Аналитический обзор рынка вторичного жилья Алматы (сентябрь 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Алматы (сентябрь 2014 г.)

В сентябре 2014 года на рынке вторичного жилья города Алматы отмечено снижение цен предложения в Бостандыкском и Наурызбайском районах,в остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов. Средняя цена предложения в целом по городу остановилась на уровне 1991у.е./кв.м. Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» незначительно сократились до 2513у.е./кв. м и 1561у.е./кв. м соответственно. Анализ проведен на базе 3434 объектов, представленных на портале kn.kz.

Цены по административным районам

В сентябре в разрезе районов наблюдалось сокращение ценовых показателей в Бостандыкском и Наурызбайском районах. В остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

Алатауский

44

1.28

1396

-71

-4.81

Алмалинский

686

19.98

2108

0

0.00

Ауэзовский

856

24.93

1681

+11

+0.67

Бостандыкский

949

27.64

2186

-2

-0.09

Жетысуский

242

7.05

1388

+4

+0.31

Медеуский

415

12.08

2768

+93

+3.48

Наурызбайский

30

0.87

1466

-259

-15.03

Турксибский

212

6.17

1362

-17

-1.21

По городу

3434

100

1991

-8

-0.38

Самые «дорогие» квартиры г. Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе. Цена здесь превышает средний показатель по городу на 39%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 10% и 6% соответственно.

В районах Алматы-1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 30-32%. В новых административных районах – Наурызбайском и Алатауском ценовые показатели ниже на 26-30%, а в спальном Ауэзовском районе — на 16%.

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Салем", коттеджный городок "Эдельвейс", ЖК "Ренессанс", ЖК "Байсал", ЖК "Европолис", коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Есентай Парк", ЖК "Долина Роз", ЖК "Керемет" и ЖК "Жайляу". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5 070–8 570у. е./кв. м.

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в сентябре 2014 года

Название комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, м²

Цена, у.е.

Цена за 1 кв.м, у.е.

ЖК "Салем"

3

140

710000

5071

Коттеджный городок "Эдельвейс"

5

216

1100000

5093

ЖК "Ренессанс"

4

160

820000

5125

ЖК "Байсал"

3

137

710000

5182

ЖК "Европолис"

4

179

960000

5363

Коттеджный городок "Ботанический Сад"

4

150

850000

5667

ЖК "Есентай Парк"

3

134

770000

5746

ЖК "Долина Роз"

4

189

1090000

5767

ЖК "Керемет"

3

90

750000

8333

ЖК "Жайляу"

4

210

1800000

8571

В сентябре наибольшая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на жилье в коттеджных городках — 3217у.е./кв. м, а наименьшая – на квартиры эконом- и комфорт-класса — 1777у.е./кв.м.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

1-комнатные

726

21.14

1888

-24

-1.26

2-комнатные

1137

33.11

1918

+24

+1.25

3-комнатные

1208

35.18

1999

+7

+0.37

4-комнатные

305

8.88

2401

-19

-0.77

5-комнатные и выше

58

1.69

2404

-34

-1.38

По городу

3434

100

1991

-8

-0.38

Анализ средних цен предложения в разрезе типа жилья демонстрирует повышение цен на квартиры новой постройки и снижение – на квартиры улучшенной планировки. Средние цены предложения в остальных сегментах жилья изменились незначительно.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья

Тип жилья

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

Новой постройки

1074

31.28

2207

+135

+6.49

Приватизированное общежитие

53

1.54

1700

-3

-0.15

Старой постройки

132

3.84

1766

-77

-4.19

Улучшенной планировки

1371

39.92

1957

-117

-5.64

"Хрущевки"

804

23.41

1817

-18

-0.97

По городу

3434

100

1991

-8

-0.38

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,4% (до 2513 у. е./кв. м). Основное влияние на снижение цен в данном сегменте оказали понизившиеся цены на 3-комнатные квартиры. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с августом средняя цена предложения сократилась на 1% (до 1561 у. е./кв. м). Основное влияние на снижение ценового показателя оказали 1- и 2-комнатные квартиры.

Средние ценовые показатели по городуТаблица 5. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения
в сегменте «дорогого» жилья,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
удельная
цена
предложения
в сегменте «дешевого» жилья,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

2265

0

0.00

1577

-36

-2.24

1.44

2-комнатные

2402

+69

+2.96

1504

-34

-2.23

1.60

3-комнатные

2544

+8

+0.31

1546

+13

+0.82

1.64

4-комнатные

3234

-95

-2.86

1811

+18

+1.02

1.79

5-комнатные и выше

4100

+245

+6.35

1532

+41

+2.77

2.68

Алатауский

1599

-20

-1.21

1122

-140

-11.07

1.43

Алмалинский

2678

+67

+2.56

1647

-48

-2.85

1.63

Ауэзовский

2036

+14

+0.67

1377

+29

+2.18

1.48

Бостандыкский

2783

-52

-1.83

1695

+7

+0.44

1.64

Жетысуский

1697

+14

+0.84

1165

-15

-1.23

1.46

Медеуский

3590

+90

+2.58

1989

+39

+2.02

1.80

Турксибский

1662

+48

+2.96

1137

-42

-3.54

1.46

По городу

2513

-11

-0.43

1561

-16

-1.00

1.61

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется 20 % анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,61, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1991 у. е./кв. м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 у.е./кв.м), на 40%, но все еще находится на 35% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 у. е./кв. м). В III квартале 2014 года удельная цена предложения сложилась на уровне 1987 у. е./кв. м, демонстрируя стабильность цен на рынке вторичного жилья.

Динамика средней цены предложения многоквартирного жильяВ сентябре прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были незначительно ниже. За год подорожали все форматы квартир, кроме многокомнатных, где цены предложения снизились на 3,8%. При этом в сегменте «дешевого» жилья за год рост цен составил 2,8%, а в сегменте «дорогого» – на 0,7%. В целом по городу годовой прирост составил 1,5%.

Динамика средней удельной цены предложения квартирВ динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья также прослеживается небольшой повышательный тренд, связанный в основном с новым деловым сезоном. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне – около 1950 у. е./кв. м, однако с сентября 2013 года прослеживалась небольшая положительная динамика, которая после девальвации национальной валюты сменилась небольшим снижением.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 3,4 тыс. квартир. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум пришелся на новый Наурызбайский район.

РайоныАнализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 6,3% (по уточненным данным Стат. агентства г. Алматы). За первые 7 месяцев 2014 года темп роста среднедушевых денежных доходов составил 6,1%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма 7.

Динамика номинальных и реальных денежных доходов населенияОбъемы ипотечного кредитования населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет сохраняются на уровне 3800-7000 млн. тенге в год. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.

Динамика объемов ипотечного кредитования населения банками второго уровняПри этом в течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми кредитами, объемы которых за последние пяти лет заметно сократились. Однако в апреле-июне текущего года рост долларовых кредитов возобновился.

Ипотечное кредитование населения банками второго уровняСреднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за январь-август 2014 года составил 1252 сделки, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1571 сделка) на 20%. В августе 2014 года, по сравнению с июлем, количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах сократилось на 5%.

Однако продавцы, несмотря на сокращение спроса, все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации национальной валюты (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась лишь на 1,8%.

Динамика регистрируемых сделок купли-продажиПо данным департамента статистики г. Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение объемов вводимого жилья. Инвестиции, направленные на жилищное строительство, также находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами. В январе-июле 2014 г. общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 837,7 тыс. кв.м. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-июлем 2013 г. на 8,1% и составила 544,7 тыс. кв.м.

В январе-июле 2014г. инвестиций в жилищное строительство было направлено 58904,6 млн. тенге, что на 26,2% больше, чем в январе-июле предыдущего года. Ввод жилья за счет средств населения составил 182,1 тыс. кв.м, что в общем объеме ввода составляет 32,8%. Увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Бостандыкском (на 96,5%), Алатауском (на 53,5%), Жетысуском (на 12,8%) и Турксибском (на 2,6%) районах.

Выводы

  • В сентябре на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу изменилась незначительно.
  • В разрезе районов было отмечено снижение средних цен предложения в Бостандыкском и Наурызбайском районах.
  • В разрезе сегментов средняя цена в «дешевом» сегменте жилья сократилась на 1%, в «дорогом» – на 0,4%.
  • С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 1,8%.
  • Количество сделок в многоквартирных домах по отношению к июлю сократилось на 5% и составило 1488 единицы.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, в среднесрочной перспективе на вторичном рынке жилья Алматы ожидается снижение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (август 2014 года)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (сентябрь 2013 года)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков