Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (сентябрь 2014 года)

В сентябре 2014 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма составила 57 948 тенге за квартиру в месяц, за комнату — 17 154 тенге. В пересчете за квадратный метр... 

...средняя арендная ставка квартир равна 1284 тенге в месяц, комнат — 935 тенге. 

Цены по районам и формату жилья

В отчетном периоде максимальная средняя арендная ставка сформировалась на квартиры, расположенные в районе Город, — 71 825 тенге в месяц. Далее, по уровню снижения цены, следуют районы Юго-Восток, где квартиры сдаются в среднем за 60 195 тенге в месяц и Михайловка — 53 679 тенге в месяц. Почти в два раза цены съемного жилья ниже в отдаленных районах города ‑ Майкудук и Пришахтинск ‑ 36 903 и 33 227 тенге соответственно. 

В сентябре 2014 года в сегменте аренды жилья отмечается снижение ставок аренды в Майкудуке и Михайловке — 5,5% и 14,1% соответственно. В остальных районах изменения незначительны. 

Таблица 1. Показатели рынка арендного жилья по районам

В разрезе формата жилья изменения также оказались разнонаправленными — аренда 2-комнатных квартир сократилась на 7%, на комнаты, напротив, ставка аренды увеличилась на 7%. Максимальная цена квадрата наблюдается в сегменте однокомнатных квартир, которая выше среднегородского значения на 4%. С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте 3-комнатных квартир, их аренда за метр квадратный ниже средней ставки найма жилья по городу на 7%. 

Таблица 2. Показатели рынка арендного жилья по формату квартир

По данным областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника за июнь 2014 года составила 109 854 тенге. Среднедушевой денежный расход во II квартале 2014 года — 44 360 тенге в месяц. Исходя из этого, ежемесячная средняя арендная оплата за квартиру составляет 87% от среднего дохода за минусом среднедушевых денежных расходов.

Доходность жилья

Доходность жилья показывает, насколько выгодней вкладывать деньги в недвижимость, сдавая ее в аренду, чем положить сумму стоимости квартиры на депозит в банк и получать процент.

Поскольку депозитные вклады традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше.

В сентябре 2014 года средняя ставка по депозитам составила 9,5% годовых. Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупных банков Казахстана.

Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1- и 2-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город. Средний процент доходности от аренды квартир составил 10,92%, что на 1,42 процентных пункта выше средней ставки по депозиту. 

Индекс расслоения «дорогого» и «дешевого» жилья

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% от верхнего и нижнего ценового уровня анализируемой базы). В сентябре 2014 года средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 83 997 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 40 316 тенге.

В сегменте «дорогих» квартир уровень цен вырос в районе Город. В Михайловке и Майкудуке напротив, уровень арендных ставок снизился.

Аренда «дорогого» жилья в 2,08 раза выше цены съема «дешевых» квартир. Наибольшее расхождение цен наблюдается в районе Город — более чем в 2 раза. Минимальный индекс расслоения относится к району Пришахтинск, где сдаются квартиры приблизительно одного состояния в домах типа «хрущевка».

Таблица 3. Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья.

Ценовые изменения в ретроспективе

В течение последних 5 лет (с 2010 по 2014 год) средняя ставка аренды увеличилась с 869 до 1291 тенге за квадратный метр, или на 48,6%. При этом в динамике наблюдается существенное снижение темпов роста. Так, максимальный рост ставок произошел в 2011 году — 26,3%, в 2012 году он составил 14,0%, в 2013 году — 8,3%.

Тенденция снижения на рынке аренды наметилась со II квартала 2013 года и сохраняется до сих пор. С момента снижения ставок арендная плата сократилась на 5,6%. Данная тенденция была обусловлена сокращением реальных доходов населения.

Анализируемая база предложения

В сентябре 2014 года отмечается снижение объема предложения арендных квартир на 27%, расчетную базу составили 770 объектов. 

Основной объем предложения арендных квартир в Караганде представлен, как правило, в районах Город и Юго-Восток. Далее, по уровню снижения удельного веса предложения, следует район Майкудук. Минимальное количество квартир к аренде предложено в районах Пришахтинска и Михайловки.

В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит 1-комнатным квартирам. Далее, по снижению объема предложения, следуют 2- и 3-комнатные квартиры. Количество сдаваемых комнат от общего объема предложения составило 24%.

Прогнозы и выводы

• В сентябре 2014 года в г. Караганде, несмотря на сезонную активизацию спроса, средняя арендная ставка осталась без изменения.
• Вместе с тем тенденция снижения сохранилась на 2-комнатные квартиры в районах Михайловка и Майкудук, преимущественно в сегменте «дорогого» жилья.
• Небольшой рост ставок был зафиксирован на аренду комнат.
• По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке арендного жилья Караганды ожидается сохранение тенденции снижения ставок арендных ставок в пределах 1,5-2,5% в месяц.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (август 2014 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (сентябрь 2013 г.)