Аналитический обзор рынка вторичного жилья Алматы (октябрь 2014 г.)

На рынке вторичного жилья города Алматы наблюдается ценовое затишье. Средняя цена предложения в целом по городу остановилась на уровне 1993 у.е./кв.м.

Ценовые показатели в сегментах «дорогого» и «дешевого» изменились разнонаправленно и достигли уровней 2494у.е./кв. м и 1577у.е./кв. м соответственно. Анализ проведен на базе 3621 объекта, представленного на портале kn.kz.

Цены по административным районам

В октябре в разрезе районов наблюдалось сокращение ценовых показателей в Алмалинском и Наурызбайском районах. В остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов (таблица 1).

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе районов

Район

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

Алатауский

52

1.44

1401

+5

+0.33

Алмалинский

704

19.44

2069

-39

-1.83

Ауэзовский

851

23.5

1684

+2

+0.13

Бостандыкский

1011

27.92

2188

+3

+0.12

Жетысуский

251

6.93

1402

+13

+0.96

Медеуский

488

13.48

2710

-57

-2.08

Наурызбайский

68

1.88

1315

-150

-10.26

Турксибский

196

5.41

1415

+53

+3.89

По городу

3621

100

1993

+2

+0.08

Самые «дорогие» квартиры г. Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе. Цена здесь превышает средний показатель по городу на 36%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 10% и 4% соответственно. В районах Алматы-1, в Турксибском и Жетысуском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 29-30%. В новых административных районах – Алатауском и Наурызбайском ‑ ценовые показатели ниже на 30-34%, а в спальном Ауэзовском районе — на 16%.

В топ 10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали коттеджный городок "Эдельвейс", ЖК "Ренессанс", ЖК "Байсал", ЖК "Европолис", коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Есентай Парк", ЖК "Долина Роз", коттеджный городок "Арман Вилла", ЖК "Керемет" и ЖК "Жайляу". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5 090-8 570у. е./кв. м.

Таблица 2. Топ 10 самых дорогих квартир в октябре 2014 года

Название комплекса

Кол-во
комнат

Площадь, м²

Цена, у.е.

Цена за 1 кв.м, у.е.

Коттеджный городок "Эдельвейс"

5

216

1100000

5093

ЖК "Ренессанс"

4

160

820000

5125

ЖК "Байсал"

3

137

710000

5182

ЖК "Европолис"

4

179

960000

5363

Коттеджный городок "Ботанический Сад"

4

150

850000

5667

ЖК "Есентай Парк"

3

134

770000

5746

ЖК "Долина Роз"

4

189

1090000

5767

Коттеджный городок "Арман Вилла"

4

280

1650000

5893

ЖК "Керемет"

3

90

750000

8333

ЖК "Жайляу"

4

210

1800000

8571

В октябре в новостройках наибольшая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на жилье в коттеджных городках — 3481у.е./кв. м, а наименьшая – на квартиры комфорт-класса — 1668у.е./кв.м.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов.

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности

Формат квартиры

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

1-комнатные

696

19.22

1877

-11

-0.59

2-комнатные

1189

32.84

1908

-10

-0.52

3-комнатные

1316

36.34

1999

0

0.00

4-комнатные

363

10.02

2407

+6

+0.27

5-комнатные и выше

57

1.57

2388

-15

-0.64

По городу

3621

100

1993

+2

+0.08

Анализ средних цен предложения в разрезе типа жилья также демонстрирует незначительные изменения.

Таблица 4. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе типа жилья

Тип жилья

Объем предложений, ед.

Уд.вес
в общем
объеме, %

Средняя
удельная
цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

у.е.

%

Новой постройки

1083

29.91

2193

-15

-0.67

Приватизированное общежитие

48

1.33

1600

-100

-5.87

Старой постройки

49

1.35

1886

+120

+6.79

Улучшенной планировки

1524

42.09

1979

+22

+1.12

"Хрущевки"

917

25.32

1806

-11

-0.62

По городу

3621

100

1993

+2

+0.08

Цены по сегментам «дорогого» и «дешевого» жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,8% (до 2494 у.е./кв.м). Основное влияние на снижение цен в данном сегменте оказали понизившиеся цены на 1-, 3- и многокомнатные квартиры. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с сентябрем средняя цена предложения выросла на 1,1% (до 1577 у.е./кв.м). Основное влияние на повышение ценового показателя оказали 2- и 4-комнатные квартиры.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (октябрь 2014 года)Таблица 5. Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы по сегментам

Формат квартиры

Средняя
удельная
цена
предложения
в сегменте «дорогого» жилья,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Средняя
удельная
цена
предложения
в сегменте «дешевого» жилья,
у.е./кв.м

Изменение
к предыдущему
периоду

Индекс расслоения

у.е.

%

у.е.

%

1-комнатные

2242

-23

-1.03

1580

+3

+0.17

1.42

2-комнатные

2395

-7

-0.30

1525

+20

+1.35

1.57

3-комнатные

2495

-49

-1.92

1556

+10

+0.62

1.60

4-комнатные

3220

-14

-0.45

1845

+34

+1.88

1.74

5-комнатные и выше

3314

-785

-19.16

1514

-18

-1.17

2.19

Алатауский

1728

129

8.05

1234

+112

+9.96

1.40

Алмалинский

2578

-99

-3.71

1634

-12

-0.75

1.58

Ауэзовский

1995

-41

-2.01

1416

+39

+2.83

1.41

Бостандыкский

2745

-38

-1.37

1698

+3

+0.16

1.62

Жетысуский

1698

+2

+0.09

1197

+32

+2.73

1.42

Медеуский

3497

-93

-2.59

2004

+15

+0.73

1.75

Наурызбайский

2129

+169

+8.63

816

-67

-7.63

2.61

Турксибский

1840

+177

+10.68

1176

+39

+3.39

1.56

По городу

2494

-20

-0.78

1577

+16

+1.05

1.58

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому», для расчета которого берется 20 % анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,58, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1993 у. е./кв. м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 года (1425 у.е./кв.м), на 40%, но все еще находится на 35% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года (3057 у. е./кв. м). В октябре прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали 3- и 4-комнатные квартиры на 0,9% и 7,5% соответственно. При этом в сегменте «дешевого» жилья за год рост цен составил 3,6%, а в сегменте «дорогого», напротив, цены снизились на 1,1%. В целом по городу годовой прирост составил 1,1%.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (октябрь 2014 года)В динамике «дешевого» вторичного жилья прослеживается небольшой повышательный тренд, а в динамике «дорогого» жилья, напротив, присутствует понижательная составляющая. При этом средний ценовой показатель по городу демонстрирует завидную стабильность.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 3,6 тыс. квартир. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум пришелся на Алатауский район.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (октябрь 2014 года)Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья г. Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 года в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 году только 6,3% (по уточненным данным Стат. агентства г. Алматы). За первые 8 месяцев 2014 года темп роста среднедушевых денежных доходов составил 6,4%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма 6.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (октябрь 2014 года)

Объемы ипотечного кредитования населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет сохраняются на уровне 3800-7000 млн. тенге в год. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 года можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.

В течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми кредитами, объемы которых за последние пять лет заметно сократились. В продолжение трех месяцев – апреле-июне текущего года ‑ был возобновлен рост долларовых кредитов.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (октябрь 2014 года)Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Алматы за январь-сентябрь 2014 года составили 1296 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 года (1615 сделок) на 20%. В сентябре 2014 года, по сравнению с августом, количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах увеличилось на 11%. Однако продавцы, несмотря на сокращение спроса, все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации национальной валюты (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась менее чем на 2%.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (октябрь 2014 года)По данным департамента статистики г. Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение объемов вводимого жилья. Инвестиции, направленные на жилищное строительство, также находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами.

В январе-сентябре 2014 г. общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 1032,7 тыс. кв. м. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-сентябрем 2013 г. на 20,2% и составила 717,4 тыс. кв. м. В январе-сентябре 2014 г. инвестиций в жилищное строительство было направлено 73978,3 млн. тенге, что на 14,7% больше, чем в январе-сентябре предыдущего года. Ввод жилья за счет средств населения составил 203,9 тыс. кв. м, что в общем объеме ввода составляет 28,4%. Увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Бостандыкском (на 2,4 раза), Турксибском (на 74,9%), Алатауском (на 39,8%) и Жетысуском (на 11,8%) районах.

Выводы

  • В октябре на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу не изменилась.
  • В разрезе районов было отмечено снижение средних цен предложения в Алмалинском и Наурызбайском районах.
  • В разрезе сегментов средняя цена в «дешевом» сегменте жилья увеличилась на 1,1%, в «дорогом», напротив, сократилась на 0,8%.
  • С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 2%.
  • Количество сделок в многоквартирных домах по отношению к августу увеличилось на 11% и составило 1648 единиц.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz в среднесрочной перспективе на вторичном рынке жилья Алматы ожидается снижение долларовых цен в пределах 0,5-1% в месяц.
  • Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (сентябрь 2014 года)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (октябрь 2013 года)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков