Аналитический обзор рынка земельных участков Алматы (III квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка земельных участков Алматы (III квартал 2014 г.)

На рынке земельных участков в III квартале 2014 года средний ценовой показатель по городу сократился на 7,9% до уровня 16545 у.е./сот., в области снижение составило... 

...12% — 5330 у.е./сот. При этом по городу в сегменте «дорогих» земельных участков средняя цена предложения прослеживается на уровне 31132 у.е./сот., а в сегменте «дешевых» — на уровне 5329 у.е./сот. Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы и области, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 2270 ед., из них в городе — 1298 ед., в области — 972 ед. Общая площадь земельных участков — 453 тыс. соток на сумму 1021млн долларов.

Цены по назначению, площади земельного участка и районам

В III квартале по отношению к прошлому кварталу значительное сокращение средней запрашиваемой цены за 1 сотку по городу зафиксировано на земельные участки производственного назначения. Снижение в данном сегменте произошло из-за расширения границ города при присоединении земель Карасайского района.

В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая удельная цена отмечена на земельный участок, предназначенный под многоэтажное жилищное строительство в Алмалинском районе (100 000 у.е./сот.), а наименьшая — под застройку коммерческой недвижимостью в Ауэзовском районе (610 у.е./сот.). Наибольшая запрашиваемая цена за участок держится в Алмалинском районе — 25 500 000 долларов под МЖС, а минимальная — в Наурызбайском районе — 4000 долларов под ИЖС.

Средние удельные цены предложения на рынке земельных участков в разрезе назначенияТаблица 1. Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы по назначению

Назначение ЗУ

Кол-во объектов,
ед.

Общая площадь,
сот

Средняя цена предложения,
у.е./сот.

Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду

Средняя цена «дорогих» ЗУ,
у.е./сот.

Средняя цена «дешевых» ЗУ,
у.е./сот.

Индекс расслоения

у.е.

%

ЗУ жилого назначения

930

29939

15608

-632

-3.89

30272

4937

6.13

ЗУ сельскохозяйственного использования

202

29269

5112

-80

-1.54

11978

1179

10.16

ЗУ коммерческого назначения

147

8681

24298

-6724

-21.67

43562

9170

4.75

ЗУ производственного назначения

19

6138

3909

-10519

-72.91

5402

2125

2.54

По городу

1298

74028

16545

-1425

-7.93

31132

5325

5.84

Земельные участки под коммерческую застройку

В III квартале 2014 года средняя цена предложения в сегменте коммерческой застройки зафиксирована на уровне 24298 у.е./сот., что на 21,7% ниже, чем в предыдущем квартале. Наибольшие цены предложения держатся на земельные участки площадью до 6 соток, а наименьшие цены – на участки от 100 до 500 соток. Для точечной застройки в верхних районах Алматы имеются небольшие земельные участки, площадью до 6 соток, цена которых более чем в 9 раз превышает средний ценовой показатель по городу.

Земельные участки под МЖС

Средний ценовой диапазон для застройки многоэтажными жилыми комплексами находится для участков от 10 до 50 соток. Максимальные цены в III квартале 2014 года прослеживаются на земельные участки от 50 до 100 соток.

Земельные участки под ИЖС

Жилая зона представлена в основном земельными участками под индивидуальное жилищное строительство, и 5% от зоны жилого использования предназначена под застройку коттеджными городками.

Наименьшие цены предложения приходятся на объекты с площадью земельных участков от 6 до 10 соток. В Казахстане каждый житель, достигший 18 лет, может получить 10 соток под ИЖС бесплатно. Воспользовавшись этим правом и не начав строительство, гражданин РК может потерять данное право, так как земли изымаются государством. В связи с этим часть земельных участков предлагается по достаточно низким ценам. Удельный вес участков площадью от 6 до 10 соток составляет в общем объеме предложений 43%. Наименьшее количество объектов приходится на сегмент с площадью земельного участка до 3 соток, где цены наибольшие. В сегмент участков свыше 50 соток в основном попадают предложения в коттеджных городках.

Средние удельные цены предложения на рынке земельных участков в сегменте ИЖС и коттеджных городковТаблица 2. Ценовые показатели рынка земельных участков под индивидуальную жилищную застройку г. Алматы по районам

ЗУ под ИЖС

Кол-во объектов,
ед.

Общая площадь,
сот

Средняя цена предложения,
у.е./сот.

Изменение средней цены предложения за 1 сотку
к предыдущему периоду

Средняя цена «дорогих» ЗУ,
у.е./сот.

Средняя цена «дешевых» ЗУ,
у.е./сот.

Индекс расслоения

у.е.

%

Алатауский

153

5012

8170

-1050

-11.43

13633

4090

3.33

Алмалинский

42

6170

32530

-2080

-6.01

52570

15859

3.31

Ауэзовский

105

9123

17350

+1500

+9.45

32718

7182

4.56

Бостандыкский

140

10637

29190

+2850

+10.84

54362

8401

6.47

Жетысуский

35

1789

17910

-860

-4.57

22040

10676

2.06

Медеуский

309

13129

24220

+4040

+20.01

47732

6047

7.89

Наурызбайский

453

27332

10410

-

-

21902

2843

7.7

Турксибский

61

836

9980

+1500

+17.68

18479

3534

5.23

По городу

1298

74028

16550

-1430

-7.93

31132

5329

5.84

Енбекшиказахский

61

69158

16550

+830

+25.45

4474

929

4.81

Илийский

108

201169

2650

-540

-16.84

6080

795

7.64

Карасайский

580

64945

6830

-500

-6.79

17135

1220

14.05

Талгарский

223

43691

2850

-370

-11.59

6476

812

7.98

По области

972

378963

5330

-730

-12.02

13035

1072

12.17

Земельные участки производственного назначения

Производственный сегмент представлен земельными участками под застройку производственной недвижимостью, производственным сервисом и складской недвижимостью. С уменьшением площади земельного участка запрашиваемые цены увеличиваются, а с увеличением, напротив, сокращаются.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Сегмент сельскохозяйственного пользования представлен в основном объектами под садоводство — 75% от общей базы, остальные 25% составляют крестьянские хозяйства. Под садоводство отводятся в основном земельные участки площадью до 10 соток, где в анализируемом периоде средняя удельная цена сложилась на уровне 6720 у.е./сот., что почти в 1,3 раза превышает среднюю цену по городу в данном сегменте.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи земельных участков по городу (16545 у.е./сот.) опустился до своего минимума, зафиксированного во II квартале прошлого года (16498 у.е./сот.), но все еще находится на 50% ниже, чем пиковый показатель IV квартала 2007 года (33320 у.е./сот.).

В III квартале прошлого года цены на земельные участки в целом по городу были несколько выше. За год земля подешевела на 1,7%. Главным образом это было связано со снижением «дорогих» земельных участков на 12,1%. В течение последних двух лет на рынке земельных участков во всех сегментах наблюдался понижательный тренд. При этом темпы снижения цен на «дешевые» земельные участки наибольшие: 2012 год — 38%, 2013 год — 18%. В «дорогом» сегменте запрашиваемые цены сокращались на 12,5% в 2012 году и на 12,6% в 2013 году. Средний ценовой сегмент показал снижение в 2012 году на 25%, в 2013 году ‑ на 15,4%.

Таблица 3. Ценовые показатели рынка земельных участков г. Алматы

Ценовые сегменты

I кв.2014 г.

II кв.2014 г.

III кв.2014 г.

Средняя цена предложения за 1 сотку в сегменте "дешевых" ЗУ, у.е./сот.

6364

5621

5328

Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду

+5.24

-11.67

-5.4

Средняя цена предложения за 1 сотку, средний ценовой сегмент, у.е./сот.

18670

17971

16545

Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду

+2.24

-3.75

-7.9

Средняя цена предложения за 1 сотку, сегмент "дорогих" ЗУ, у.е./сот.

37029

35566

31150

Изменение средней цены предложения за 1 сотку к предыдущему периоду

-0.93

-3.95

-12.5

Структура анализируемой базы

В городе максимальную долю предложения (по 40%) занимают земельные участки для индивидуального жилищного строительства и для сельскохозяйственного использования, а минимальную (8%) — под застройку производственной недвижимостью.

Доля площадей земельных участков, г. Алматы, %В области (Енбекшиказахский, Карасайский, Талгарский и Илийский районы) структура площадей иная: максимум (90%) пришелся на сегмент сельскохозяйственного использования, а минимум (1%) — на земельные участки коммерческого назначения.

Доля площадей земельных участков в области, %В общем объеме предложения доля площадей земельных участков в городе составила 16%. Площадь земельных участков, предлагаемых в Илийском районе, наибольшая — 45%,а в Талгарском — наименьшая (10%).

Прогнозы на рынке земельных участков

Основными факторами, влияющими на спрос земельных участков в г. Алматы, являются: рост ВВП, инвестиционная и кредитная деятельность региона, ввод в эксплуатацию новых зданий и личные доходы населения. На рынке Алматы спрос на земельные участки под жилищное строительство зависит от уровня и темпов роста реальных денежных доходов и условий кредитования населения банками второго уровня.

Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 году до 107,5% в 2011 году. Однако нестабильность мировой экономики сказывается на темпах роста отечественного ВВП. По итогам 2012 года рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011 году), а в 2013 году вырос до 6%. В 2014 году прогнозируется рост ВВП сохранить на уровне 6%.

Индекс физического объёма ВВП РКВ динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако в 2012 году по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, а в 2013 году только 5,2%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме 12.

Динамика номинальных и реальных денежных доходов населенияИпотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Начало 2014 г. ознаменовалось ростом ипотечного кредитования.

Динамика объемов ипотечного кредитования населения банками второго уровняСпрос на земельные участки под коммерческую застройку зависит от развития экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса. В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4-х последних лет в районе 4-5%. Основной рост наблюдался в 2012 году по отношению к 2011 году, который составил 10%.

В январе-августе 2014 года объем инвестиций в основной капитал составил 278438,2 млн. тенге, что на 1,1% больше, чем в январе-августе 2013 года Доля инвестиций в основной капитал, освоенный предприятиями и организациями города Алматы, составила 7,5% от республиканского объема. Основным источником финансирования в основной капитал являются собственные средства предприятий (56,6%). Доля  бюджетных средств – 28,9%, кредитов банков – 10,5% и других заемных средств – 4%.

В январе-августе 2014 года по сравнению с соответствующим периодом 2013 года наблюдается увеличение на 26,6% инвестиционных вложений, направленных на работы по строительству и капитальному ремонту зданий и сооружений.

Наблюдается рост объемов инвестиций в основной капитал в Алатауском (на 69,6%), Жетысуском (на 10,9%), Турксибском (на 8,5%) и Бостандыкском (на 3,2%) районах. В январе-августе 2014 года инвестиций в жилищное строительство было направлено 64310,2 млн тенге, что на 11,6% больше, чем в январе-августе предыдущего года.

Динамика инвестицийДинамика темпов кредитования экономики банками второго уровня с начала года демонстрировала снижение темпов роста, однако в летние месяцы наблюдается положительная динамика.

Динамика темпов кредитования экономикиВ январе-августе 2014 года общая площадь введенных в эксплуатацию  новых зданий составила 920,4 тыс. кв. м. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-августом 2013 года на 9,7% и составила 637,4 тыс. кв. м. Ввод жилья за счет средств населения составил 184,3 тыс. кв. м, что в общем объеме ввода составляет 28,9%. Увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Бостандыкском (на 2,2 раза), Алатауском (на 36,5%),  Турксибском (на 28,1%) и Жетысуском (на 4,7%) районах.

Выводы

  • Средние удельные цены предложения в III квартале 2014 сократились как в городе, так и в области.
  • По городу, как в сегменте «дорогих» земельных участков, так и в сегменте «дешевых», средние удельные цены предложения сократились.
  • По области в сегменте «дорогих» земельных участков наблюдается снижение средних цен предложения, а в сегменте «дешевых» ценовой показатель не изменился.
  • С учетом уменьшения темпов роста экономики, снижения реальных денежных доходов населения и девальвации национальной валюты на рынке земельных участков продолжится сокращение средних цен предложения.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (I квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка земельных участков г. Алматы (II квартал 2014года)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков