Аналитический обзор рынка арендного жилья Алматы (октябрь 2014 г.)

В октябре на рынке арендного жилья Алматы наблюдается ценовое затишье. В целом по городу ценовой показатель остановился на уровне 1125 у.е. за 1 месяц проживания.

При этом средняя цена в сегменте «дорогого» арендного жилья достигла уровня 1797 у.е./мес., а «дешевого» — 650 у.е./мес. Анализ проведен на базе 823 объектов, представленных на портале kn.kz.

Цены по районам

Повышение средних арендных ставок прослеживается в Наурызбайском районе, этот рост цен связан в основном с формированием базы данного района. В остальных районах города изменения незначительные, то есть лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов (см. таблицу 1). Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются в аренду в Медеуском районе, где средняя ставка аренды на 36% выше среднего показателя по городу. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Алатауском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 69%.

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (октябрь 2014 г.)Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 15,8 у. е., а наименьшая — в Наурызбайском — 5,53 у. е.

Таблица 1. Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район

Средняя
стоимость
аренды
квартиры,у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./1 кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

у.е.

%

Алатауский

349

-121

-25.65

7.94

-2.52

-24.09

Алмалинский

917

-66

-6.71

14.02

-0.35

-2.44

Ауэзовский

549

-1

-0.18

10.17

-0.32

-3.05

Бостандыкский

1236

+27

+2.23

14.18

-0.10

-0.70

Жетысуский

600

+37

+6.57

7.86

-1.38

-14.94

Медеуский

1534

+15

+0.98

15.8

-0.80

-4.82

Наурызбайский

504

+188

+59.45

5.53

-0.18

-3.15

Турксибский

399

+7

+1.71

10.09

+0.41

+4.24

По городу

1125

+14

+1.30

13.78

-0.31

-2.20

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности в октябре изменения ценовых показателей лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Исключение составили 1-комнатные квартиры, где прослеживается снижение арендных ставок. Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — 15,6 у. е., а наименьшая – на многокомнатные — 12,25 у. е. Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу в 1,7 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме 2.

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (октябрь 2014 г.)Таблица 2. Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры

Средняя
стоимость
аренды квартиры,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
стоимость
аренды,
у.е./1 кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

494

-33

-6.22

13.02

-0.54

-3.98

2-комнатные

876

-45

-4.91

13.88

-0.21

-1.49

3-комнатные

1314

-16

-1.23

13.81

-0.46

-3.22

4-комнатные

2335

-8

-0.33

15.6

-0.47

-2.92

5-комнатные и выше

3391

-97

-2.79

12.25

+0.37

+3.11

По городу

1125

+14

+1.30

13.78

-0.31

-2.20

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (октябрь 2014 г.)После восьмимесячного снижения средних арендных ставок четвертый месяц подряд в обоих сегментах рынка арендного жилья наблюдается рост цен. Обычно продолжительность повышения ставок найма составляет 3 месяца, при этом рост за данный период начинается с 28%. Можно отметить, что в сегменте «дорогого» жилья в данном месяце рост цен незначительный.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры/район

Средняя
стоимость
аренды
в «дорогом» сегменте,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
стоимость
аренды

в «дешевом» сегменте,
у.е./мес.

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

695

-46

-6.16

376

-25

-6.15

1.85

2-комнатные

1449

-62

-4.13

521

-29

-5.26

2.78

3-комнатные

2113

-130

-5.80

732

+49

+7.23

2.88

4-комнатные

3919

-216

-5.23

1232

+89

+7.77

3.18

5-комнатные и выше

5375

+42

+0.78

1953

-447

-18.62

2.75

Алатауский

-

-

-

-

-

-

-

Алмалинский

1489

-45

-2.92

582

-43

-6.86

2.56

Ауэзовский

707

-11

-1.54

397

-22

-5.31

1.78

Бостандыкский

2030

+3

+0.15

660

+16

+2.50

3.07

Жетысуский

850

+38

+4.63

435

-19

-4.10

1.95

Медеуский

2460

-3

-0.13

851

+65

+8.34

2.89

Наурызбайский

387

304

-

-

-

Турксибский

518

+37

+7.60

321

+5

+1.58

1.61

По городу

1797

+11

+0.63

650

+18

+2.90

2.76

В сегменте «дорогого» жилья прослеживается снижение ценовых показателей на все форматы квартир, кроме многокомнатных. В разрезе районов основной рост пришелся на Турксибский и Жетысуский. В «дешевом» сегменте арендного жилья отмечено повышение ценовых показателей в Бостандыкском, Медеуском и Турксибском районах на 3- и 4-комнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период с января 2008 года средний показатель аренды квартиры по городу (1125 у.е./мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 года (733 у.е./мес.), на 53,5%, но все еще находится на 20,4% ниже, чем показатель января 2008 года (1414 у.е./мес.).

За год в целом по городу ставки найма сократились на 3%. Основное влияние на уменьшение средней цены оказали снизившиеся арендные ставки 1-комнатных квартир. Арендная ставка в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 2%, а «дешевого» – на 6%.

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (октябрь 2014 г.)В динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохранялся понижательный тренд, однако в течение последних месяцев наблюдался рост ставок найма. Октябрь ознаменовался ценовым затишьем.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить деньги на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В октябре 2014 года средняя ставка по депозитам в долларах составила 3,7% годовых, а в тенге – 9,5%.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу 5).

Таблица 5. Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья

Доходность квартир
в среднем по городу, п.п.

Доходность квартир
в сегменте «дорогого» жилья, п.п.

Доходность квартир
в сегменте «дешевого» жилья, п.п.

1-комнатные

8.52

7.86

9.45

2-комнатные

8.92

8.20

9.51

3-комнатные

8.51

7.47

9.46

4-комнатные

7.93

6.89

9.27

Многокомнатные

6.30

5.27

8.70

Алатауский

6.58

-

-

Алмалинский

8.33

7.94

9.27

Ауэзовский

7.29

6.14

8.41

Бостандыкский

7.84

7.09

8.36

Жетысуский

6.58

5.91

8.80

Медеуский

7.01

6.01

8.35

Наурызбайский

5.35

2.27

9.90

Турксибский

8.15

5.73

9.19

По городу

8.56

7.73

9.42

В течение предыдущих восьми месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 8,10. С июля текущего года повышение ренты отразилось на росте доходности. Стоит отметить, что в целом по городу ни в одном сегменте доходность от сдачи квартир не превышает ставок вознаграждения по депозитам в тенге.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде наблюдается в Бостандыкском районе, на его долю приходится 31%, а минимальное – на Алатауский, Наурызбайский и Турксибский районы – по 1%.

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (октябрь 2014 г.)В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 36%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные и выше) — 3%.

Выводы и прогнозы

  • В октябре 2014 года после роста в период делового сезона на рынке арендного жилья города Алматы наблюдается ценовое затишье.
  • В период роста аренды с июля по сентябрь средняя доходность арендного жилья по городу увеличилась с 8,1% до 8,7% годовых. В октябре средняя доходность снизилась до 8,6% годовых.
  • По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке арендного жилья начнется снижение ставок аренды.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (сентябрь 2014 года)

Аналитический обзор рынка арендного жилья г. Алматы (октябрь 2013 г.)

2 комментария:

Обновить
Самал (18.11.2014 11:15)

Здравствуйте, скажите пожалуйста могу ли я мать двоих детей, снять квартиру по программе доступного жилья 2020,их воспитывает мама, я сама работаю, не имеем собственного жилья?

Татьяна, аналитик (18.11.2014 11:30)

Здравствуйте, Самал. По программе «Доступное жилье – 2020», оператором которой является АО «ИО «Казахстанская Ипотечная Компания» (КИК), Вы сможете обратиться по адресу: ул. Карасай Батыра, 98, или по телефону:+7 (727) 344 12 22.
http://www.kmc.kz/program.html?id=1

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков