Аналитический обзор рынка арендного жилья Алматы (сентябрь 2014 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья Алматы (сентябрь 2014 г.)

В сентябре на рынке арендного жилья Алматы зафиксирован рост ставок найма. В целом по городу ценовой показатель подрос на 7,5%, до уровня 1111 у.е. за 1 месяц проживания. При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья достигла уровня 1785 у.е./мес. (+9,3%), а «дешевого» — 632 у.е./мес. (+3,4%). Анализ проведен на базе 640 объектов, представленных на портале kn.kz.

Цены по районам

Повышение средних арендных ставок прослеживается в Бостандыкском районе, а в остальных районах города изменения незначительные, то есть лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов (см. таблицу 1). Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются в аренду в Медеуском районе, где средняя ставка аренды на 37% выше среднего показателя по городу. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Наурызбайском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 65%.

Средние арендные ставки в разрезе районов городаНаибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 16,6 у.е., а наименьшая - в Наурызбайском — 5,71 у.е.

Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Средняя
стоимость
аренды
квартиры,у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./1 кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

у.е.

%

Алатауский

470

-32

-6.29

10.46

+3.48

+49.86

Алмалинский

983

+23

+2.35

14.37

+0.16

+1.13

Ауэзовский

550

+21

+4.03

10.49

+0.69

+7.04

Бостандыкский

1209

+149

+14.08

14.28

+0.66

+4.85

Жетысуский

563

+45

+8.78

9.24

+0.08

+0.87

Медеуский

1519

-2

-0.16

16.6

+0.03

+0.18

Наурызбайский

316

-

-

5.71

-

-

Турксибский

392

-29

-6.80

9.68

+0.28

+2.98

По городу

1111

+77

+7.45

14.09

+0.51

+3.76

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности в сентябре изменения ценовых показателей лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили 3-комнатные квартиры, где прослеживается рост арендных ставок. Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 16,07 у.е., а наименьшая – на многокомнатные — 11,88 у.е.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 2.

Распределение средней арендной ставки в разрезе формата квартирыТаблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Средняя
стоимость
аренды квартиры,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./1 кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

526

+10

+1.96

13.56

+0.03

+0.22

2-комнатные

921

+15

+1.69

14.09

+0.28

+2.03

3-комнатные

1331

+152

+12.94

14.27

+1.29

+9.94

4-комнатные

2343

+159

+7.29

16.07

+0.81

+5.31

5-комнатные и выше

3488

+30

+0.85

11.88

-0.62

-4.96

По городу

1111

+77

+7.45

14.09

0.51

3.76

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

Средние арендные ставки в разрезе сегментов жильяПосле восьмимесячного снижения средних арендных ставок второй месяц подряд в обоих сегментах рынка арендного жилья наблюдается рост цен. Обычно продолжительность повышения ставок найма составляет 3 месяца, при этом рост за данный период составляет от 25% до 40%.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры/район

Средняя
стоимость
аренды
в «дорогом» сегменте,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
стоимость
аренды

в «дешевом» сегменте,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

741

+13

+1.75

401

+4

+0.92

1.85

2-комнатные

1511

+68

+4.72

550

+27

+5.18

2.75

3-комнатные

2243

+335

+17.54

683

-3

-0.44

3.28

4-комнатные

4135

+638

+18.23

1143

+33

+3.01

3.62

5-комнатные и выше

5333

-167

-3.03

2400

+367

+18.06

2.22

Алатауский

-

-

-

-

-

-

-

Алмалинский

1533

-23

-1.45

624

+34

+5.68

2.46

Ауэзовский

718

-54

-6.98

419

+29

+7.50

1.71

Бостандыкский

2027

+395

+24.20

644

+52

+8.72

3.15

Жетысуский

812

+214

+35.85

454

+29

+6.80

1.79

Медеуский

2464

-59

-2.35

786

-61

-7.19

3.14

Наурызбайский

-

-

-

-

-

-

-

Турксибский

481

-15

-3.11

316

-105

-24.95

1.52

По городу

1785

+152

+9.33

632

+21

+3.36

2.83

Рост ценовых показателей в сегменте «дорогого» жилья зафиксирован на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где прослеживается снижение цен. В разрезе районов основной рост пришелся на Бостандыкский и Жетысуский. В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено повышение ценовых показателей во всех районах города, кроме Медеуского и Турксибского, и на все форматы квартир, кроме 3-комнатных.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период с января 2008 года средний показатель аренды квартиры по городу (1111 у.е./мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 у.е./мес.), на 54,5%, но все еще находится на 21,4% ниже, чем показатель января 2008 года (1414 у.е./мес.).

За год в целом по городу ставки найма выросли на 11%. Основное влияние на повышение средней цены оказали увеличившиеся арендные ставки квартир большого формата. Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год выросла на 13%, а «дешевого» – на 3%.

Динамика средней арендной ставкиВ динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохранялся понижательный тренд, однако в течение последних месяцев наблюдается рост ставок найма.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая ее в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В августе 2014 года средняя ставка по депозитам в долларах составила 3,7% годовых, а в тенге – 9,5%. Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).

Таблица 5. Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья

Доходность квартир
в среднем по городу, п.п.

Доходность квартир
в сегменте «дорогого» жилья, п.п.

Доходность квартир
в сегменте «дешевого» жилья, п.п.

1-комнатные

8.84

8.30

10.01

2-комнатные

9.09

8.14

10.04

3-комнатные

8.78

7.78

8.82

4-комнатные

8.13

6.86

8.85

Многокомнатные

6.03

4.03

8.62

Алатауский

9.88

-

-

Алмалинский

8.39

7.48

9.84

Ауэзовский

7.51

5.76

9.33

Бостандыкский

7.78

7.18

8.05

Жетысуский

8.08

7.09

9.05

Медеуский

7.16

6.15

8.01

Наурызбайский

3.08

-

-

Турксибский

8.56

7.61

9.99

По городу

8.71

7.80

9.35

В течение предыдущих восьми месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 8,10. С июля текущего года повышение ренты отразилось на росте доходности. Стоит отметить, что в целом по городу ни в одном сегменте доходность от сдачи квартир не превышает ставок вознаграждения по депозитам в тенге.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде наблюдается в Бостандыкском районе, на долю которого приходится 33%, а минимальное – на Алатауский, Наурызбайский и Турксибский районы – по 1%.

Структура рынка арендного жилья в разрезе районов городаВ зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 39%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные и выше) — 3%.

Выводы и прогнозы

  • В сентябре 2014 года в период делового сезона на рынке арендного жилья города Алматы наблюдается рост ставок ренты.
  • За три месяца средняя доходность арендного жилья по городу увеличилась с 8,1% до 8,7% годовых.
  • По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайший месяц на рынке арендного жилья сохранится инерционное незначительное повышение ставок аренды.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков