на офисы в районе Есиль — 2719 у.е./кв.м. Здесь относительно I квартала 2014 года произошел рост средней цены на 10,9%. Доля предложения к продаже составляет в Есиле 26% от общего числа.

Далее по уровню снижения цен следует район Алматы, где цена за единицу офисных площадей не изменилась и составила 1815 у.е./кв.м. Предложение офисов в районе Алматы имеет максимальную долю — 45%. В районе Сарыарка удельная цена офисов составила 1740 у.е./кв.м с объемом предложения в 29%.

В административно-торговом комплексе «7 континент», расположенном в районе Алматы по улице Габдуллина — Кенесары, цена офиса площадью 760 кв.м составляет 1 064 000 у.е. (1400 у.е./кв.м). В Есильском районе офисное помещение в бизнес-центре «Евроцентр» продают за 500 000 у.е. за 260 квадратов (1923 у.е./кв.м). В районе Сарыарка в бизнес-центре «Алтын Босага» цена офиса площадью 40 квадратов составила 68 000 у.е. (1700 у.е./кв.м). Из вышеуказанного следует, что чем больше площадь продаваемого офиса, тем ниже его цена в перерасчете за квадратный метр. 

Средняя цена офисных помещений, расположенных в жилых домах, составила 2040 у.е./кв.м, в отдельно стоящих административных зданиях — 2007 у.е./кв.м.

Доля предложения офисов к продаже, расположенных в жилых домах, составляет 61%, а офисов в отдельно стоящих бизнес-центрах — 39%. Если же рассматривать предложенные офисы по объему площадей, то в данной структуре предложение в административных зданиях доминирует и составляет 64%. 

Таблица 1. Таблица по офисам, выставленным на продажу

В разрезе сегментов цена «дорогих» офисов за квадратный метр составила 3402 у.е., цена «дешевых» — 1160 у.е. за квадрат. Положительные ценовые изменения наблюдаются в сегменте «дешевых» офисов за счет роста цен в районе Есиль. Максимальный индекс расслоения отмечается в районе Сарыарка— 3,59, далее следует район Алматы — 2,96. Минимальный разрыв между «дорогой» и «дешевой» офисной недвижимостью наблюдается в районе Есиль— 2,57. 

Анализ цен продажи в ретроспективе

С начала 2012 года среднегодовой темп роста долларовых цен на офисную недвижимость Астаны составляет 15%. Как показывает динамика, наиболее активный рост цен отмечался с конца 2012 до III квартала 2013 года. За 2013 год цена продажи увеличилась почти на 20%. Далее следует замедление темпов роста и относительная стабильность средней цены предложения с незначительными изменениями в пределах погрешности.

Аренда офисов

Во II квартале 2014 года арендная ставка офисных помещений в Астане за метр квадратный составила 3961 тенге (21,7 у.е.). Относительно предыдущего периода зафиксировано снижение среднегородской арендной ставки. Ценовое снижение произошло в районах Есиль (-11,84%) и Сарыарка (-9,34%), что повлияло на среднюю арендную ставку в целом по городу на 7,6%. 

Максимальный уровень цены аренды офисов наблюдается в районе Есиль — 5061 тенге (27,7 у.е.) за квадратный метр. Далее следуют районы Алматы— 3681 тг/кв.м (20 у.е./кв.м), Сарыарка— 3309 тг/кв.м (18 у.е./кв.м).

В бизнес-центре «7 континент» цена аренды составляет 4004 тг/кв.м (22 у.е./кв.м). Аренда в БЦ Saad, что в районе Есиль, составляет 7280 тг/кв.м (40 у.е./кв.м). Аренда в БЦ «Деловой дом Алма-Ата» — 4200 тг/кв.м (23 у.е./кв.м). В БЦ «Москва» ставка найма составляет в среднем, так же как и в БЦ Saad, 7280 тг/кв.м (40 у.е./кв.м).

Основной объем офисных площадей к аренде предложен в районе Есиль— 54%. Доля Алматы составляет 28%, Сарыарки — 18% от общего числа. 

Таблица 3. Таблица по офисам, представленным к аренде

Анализ цен аренды в ретроспективе

В квартальной динамике ставок аренды в период с 2012 по 2014 год прослеживается тенденция снижения. Ценовой показатель во II квартале 2014 года практически опустился до уровня, отмеченного в аналогичный период прошлого года.

Прогнозы

Базовыми экономическими факторами, влияющими на состояние рынка коммерческой недвижимости, в том числе и офисных площадей, являются объемы инвестиций в основной капитал, темпы кредитования экономики и доходы компаний.

В январе-июле 2014 года объем инвестиций в основной капитал составили 289052,2 млн тенге, что больше в сравнении с январем-июлем 2013 года на 12,6%.

В большей степени доля инвестиций освоена предприятиями частной формы собственности, что составляет 61,2% к их общему объему. В разрезе источников финансирования государственные бюджетные средства занимают 32,3%, собственные средства предприятий и организаций — 51,9%, кредиты банков — 4,4%, другие заемные — 0,4%. 

В разрезе районов объем инвестиций по району Есиль составляет 135 270, 918 млн тенге, по району Сарыарка — 98 240, 846 млн тенге, по району Алматы — 55 540 ,419 млн тенге. Объем инвестиций за II квартал 2014 года составил 164 021 млн тенге, что больше в сравнении с аналогичным периодом 2013 года на 23,6%.

Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Но со II квартала 2013 года темпы кредитования экономики Астаны имеют тенденцию увеличения.

Замедление темпов экономического роста, снижение объемов производства отражаются на уровне доходов предприятий, что ведет к снижению спроса на рынке офисной недвижимости.

Выводы

• Во II квартале 2014 года изменение средней цены на рынке продажи офисной недвижимости было незначительным.
• В связи с замедлением темпов экономического роста города, в сегменте аренды офисов сохраняется тенденция снижения арендных ставок.
• В среднесрочной перспективе на рынке офисной недвижимости Астаны ожидается сохранение тенденции снижения цен и арендных ставок в пределах 1,5-2% в квартал.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости Астаны (I квартал 2014 г.)