Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (сентябрь 2014 года)

Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (сентябрь 2014 года)

В сентябре 2014 года на рынке аренды жилья города Караганды средняя ставка найма составила 57 948 тенге за квартиру в месяц, за комнату — 17 154 тенге. В пересчете за квадратный метр... 

...средняя арендная ставка квартир равна 1284 тенге в месяц, комнат — 935 тенге. 

Цены по районам и формату жилья

В отчетном периоде максимальная средняя арендная ставка сформировалась на квартиры, расположенные в районе Город, — 71 825 тенге в месяц. Далее, по уровню снижения цены, следуют районы Юго-Восток, где квартиры сдаются в среднем за 60 195 тенге в месяц и Михайловка — 53 679 тенге в месяц. Почти в два раза цены съемного жилья ниже в отдаленных районах города ‑ Майкудук и Пришахтинск ‑ 36 903 и 33 227 тенге соответственно. 

Средние арендные ставки в разрезе районов городаВ сентябре 2014 года в сегменте аренды жилья отмечается снижение ставок аренды в Майкудуке и Михайловке — 5,5% и 14,1% соответственно. В остальных районах изменения незначительны. 

Таблица 1. Показатели рынка арендного жилья по районам

Район

Количество объектов, ед.

Средняя ставка аренды, тг/кв.м

Изменение цены к августу

Доходность квартир, %

тг/кв.м

%

Город

288

1574

-22,82

-1,43

11

Майкудук

148

884

-51,25

-5,48

10,79

Михайловка

33

1225

-200,32

-14,05

10,69

Пришахтинск

47

870

13,19

1,54

10,87

Юго-Восток

254

1276

23,47

1,87

10,78

Среднее

770

1284

-58,1

-3,33

10,92

В разрезе формата жилья изменения также оказались разнонаправленными — аренда 2-комнатных квартир сократилась на 7%, на комнаты, напротив, ставка аренды увеличилась на 7%. Максимальная цена квадрата наблюдается в сегменте однокомнатных квартир, которая выше среднегородского значения на 4%. С точки зрения доступности арендных квартир самые низкие цены за квадрат отмечены в сегменте 3-комнатных квартир, их аренда за метр квадратный ниже средней ставки найма жилья по городу на 7%. 

Таблица 2. Показатели рынка арендного жилья по формату квартир

Район

Количество объектов, ед.

Средняя ставка аренды, тг/кв.м

Изменение цены к августу

Доходность квартир, %

тг/кв.м

%

1 комн.

259

1332

-41,86

-3,05

11,28

2 комн.

240

1265

-96,46

-7,09

11,27

3 комн.

83

1192

-14,56

-1,21

10,11

комнаты

188

935

61,88

7,08

Среднее

770

1284

-58,10

-3,33

10,92

По данным областного департамента статистики, среднестатистическая заработная плата одного работника за июнь 2014 года составила 109 854 тенге. Среднедушевой денежный расход во II квартале 2014 года — 44 360 тенге в месяц. Исходя из этого, ежемесячная средняя арендная оплата за квартиру составляет 87% от среднего дохода за минусом среднедушевых денежных расходов.

Доходность жилья

Доходность жилья показывает, насколько выгодней вкладывать деньги в недвижимость, сдавая ее в аренду, чем положить сумму стоимости квартиры на депозит в банк и получать процент.

Поскольку депозитные вклады традиционно считаются наименее рисковыми, поэтому и доходность их должна быть самой низкой. На этом основании любая предпринимательская деятельность должна приносить доход больше, чем банковский депозит, так как доля риска по ней всегда выше.

В сентябре 2014 года средняя ставка по депозитам составила 9,5% годовых. Средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупных банков Казахстана.

Наиболее выгодными с точки зрения получения дохода считаются 1- и 2-комнатные квартиры, преимущественно расположенные в районе Город. Средний процент доходности от аренды квартир составил 10,92%, что на 1,42 процентных пункта выше средней ставки по депозиту. 

Индекс расслоения «дорогого» и «дешевого» жилья

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которых берется 20% от верхнего и нижнего ценового уровня анализируемой базы). В сентябре 2014 года средняя ставка аренды «дорогих» квартир, согласно расчетной базе портала kn.kz, составила 83 997 тенге за квартиру в месяц, «дешевых» — 40 316 тенге.

В сегменте «дорогих» квартир уровень цен вырос в районе Город. В Михайловке и Майкудуке напротив, уровень арендных ставок снизился.

Аренда «дорогого» жилья в 2,08 раза выше цены съема «дешевых» квартир. Наибольшее расхождение цен наблюдается в районе Город — более чем в 2 раза. Минимальный индекс расслоения относится к району Пришахтинск, где сдаются квартиры приблизительно одного состояния в домах типа «хрущевка».

Таблица 3. Средние ценовые показатели «дорогого» и «дешевого» жилья.

Район

Средняя арендная ставка «дорогого» жилья, тг/мес.

Относительные ценовые изменения арендной ставки «дорогого» жилья

½ суммы  погрешности «дорогого» жилья

Средняя арендная ставка «дешевого» жилья, тг/мес.

Относительные ценовые изменения арендной ставки «дешевого» жилья

Индекс расслоения

Город

113 426

16,53

8,01

45 674

-1,68

2,48

Майкудук

47 500

-8,9

8,31

28 273

-1,78

1,68

Михайловка

68 333

-33,98

19,52

44 667

0,83

1,53

Пришахтинск

41 667

4,17

11,85

27 778

-1,96

1,5

Юго-Восток

81 765

1,7

7,05

43 412

-2,79

1,88

По городу

83 997

2,14

6,44

40 316

-3,85

2,08

Ценовые изменения в ретроспективе

В течение последних 5 лет (с 2010 по 2014 год) средняя ставка аренды увеличилась с 869 до 1291 тенге за квадратный метр, или на 48,6%. При этом в динамике наблюдается существенное снижение темпов роста. Так, максимальный рост ставок произошел в 2011 году — 26,3%, в 2012 году он составил 14,0%, в 2013 году — 8,3%.

Тенденция снижения на рынке аренды наметилась со II квартала 2013 года и сохраняется до сих пор. С момента снижения ставок арендная плата сократилась на 5,6%. Данная тенденция была обусловлена сокращением реальных доходов населения.

Анализируемая база предложения

В сентябре 2014 года отмечается снижение объема предложения арендных квартир на 27%, расчетную базу составили 770 объектов. 

Основной объем предложения арендных квартир в Караганде представлен, как правило, в районах Город и Юго-Восток. Далее, по уровню снижения удельного веса предложения, следует район Майкудук. Минимальное количество квартир к аренде предложено в районах Пришахтинска и Михайловки.

Распределение удельного веса предложений по районамВ разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит 1-комнатным квартирам. Далее, по снижению объема предложения, следуют 2- и 3-комнатные квартиры. Количество сдаваемых комнат от общего объема предложения составило 24%.

Прогнозы и выводы

  • В сентябре 2014 года в г. Караганде, несмотря на сезонную активизацию спроса, средняя арендная ставка осталась без изменения.
  • Вместе с тем тенденция снижения сохранилась на 2-комнатные квартиры в районах Михайловка и Майкудук, преимущественно в сегменте «дорогого» жилья.
  • Небольшой рост ставок был зафиксирован на аренду комнат.
  • По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке арендного жилья Караганды ожидается сохранение тенденции снижения ставок арендных ставок в пределах 1,5-2,5% в месяц.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (август 2014 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья Караганды (сентябрь 2013 г.)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков