Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (сентябрь 2014 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (сентябрь 2014 г.)

В сентябре 2014 года средний показатель по городу сложился на уровне 1393 у.е. за месяц проживания, или 16 у.е. за 1 квадратный метр, что на 12,2% больше, чем в предыдущем месяце.

Арендные ставки в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья достигли уровня 2144 и 833 у.е. Анализ проведен на базе 1835 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz.

Цены по районам

Рост ставок найма жилья в сентябре был зафиксирован в районах Алматы и Есиль. В районе Сарыарка изменения оказались незначительными, то есть не превысили погрешности расчетов. Самые «дорогие» съемные квартиры в Астане традиционно предлагаются в районе Есиль — 1808 у.е., что выше среднего показателя по городу на 30%. В районах Алматы и Сарыарка арендные ставки держатся практически на одном уровне — 1109 и 1243 у.е. соответственно и находятся ниже среднегородского показателя на 11-20%.

Средние арендные ставки в разрезе районов городаВ сентябре диапазон ставок аренды находился в пределах от 275 у.е./мес. (за 1-комнатную в районе Алматы) до 5500 у.е./мес. (за многокомнатную квартиру в районе Сарыарка).

Таблица 1. Показатели рынка аренды по административным районам города

Район

Средняя
стоимость
аренды,
за квартиру, у.е./мес.

Изменение
к августу

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./кв.м

Изменение
к августу

у.е.

%

у.е.

%

Алматы

1109

+109

+10,93

15,08

+0,41

+2,79

Есиль

1808

+157

+9,48

17,54

+0,56

+3,30

Сарыарка

1243

+107

+9,46

15,31

+0,68

+4,65

По городу

1393

+151

+12,16

16,03

+0,62

+4,02

По данным департамента статистики г. Астаны, среднедушевой денежный доход в июле 2014 года составил 122 286 тг, за аналогичный период денежный расход, включающий в себя покупку продовольственных и непродовольственных товаров и услуг, составил 44 700 тг. Разница между доходом и расходом равна 77 600 тг за месяц (430 у.е.). Данный расчет показывает, что среднестатистический житель Астаны может позволить себе для найма только «дешевую» 1-комнатную квартиру в районе правого берега или комнату для подселения или проживания с хозяевами.

Цены по формату квартир

В течение сентября в разрезе формата квартир повышение арендных ставок наблюдается на 1- и 2-комнатные квартиры. На остальные форматы квартир изменения были незначительными. Самая низкая арендная ставка за 1 кв.м традиционно держится на 2-комнатные квартиры — 14,9 у.е. в месяц.

Таблица 2. Показатели рынка аренды по формату квартир

Формат квартиры

Средняя
стоимость
аренды квартиры,
у.е./мес.

Изменение
к августу

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./кв.м

Изменение
к августу

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

617

+41

+7,13

16,14

+1,18

+7,89

2-комнатные

998

+69

+7,42

14,9

+0,48

+3,33

3-комнатные

1748

+94

+5,70

16,67

+0,49

+3,03

Многокомнатные

3007

-10

-0,32

17,4

-0,60

-3,33

Комнаты

216

+1

+0,50

10,25

-0,13

-1,25

По городу

1393

+151

+12,16

16,03

+0,62

+4,02

Следует отметить, что арендные ставки на квартиры в новостройках выше стоимости найма в целом по городу на 16,3%. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

Средние арендные ставкиСредние ставки найма в «дорогом» и «дешевом» сегментах арендного жилья выросли на 7,9% и 13,4% соответственно.

Таблица 3. Распределение средней арендной ставки по формату квартир в сегментах «дешевого» и «дорогого» жилья г. Астаны, у.е./мес.

Формат квартиры

Средняя
стоимость
аренды
в «дорогом» сегменте,
у.е./мес.

Изменение
к августу

Средняя
стоимость
аренды

в «дешевом» сегменте,
у.е./мес.

Изменение
к августу

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

843

+63

+8,08

430

+10

+2,41

1,96

2-комнатные

1503

+51

+3,51

640

+39

+6,45

2,35

3-комнатные

2856

-113

-3,80

951

+70

+7,98

3,00

Многокомнатные

4590

-25

-0,55

1790

+127

+7,65

2,56

Комнаты

353

+10

+3,04

114

+1

+1,06

3,08

Алматы

1779

+167

+10,37

730

+91

+14,29

2,44

Есиль

2669

+71

+2,72

1047

+87

+9,08

2,55

Сарыарка

1944

+106

+5,77

665

+66

+11,09

2,92

По городу

2144

+156

+7,86

833

+98

+13,37

2,57

В сентябре в сегменте «дорогого» жилья повышение ценовых показателей прослеживается во всех районах города. В разрезе комнатности основной рост пришелся на 1-комнатные квартиры. В «дешевом» ценовом сегменте рост цен зафиксирован на все форматы квартир и во всех районах города.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель аренды квартир по городу — 1393 у.е./мес. в сентябре поднялся выше показателя ноября 2007 года (1315 у.е.) на 5,9%, превосходя свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года (633 у.е.), на 120%.

В сентябре прошлого года цены на арендное жилье в Астане были незначительно ниже. За год в целом по городу ставки найма выросли лишь на 1,5%. Основное влияние на рост среднегородского показателя оказали арендные ставки многокомнатного жилья. Арендная ставка в сегменте «дешевого» жилья за год выросла на 3,7%, а в «дорогом», напротив, сократилась на 1,4%.

Доходность жилья

Доходность жилья показывает, что выгоднее: вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в аренду, или внести сумму стоимости квартиры на депозит и получать процент. В сентябре 2014 года средняя ставка по депозитам составила 9,5% годовых в тенге и 3,7% годовых в долларах (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупнейших банков Казахстана).

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались 1-комнатные квартиры — 11,73 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи 1-комнатного жилья в аренду на 2,23 п.п. превосходит вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости в тенге. В сегменте элит-класса в сентябре высокий индекс доходности у 3-комнатных квартир — 9,73 п.п. В таблице 4 представлены индексы доходности в зависимости от административных районов и количества комнат. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Таблица 4. Показатели доходности арендных квартир в Астане

Сектор рынка арендного жилья

Доходность квартир в среднем по городу, п.п.

Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья, п.п.

Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья, п.п.

1-комнатные

9,71

7,96

11,73

2-комнатные

9,25

8,53

9,92

3-комнатные

10,19

9,73

10,47

Многокомнатные

10,02

8,21

11,21

Комнаты

8,91

5,43

12,41

Алматы

9,35

9,12

10,69

Есиль

9,09

7,75

9,48

Сарыарка

10,37

9,17

10,58

По городу

9,94

9,01

10,54

Анализируемая база предложения

Анализ проведен на базе 1835 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz. На район правого берега, включающего два административных района — Алматы и Сарыарка, приходится 80%. Район левобережья Есиль занимает в анализируемом объеме 20%.

РайоныС точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, их удельный вес составил 69%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 4%.

Выводы

  • За месяц на рынке арендного жилья Астаны зафиксирован рост ставок аренды на 12,2%.
  • С начала года средняя арендная ставка на жилье выросла на 30,9%, с начала снижения (октябрь 2013 года) — увеличилась на 1,5%.
  • С сентября 2013 года средняя доходность арендного жилья по городу сократилась с 10% до 9,94%.
  • По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайший месяц на рынке арендного жилья сохранится незначительное повышение ставок аренды в связи с началом нового учебного и делового сезона. 

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (август 2014 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья Астаны (сентябрь 2013 г.)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков