Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (октябрь 2014 г.)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (октябрь 2014 г.)

В октябре на рынке вторичного жилья в Астане средняя цена предложения осталась на прежнем уровне 2017 у.е./кв.м. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на отметке 2489 у.е./кв.м,в «дешевом» — 1624 у.е./кв.м.

Цены по районам

В течение месяца средняя удельная цена предложения несколько сократилась только в районе Алматы — на 0,6%. В остальных районах города изменение ценовых показателей незначительное. Данные показатели находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов. 

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район

Объем предложения, ед.

Изменение объема к сентябрю, ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к
сентябрю

у.е.

%

Алматы

4098

595

1972

-11

-0,55

Есиль

1217

166

2377

+16

+0,66

Сарыарка

1786

-118

1875

-14

-0,73

По городу

7101

643

2017

0

0,00

Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагались к продаже в районе Есиль — 2377 у.е., что выше среднего показателя по городу на 18%. В зависимости от формата квартир максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль — 4029 у.е., минимальная цена держится на многокомнатные квартиры в районе Сарыарка — 906 у.е. Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах находится в диапазоне 3940-5030 у.е./кв.м. 

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир Астаны в октябре 2014 года 

Название жилого комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, кв.м

Цена, у.е.

Цена,
у.е./кв.м

ЖК «Городской Романс»

4

169

850 000

5030

ЖК «ЦМТ — Центр Международной Торговли»

4

140

700 000

5000

ЖК «Альтаир»

5

296

1 450 000

4899

ЖК Green Village

4

220

1 000 000

4545

ЖК «Мерей Интерконти»

3

135

600 000

4444

ЖК «Сармат»

3

84

350 000

4167

ЖК «Парижский Квартал»

3

161

660 000

4099

ЖК «Северное Сияние»

1

57

230 000

4035

ЖК «Хайвил Астана»

2

68

270 000

3971

ЖК «Олимп Палас»

2

80

315 000

3938

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Самая высокая средняя запрашиваемая цена квадратного метра прослеживается на квартиры в новостройках элит-класса — 2572 у.е., а самая низкая цена предложения — на жилье старой постройки, 1602 у.е.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (октябрь 2014 г.)Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от типа жилья

Тип жилья

Объем предложения, ед.

Изменение объема к сентябрю, ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к сентябрю

у.е.

%

Новой постройки

5198

645

2087

-7

-0.31

Старой постройки

96

1

1602

-10

-0.64

Улучшенной планировки

1277

-35

1852

-3

-0.14

«Хрущевки»

530

32

1808

-15

-0.84

По городу

7101

643

2017

0

0.00

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры всех форматов не превысили уровня погрешности расчетов. Подробнее в таблице 4. Средние удельные цены на 1-, 4- и многокомнатное жилье превышают средний показатель по городу на 0,5%, 6,4% и 3,2% соответственно, а цены на 2- и 3-комнатное жилье лежат ниже среднегородского показателя на 0,9% и 1%.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья в зависимости от формата квартиры

Комнатность

Объем предложения, ед.

Изменение объема к сентябрю, ед.

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к сентябрю

у.е.

%

1-комнатные

1925

207

2027

-6

-0.31

2-комнатные

2666

183

1998

2

0.09

3-комнатные

1947

206

1998

-4

-0.21

4-комнатные

486

45

2147

+27

+1.29

5-комнатные и выше

77

2

2082

+36

+1.77

По городу

7101

643

2017

0

0.00

Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал, что во всех сегментах рынка средняя удельная цена за месяц не изменилась.

Удельная цена предложения новых объектов, выставленных на продажу менее месяца, в октябре изменилась незначительно, ценовой разрыв между новыми объектами и объектами, продаваемыми более месяца, составил 46 у.е./кв.м. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложений. При этом, как видно на диаграмме 2, удельная цена квартир, продающихся более месяца, снижалась. Однако в октябре по отношению к сентябрю цены незначительно выросли на 0,5%.

Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (октябрь 2014 г.)За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья не изменилась — 2489 у.е./кв.м. При этом некоторое повышение цен в данном сегменте прослеживается на 4- и многокомнатные квартиры. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с сентябрем также прослеживается ценовое затишье — 1624 у.е./кв.м. В разрезе формата квартир изменения удельных цен предложения незначительны.

Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дорогого» жилья,
у.е./кв.м

Изменение
к сентябрю

Средняя
удельная
цена
предложения, в сегменте «дешевого» жилья,
у.е./кв.м

Изменение
к сентябрю

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

2448

-14

-0,57

1670

-12

-0,72

1,47

2-комнатные

2435

+26

+1,07

1636

-11

-0,69

1,49

3-комнатные

2504

+23

+0,91

1573

-13

-0,82

1,59

4-комнатные

2817

+72

+2,62

1607

11

0,69

1,75

5-комнатные и выше

3009

+170

+5,98

1445

-11

-0,73

2,08

Алматы

2420

+8

+0,33

1608

-20

-1,22

1,50

Есиль

3013

+54

+1,83

1847

+4

+0,23

1,63

Сарыарка

2290

-25

-1,07

1507

-25

-1,61

1,52

По городу

2489

18

0,73

1624

-10

-0,62

1,53

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется по 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,53, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем расширились.

Ценовые изменения в ретроспективе

За весь период наблюдения за развитием рынка жилья Астаны (с ноября 2007 года) средний тенговый ценовой показатель по городу повысился на 36,3%, прибавив к каждому квадратному метру по 97 600 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 42%, а наименьший ‑ на 5-комнатное — 27%.

В сегменте «дорогого» жилья тенговые цены увеличились на 34% (+114 900 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 41% (+85 400 тг/кв.м). Однако долларовые цены все еще находятся ниже пиковых цен 2007 года.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (октябрь 2014 г.)Средняя цена за квартиру в Астане составляет в настоящее время 139 600 у.е. (от 79 800 у.е. за однокомнатную до 395 700 у.е. за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 5,6% меньше, или минус 8200 у.е. При этом максимальное годовое снижение средних цен предложения было зафиксировано на 1-комнатные квартиры — 4,1% (минус 3400 у.е.), а 3-комнатное жилье, напротив, подорожало на 0,5% (плюс 1000 у.е. за квартиру). В новостройках с начала девальвации наибольшее снижение цен отмечено на жилье элит-класса на 9,2%, а наименьшее — на квартиры комфорт-класса, на 2,4%.

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 7101 ед. общей площадью 483 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 985 млн долларов. Лидером по объему предложений остается район Алматы — 58%, а минимум традиционно пришелся на район Есиль — 17%.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (октябрь 2014 г.)Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 38%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (октябрь 2014 г.)Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48%, в монолитных и панельных домах — 34% и 18% соответственно.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (октябрь 2014 г.)Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 73%, постройкам старого типа — 1%, улучшенной планировки — 18% и «хрущевкам» — 8%.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

С июля 2013 года в столице наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения. В августе 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения г. Астаны составили 114 667 тенге, что на 14,3% выше, чем в августе 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период увеличились на 5,7%. Можно отметить, что в течение четырех месяцев 2014 г. реальные денежные доходы населения имели отрицательную динамику и держались на уровне 97,2% к соответствующему периоду прошлого года.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (октябрь 2014 г.)Объемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 296 008 млн тг, что соответствует уровню 2006 года. На диаграмме 12 заметно увеличение сумм ипотечных займов в 2012-2013 годах. В январе-июле 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 15 155 млн тг. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (октябрь 2014 г.)При этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, а в течение последних трех лет число долларовых кредитов заметно сокращается.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (октябрь 2014 г.)Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Астане за январь-сентябрь 2014 года составил 724 сделки, что ниже аналогичного периода 2013 года (873 сделки) на 17%. В сентябре 2014 года по сравнению с августом количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах увеличилось на 3%. Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Астаны сократилась лишь на 5,5%.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (октябрь 2014 г.)По данным департамента статистики г. Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Однако в январе-сентябре 2014 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство, составил 91 532,3 млн тенге, это 131,8% к уровню января-сентября 2013 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 22,4%.

За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 6366 квартир, общая площадь введенного жилья составила 789 047 квадратных метров, что на 4,4% выше уровня января-сентября 2013 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 50 609 квадратных метров, к уровню января-сентября 2013 года — 82,5%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 6,4% против 8,1% в январе-сентябре 2013 года.

Выводы

  • По сравнению с сентябрем в октябре 2014 года средний ценовой показатель по городу не изменился.
  • Во всех сегментах рынка изменения средних цен предложения незначительны.
  • Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается увеличение объемов предложений.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы ожидается дальнейшее сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% за месяц.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (сентябрь 2014 года)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Астаны (октябрь 2013 г.)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков