Аналитический обзор рынка арендного жилья Алматы (октябрь 2014 г.)

В октябре на рынке арендного жилья Алматы наблюдается ценовое затишье. В целом по городу ценовой показатель остановился на уровне 1125 у.е. за 1 месяц проживания.

При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья достигла уровня 1797 у.е./мес., а «дешевого» — 650 у.е./мес. Анализ проведен на базе 823 объектов, представленных на портале kn.kz.

Цены по районам

Повышение средних арендных ставок прослеживается в Наурызбайском районе, этот рост цен связан в основном с формированием базы данного района. В остальных районах города изменения незначительные, то есть лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов (см. таблицу 1). Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются в аренду в Медеуском районе, где средняя ставка аренды на 36% выше среднего показателя по городу. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Алатауском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 69%.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 15,8 у. е., а наименьшая — в Наурызбайском — 5,53 у. е.

Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности в октябре изменения ценовых показателей лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили 1-комнатные квартиры, где прослеживается снижение арендных ставок. Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 15,6 у. е., а наименьшая – на многокомнатные — 12,25 у. е. Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу в 1,7 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 2.

Таблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

После восьмимесячного снижения средних арендных ставок четвертый месяц подряд в обоих сегментах рынка арендного жилья наблюдается рост цен. Обычно продолжительность повышения ставок найма составляет 3 месяца, при этом рост за данный период начинается с 28%. Можно отметить, что в сегменте «дорогого» жилья в данном месяце рост цен незначительный.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

В сегменте «дорогого» жилья прослеживается снижение ценовых показателей на все форматы квартир, кроме многокомнатных. В разрезе районов основной рост пришелся на Турксибский и Жетысуский. В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено повышение ценовых показателей в Бостандыкском, Медеуском и Турксибском районах на 3- и 4-комнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период с января 2008 года средний показатель аренды квартиры по городу (1125 у.е./мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 у.е./мес.), на 53,5%, но все еще находится на 20,4% ниже, чем показатель января 2008 года (1414 у.е./мес.).

За год в целом по городу ставки найма сократились на 3%. Основное влияние на уменьшение средней цены оказали снизившиеся арендные ставки 1-комнатных квартир. Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 2%, а «дешевого» – на 6%.

В динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохранялся понижательный тренд, однако в течение последних месяцев наблюдался рост ставок найма. Октябрь ознаменовался ценовым затишьем.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить деньги на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В октябре 2014 года средняя ставка по депозитам в долларах составила 3,7% годовых, а в тенге – 9,5%.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).

Таблица 5. Доходность арендного жилья

В течение предыдущих восьми месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 8,10. С июля текущего года повышение ренты отразилось на росте доходности. Стоит отметить, что в целом по городу ни в одном сегменте доходность от сдачи квартир не превышает ставок вознаграждения по депозитам в тенге.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде наблюдается в Бостандыкском районе, на его долю приходится 31%, а минимальное – на Алатауский, Наурызбайский и Турксибский районы – по 1%.

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 36%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные и выше) — 3%.

Выводы и прогнозы

• В октябре 2014 года после роста в период делового сезона на рынке арендного жилья города Алматы наблюдается ценовое затишье.
• В период роста аренды с июля по сентябрь средняя доходность арендного жилья по городу увеличилась с 8,1% до 8,7% годовых. В октябре средняя доходность снизилась до 8,6% годовых.
• По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке арендного жилья начнется снижение ставок аренды.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (сентябрь 2014 года)

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (октябрь 2013 г.)