Аналитический обзор рынка земельных участков Алматы (III квартал 2014 г.)

На рынке земельных участков в III квартале 2014 года средний ценовой показатель по городу сократился на 7,9% до уровня 16545 у.е./сот., в области снижение составило... 

...12% — 5330 у.е./сот. При этом по городу в сегменте «дорогих» земельных участков средняя цена предложения прослеживается на уровне 31132 у.е./сот., а в сегменте «дешевых» — на уровне 5329 у.е./сот. Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 2270 ед., из них в городе — 1298 ед., в области — 972 ед. Общая площадь земельных участков — 453 тыс. соток на сумму 1021млн долларов.

Цены по назначению, площади земельного участка и районам

В III квартале по отношению к прошлому кварталу значительное сокращение средней запрашиваемой цены за 1 сотку по городу зафиксировано на земельные участки производственного назначения. Снижение в данном сегменте произошло из-за расширения границ города при присоединении земель Карасайского района.

В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая удельная цена отмечена на земельный участок, предназначенный под многоэтажное жилищное строительство в Алмалинском районе (100 000 у.е./сот.), а наименьшая — под застройку коммерческой недвижимостью в Ауэзовском районе (610 у.е./сот.). Наибольшая запрашиваемая цена за участок держится в Алмалинском районе — 25 500 000 долларов под МЖС, а минимальная — в Наурызбайском районе — 4000 долларов под ИЖС.

Таблица 1. Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы по назначению

Земельные участки под коммерческую застройку

В III квартале 2014 года средняя цена предложения в сегменте коммерческой застройки зафиксирована на уровне 24298 у.е./сот., что на 21,7% ниже, чем в предыдущем квартале. Наибольшие цены предложения держатся на земельные участки площадью до 6 соток, а наименьшие цены – на участки от 100 до 500 соток. Для точечной застройки в верхних районах Алматы имеются небольшие земельные участки, площадью до 6 соток, цена которых более чем в 9 раз превышает средний ценовой показатель по городу.

Земельные участки под МЖС

Средний ценовой диапазон для застройки многоэтажными жилыми комплексами находится для участков от 10 до 50 соток. Максимальные цены в III квартале 2014 года прослеживаются на земельные участки от 50 до 100 соток.

Земельные участки под ИЖС

Жилая зона представлена в основном земельными участками под индивидуальное жилищное строительство, и 5% от зоны жилого использования предназначена под застройку коттеджными городками.

Наименьшие цены предложения приходятся на объекты с площадью земельных участков от 6 до 10 соток. В Казахстане каждый житель, достигший 18 лет, может получить 10 соток под ИЖС бесплатно. Воспользовавшись этим правом и не начав строительство, гражданин РК может потерять данное право, так как земли изымаются государством. В связи с этим часть земельных участков предлагается по достаточно низким ценам. Удельный вес участков площадью от 6 до 10 соток составляет в общем объеме предложений 43%. Наименьшее количество объектов приходится на сегмент с площадью земельного участка до 3 соток, где цены наибольшие. В сегмент участков свыше 50 соток в основном попадают предложения в коттеджных городках.

Таблица 2. Ценовые показатели рынка земельных участков под индивидуальную жилищную застройку г. Алматы по районам

Земельные участки производственного назначения

Производственный сегмент представлен земельными участками под застройку производственной недвижимостью, производственным сервисом и складской недвижимостью. С уменьшением площади земельного участка запрашиваемые цены увеличиваются, а с увеличением, напротив, сокращаются.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Сегмент сельскохозяйственного пользования представлен в основном объектами под садоводство — 75% от общей базы, остальные 25% составляют крестьянские хозяйства. Под садоводство отводятся в основном земельные участки площадью до 10 соток, где в анализируемом периоде средняя удельная цена сложилась на уровне 6720 у.е./сот., что почти в 1,3 раза превышает среднюю цену по городу в данном сегменте.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи земельных участков по городу (16545 у.е./сот.) опустился до своего минимума, зафиксированного во II квартале прошлого года (16498 у.е./сот.), но все еще находится на 50% ниже, чем пиковый показатель IV квартала 2007 года (33320 у.е./сот.).

В III квартале прошлого года цены на земельные участки в целом по городу были несколько выше. За год земля подешевела на 1,7%. Главным образом это было связано со снижением «дорогих» земельных участков на 12,1%. В течение последних двух лет на рынке земельных участков во всех сегментах наблюдался понижательный тренд. При этом темпы снижения цен на «дешевые» земельные участки наибольшие: 2012 год — 38%, 2013 год — 18%. В «дорогом» сегменте запрашиваемые цены сокращались на 12,5% в 2012 году и на 12,6% в 2013 году. Средний ценовой сегмент показал снижение в 2012 году на 25%, в 2013 году ‑ на 15,4%.

Таблица 3. Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы

Структура анализируемой базы

В городе максимальную долю предложения (по 40%) занимают земельные участки для индивидуального жилищного строительства и для сельскохозяйственного использования, а минимальную (8%) — под застройку производственной недвижимостью.

В области (Енбекшиказахский, Карасайский, Талгарский и Илийский районы) структура площадей иная: максимум (90%) пришелся на сегмент сельскохозяйственного использования, а минимум (1%) — на земельные участки коммерческого назначения.

В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 16%. Площадь земельных участков, предлагаемых в Илийском районе, наибольшая — 45%,а в Талгарском — наименьшая (10%).

Прогнозы на рынке земельных участков

Основными факторами, влияющими на спрос земельных участков в г. Алматы, являются: рост ВВП, инвестиционная и кредитная деятельность региона, ввод в эксплуатацию новых зданий и личные доходы населения. На рынке Алматы спрос на земельные участки под жилищное строительство зависит от уровня и темпов роста реальных денежных доходов и условий кредитования населения банками второго уровня.

Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 году до 107,5% в 2011 году. Однако нестабильность мировой экономики сказывается на темпах роста отечественного ВВП. По итогам 2012 года рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011 году), а в 2013 году вырос до 6%. В 2014 году прогнозируется рост ВВП сохранить на уровне 6%.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако в 2012 году по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, а в 2013 году только 5,2%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме 12.

Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Начало 2014 г. ознаменовалось ростом ипотечного кредитования.

Спрос на земельные участки под коммерческую застройку зависит от развития экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса. В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4-х последних лет в районе 4-5%. Основной рост наблюдался в 2012 году по отношению к 2011 году, который составил 10%.

В январе-августе 2014 года объем инвестиций в основной капитал составил 278438,2 млн. тенге, что на 1,1% больше, чем в январе-августе 2013 года Доля инвестиций в основной капитал, освоенный предприятиями и организациями города Алматы, составила 7,5% от республиканского объема. Основным источником финансирования в основной капитал являются собственные средства предприятий (56,6%). Доля  бюджетных средств – 28,9%, кредитов банков – 10,5% и других заемных средств – 4%.

В январе-августе 2014 года по сравнению с соответствующим периодом 2013 года наблюдается увеличение на 26,6% инвестиционных вложений, направленных на работы по строительству и капитальному ремонту зданий и сооружений.

Наблюдается рост объемов инвестиций в основной капитал в Алатауском (на 69,6%), Жетысуском (на 10,9%), Турксибском (на 8,5%) и Бостандыкском (на 3,2%) районах. В январе-августе 2014 года инвестиций в жилищное строительство было направлено 64310,2 млн тенге, что на 11,6% больше, чем в январе-августе предыдущего года.

Динамика темпов кредитования экономики банками второго уровня с начала года демонстрировала снижение темпов роста, однако в летние месяцы наблюдается положительная динамика.

В январе-августе 2014 года общая площадь введенных в эксплуатацию  новых зданий составила 920,4 тыс. кв. м. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-августом 2013 года на 9,7% и составила 637,4 тыс. кв. м. Ввод жилья за счет средств населения составил 184,3 тыс. кв. м, что в общем объеме ввода составляет 28,9%. Увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Бостандыкском (на 2,2 раза), Алатауском (на 36,5%),  Турксибском (на 28,1%) и Жетысуском (на 4,7%) районах.

Выводы

• Средние удельные цены предложения в III квартале 2014 сократились как в городе, так и в области.
• По городу, как в сегменте «дорогих» земельных участков, так и в сегменте «дешевых», средние удельные цены предложения сократились.
• По области в сегменте «дорогих» земельных участков наблюдается снижение средних цен предложения, а в сегменте «дешевых» ценовой показатель не изменился.
• С учетом уменьшения темпов роста экономики, снижения реальных денежных доходов населения и девальвации национальной валюты на рынке земельных участков продолжится сокращение средних цен предложения.
• Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (I квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (II квартал 2014года)