В III квартале 2014 г. на рынке новостроек Караганды зафиксировано снижение средней цены предложения

В III квартале 2014 г. на рынке новостроек Караганды зафиксировано снижение средней цены предложения

В III квартале 2014 года на рынке нового жилья города Караганды средняя цена предложения составила 1306 у.е. (238 371 тг) за квадратный метр. Средняя цена за квартиру составила 113 095 у.е. Относительно II квартала 2014 года средняя цена квартир в новостройках снизилась.

Цены по районам

Максимальной ценой квадратного метра в новостройках обладают квартиры, расположенные в районе Михайловка, преимущественно приближенные к парковой зоне, где средняя цена квадрата в III квартале текущего года составила 1595 у.е./кв.м, что на 22% выше среднегородской цены. В данном районе наблюдается снижение цен в среднем на 15,4% за кв.м. Средняя цена за квартиру в Михайловке достигает 224 000 у.е. Далее по уровню снижения цен следует район Город — 1501 у.е./кв.м, или в среднем 139 563 у.е. за квартиру. 

Аналитический обзор рынка новостроек Караганды (III квартал 2014 г.)Снижению средних цен подверглись квартиры в новостройках Юго-Востока, в среднем на 3,4% за кв.м. Цена квадрата на Юго-Востоке составила 1253 у.е. (101 455 у.е. за квартиру). Минимальные цены зафиксированы в Майкудуке — 1030 у.е./кв.м, или 84 964 у.е. за квартиру. Ценовые колебания в разрезе районов города привели к снижению средней цены по городу на 3,3%. 

Таблица 1. Средние показатели новостроек в разрезе районов города

Район

Средняя цена, у.е./кв.м

Средняя цена за квартиру, у.е.

Объем предложения, ед.

Абсолютное изменение средней цены, у.е.

Относительное изменение средней цены, %

1/2 суммы относительной погрешности, %

Город

1501

139 563

81

-29,85

-1,95

6,6

Майкудук

1030

84 964

28

-5,02

-0,5

3,9

Михайловка

1595

224 000

9

-290,63

-15,4

13,8

Юго-Восток

1253

101 455

200

-44,23

-3,4

2,5

Среднее

1306

113 095

318

-43,95

-3,3

2,8

Предложение квартир в Михайловке относительно среднегородского составляет всего 3%, в Майкудуке немногим больше, всего 9%. Основной объем новых многоэтажек представлен в районах Юго-Восток — 63% и Город — 25%.

Цены по формату

В разрезе форматов ценовое снижение зафиксировано на 3-комнатные квартиры — на 4,9%.

Таблица 2. Средние показатели новостроек в разрезе форматов квартир

Количество комнат

Объем предложения, ед.

Средняя цена за квартиру, у.е.

Средняя цена, у.е./кв.м

Абсолютные изменения, у.е./кв.м

Относительные изменения, %

½ суммы погрешности, %

1 комн.

13

52708

1145

-16,9

-1,5

8

2 комн.

128

80592

1280

-39,9

-3

4,3

3 комн.

146

116730

1298

-66,6

-4,9

4

4 комн.

22

207373

1533

-50,8

-3,2

14,6

многокомн.

9

366444

1479

-156,1

-9,5

26,1

Среднее

318

113095

1306

-44,0

-3,3

2,8

Максимальный ценовой показатель за единицу площади сформировался в сегменте 4-комнатных квартир — 1533 у.е. за квадрат, что на 17% выше среднегородской цены. Минимальная цена единицы площади отмечена на 1-комнатные квартиры — 1145 у.е., что на 12% ниже средней цены по городу.

Аналитический обзор рынка новостроек Караганды (III квартал 2014 г.)Максимальный объем предложения представлен в сегменте 3- и 2-комнатных квартир — 46% и 40% соответственно. Минимальное количество предложения пришлось на многокомнатные квартиры (5 и более комнат) — 3%.

Цены по материалу стен

Новое жилищное строительство в Караганде представлено из кирпича и монолита — 33% и 67% соответственно. Средняя цена квартир в кирпичных домах — 1464 у.е./кв.м, в монолитных — 1257 у.е./кв.м.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период наблюдения за ценами на квартиры в новостройках с 2010 года по текущий период минимальная цена зафиксирована в I квартале 2010 года. Ценовой пик пришелся на IV квартал 2013 года, когда цена выросла относительно минимума более чем в 2 раза. Далее прослеживается стабильное ценовое понижение. В текущем периоде относительно пикового значения цена снизилась на 6%. С начала года снижение составило 5%. За год, с III квартала 2013 года, ценовые изменения также отрицательные — минус 1,6%.

Индекс расслоения «дорогого» и «дешёвого» жилья

По результатам проведенного анализа, цена квадратного метра «дешевых» квартир в новостройках составила 1009 у.е./кв.м, «дорогих» — 1652 у.е./кв.м. Снижению цен подверглись квартиры в «дешевом» сегменте на 5%. В разрезе районов в Михайловке снижение цен произошло как в «дешевом», так и в «дорогом» сегментах. В районе Юго-Восток цена упала в «дорогом» сегменте квартир.

Среднегородской индекс расслоения на жилье в новостройках равен 1,64. Максимальный индекс расслоения зафиксирован в районе Город — 1,98, минимальный — в районе Михайловка — 1,24.

Таблица 4. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья

Район

Цена «дешевого» жилья, у.е./кв.м

Относительные ценовые изменения «дешевого» жиль, %

Относительная погрешность «дешевого» жиль, %

Цена «дорогого» жилья, у.е./кв.м

Относительные ценовые изменения «дорогого» жилья, %

Относительная погрешность «дорогого» жилья, %

Индекс расслоения

Город

983

-7,03

9,02

2051

-2,08

9,4

1,98

Майкудук

906

-2,22

4,5

1163

0,08

5,93

1,25

Михайловка

1293

-27,85

14,2

2059

-7,13

6,45

1,24

Юго-Восток

1030

-1,74

1,84

1539

-6,65

4,21

1,57

 Среднее

1009

-5

3,79

1652

-5

5,64

1,64

Строящиеся ЖК в Караганде

Рынок строящегося жилья в Караганде малоразвит, поэтому в ходе анализа были исследованы строящиеся многоэтажные комплексы, реконструированные многоэтажные жилые дома и строящиеся коттеджные дома от двух этажей. В том числе жилые комплексы, представленные по государственным программам «Доступное жилье» от Жилстройсбербанка и Казахстанской ипотечной компании. Жилье по госпрограмме от ЖССБК представлено по цене от 90 тыс. тенге за квадратный метр. Жилье по программе от КИК представлено в виде аренды с последующим выкупом от 30 тыс. до 52 тыс. тенге в месяц. Строящееся жилье от частных застройщиков представлено по ценам от 660 до 1500 долларов за квадрат в зависимости от класса жилья и этапа строительства. В коттеджных комплексах цена квадрата составляет 200 000 тг./кв.м (1100 у.е./кв.м). Цены жилых квадратов в реконструированных домах представлены от 660 у.е./кв.м (120 000 тг./кв.м) до 1000 у.е./кв.м.

Таблица 5. Перечень строящихся ЖК в Караганде

Наименование

Месторасположение

Застройщик

Этажность

Срок сдачи

Класс жилья

Цена от застройщика

ЖК Arman De Luxe

Ул. Ержанова, 18

ТОО «Караганда Бизнес»

6 этажей

Май 2014 г.

Бизнес-класс

От 1300 у.е./кв.м

Строящийся жилой дом

Ул. Алиханова, 37/4 тел. 41-29-21

ТОО «Матан Строй Групп»

9 этажа

Октябрь 2014 г.

Комфорт-класс

1200 у.е./кв.м

Строящийся жилой дом

Пр. Шахтеров, 36/1

По программе «Доступное жилье» от ЖССБК — ТОО «ЮТЕКС»

7, 16 и 18 этажей по блокам

Сдан

Экономкласс

90 000 тг/кв.м

Строящийся жилой дом

Пр. Шахтеров, 37

По программе «Доступное жилье» от ЖССБК, ТОО «Оливия»

4 и 16 этажные секции

Май 2014 г.

Экономкласс

90 000 тг/кв.м

Строящийся жилой дом

14-й мкр-н, 22/1

По программе АО «КИК»

5 этажей

Строительство начато в 2013 году

Экономкласс

Цена аренды от от 30 тыс. тг до 52 тыс. тг.

Строящийся жилой дом

Мкр-н «Шапагат» 2 очередь

По программе «Доступное жилье» от ЖССБК

5 этажей

2-е полугодие 2014 г.

Экономкласс

90 000 тг/кв.м

Строящийся жилой дом

Мкр-н «Панель Центр» в районе Ледового дворца

По программе «Доступное жилье» от ЖССБК

16 этажей

2015 г.

Экономкласс

90 000 тг/кв.м

Строящийся жилой дом

12-й мкр-н

По программе АО «КИК»

5 этажей

Строительство начато в 2013 году

Экономкласс

Цена аренды от от 30 тыс. тг до 52 тыс. тг.

Строящийся жилой дом

15-й мкр-н

По программе АО «КИК»

5 этажей

Строительство начато в 2013 году

Экономкласс

Цена аренды от от 30 тыс. тг до 52 тыс. тг.

ЖК «Элит»

Р-н Ботанического сада

ТОО «Новострой Астана»

3 этажа

1 очередь август 2014 г.

Бизнес-класс

1350 у.е./кв.м

2 очередь декабрь 2014 г.

ЖК «Престиж»

Ул. Ермекова, 21/1

ТОО «Тритон 2003»

5 этажей

Сдан в эксплуатацию в сентябре 2013 г., ведется ремонт

Бизнес-класс

1300 у.е./кв.м

Строящийся дом

Ул. Таттимбета, 5/2

ТОО «Инсар»

5 этажей

Май 2015 г.

Комфорт-класс

От 185 тыс тг. до 200 тыс. тг.

ЖК «Парк Отау»

Ул. Ержанова, р-н Ботанического сада

ТОО «Темiр Зат»

4 этажа

Август 2014 г.

Класс люкс

1500 у.е./кв.м

Многоэтажный жилой дом

Ул. Кривогуза, 33/1

Компания «Грин парк»

9 этажей

IV кв. 2014 г. — I кв. 2015 г.

Бизнес-класс

От 1300 до 1380 у.е./кв.м

Жилой комплекс закрытого типа

Мкр-н Алтын Арка (взлетная полоса)

ТОО «Полимер-С»

3 этажа

Введен в эксплуатацию

Комфорт-класс

1-комн. от 30 до 32 тыс. у.е. 2-комн. от 39 тыс.у.е. 3-комн. От 67 до 69 тыс у.е. за квартиру

Коттеджный комплекс «Мирас Парк»

Ул. Жанибекова

Генеральный подрядчик «РСУ ВИК»

2 этажа

Октябрь 2014 г.

Премиум-класс

От 200 000 тг/кв.м (1100 у.е./кв.м)

Многоэтажный жилой дом

Восток-5

Компания «Абсолют Казахстан»

20 этажей

Ноябрь 2014 г.

Экономкласс

От 730 у.е./кв.м,

2-комн. — от 31 000 у.е. до 47 000 у.е.,

4-комн. — от 50 000 у.е. до 52 000 у.е. за квартиру

Жилой комплекс

Мкр. Шахтерский, д. 115, 114, 120

Реконструирован

5 этажей

Введен в эксплуатацию

Экономкласс

120 000 тг/кв.м (660 у.е./кв.м)

Дом после капитального ремонта

Н. Абдирова, 53

Реконструирован

5 этажей

Введен в эксплуатацию

Экономкласс

1000 у.е./кв.м

Прогнозы

Ценообразующими факторами на рынке жилья являются условия ипотечного кредитования, уровень доходов населения, инвестиции в жилищное строительство, себестоимость строительства и ввод в эксплуатацию жилья.

Инвестиции в жилищное строительство

В январе-сентябре 2014 года на жилищное строительство направлено 20 730 млн тенге, что на 51,5% больше объема соответствующего периода прошлого года.

Ипотечное кредитование

Положительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья. В III квартале текущего года, по данным Национального банка РК, прослеживается рост кредитования по городу Караганде. В сентябре 2014 года банками второго уровня было выдано 51 513 тыс. ипотечных займов, что на 596 тыс. больше показателя предыдущего периода.

Доходы населения

Реальный уровень дохода населения показывает отрицательную динамику относительно аналогичного периода предыдущего года. Номинальный уровень дохода вырос на 5,4%.

Ввод в эксплуатацию жилых зданий

В III квартале 2014 года в области введено 88,1 тыс. кв. метров общей площади жилья, что на 25% больше результата аналогичного периода прошлого года.

Аналитический обзор рынка новостроек Караганды (III квартал 2014 г.)

Средние фактические затраты на строительство 1 кв.м жилья в многоквартирных домах в январе-сентябре 2014 года составили 70,6 тыс. тенге, что на 10% меньше показателя предыдущего периода. В январе-августе цена была на уровне 77,6 тыс. тенге.

Выводы

  • В III квартале 2014 года на рынке новостроек Караганды зафиксировано снижение средней цены предложения.
  • В разрезе районов снижение цен зафиксировано на 3-комнатные квартиры в Михайловке и на Юго-Востоке.
  • С начала 2014 года цена сократилась в среднем на 5%.
  • Как показывает анализ финансово-экономических факторов, в настоящее время основной составляющей поддержания спроса на рынке жилья является ипотечное кредитование, объемы которого наращиваются, в то время как реальные доходы населения имеют выраженную тенденцию снижения, показатели развития г. Караганды не дают предпосылок для роста цен в сегменте нового жилья.

Аналитическая служба портала kn.kz 

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка новостроек Караганды (II квартал 2014 года)

Аналитический обзор рынка новостроек Караганды (I квартал 2014 года)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков