Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости Алматы (III квартал 2014 г.)

В Алматы на рынках продажи и аренды коммерческой недвижимости в III квартале 2014 года по отношению ко II кв. 2014 года наблюдались следующие изменения:...

Средняя цена продажи офисной недвижимости – 2291 у.е./кв.м (без изменения*)

Средняя ставка аренды офисной недвижимости – 20,9 у.е./кв.м/мес. («плюс» 11%)

Средняя цена продажи торговой недвижимости – 1640 у.е./кв.м (без изменения)

Средняя ставка аренды торговой недвижимости – 28,9 у.е./кв.м/мес. («плюс» 8,4%)

Средняя цена продажи производственной недвижимости – 683 у.е./кв.м (без изменения)

Средняя ставка аренды производственной недвижимости – 9,8 у.е./кв.м/мес. («плюс» 15,7%)

Средняя цена продажи складской недвижимости – 359 у.е./кв.м («минус» 19%)

Средняя ставка аренды складской недвижимости – 7,5 у.е./кв.м/мес. («плюс» 9,2%)

*Изменения средних цен не превышают погрешностей расчетов.

Офисная недвижимость

Продажа офисов

В III квартале 2014 года на рынке продажи офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне 2291 у.е./кв.м. По отношению ко II кварталу текущего года наблюдаются незначительные изменения средней цены предложения по городу.

Максимальная средняя цена продажи на рынке офисной недвижимости зафиксирована в жилых домах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях. Ценовой разрыв между престижными бизнес-центрами, расположенными в центре города, и зданиями более низкого класса составляет порядка 600 у.е./кв.м. В данном сегменте отмечено повышение цен на офисные площади в коттеджах и на площади, расположенные на первых этажах жилых домов.

Таблица 1. Показатели на рынке продажи офисной недвижимости г. Алматы.

Основное количество офисных площадей, предлагаемых к продаже, расположено на первых этажах жилых домов – 62%, минимум приходится на площади в коттеджах – 3%.

Аренда офисов

В III квартале 2014 года на рынке аренды офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне 20,9 у.е./кв.м за месяц, что на 11% выше, чем во II квартале текущего года. Максимальная арендная ставка на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях. Основное влияние на повышение ставок найма в данном сегменте оказали подросшие цены на офисные площади в торговых центрах и коттеджах.

Таблица 2. Показатели на рынке аренды офисной недвижимости г. Алматы.

Наибольшее количество офисных площадей, предлагаемых к аренде, расположено в бизнес-центрах – 43%, минимум приходится на площади в торговых центрах – 2%.

Торговая недвижимость

Продажа торговой недвижимости

В III квартале 2014 года средняя удельная цена на торговые площади составила 1640 у.е./кв.м, по сравнению со II кварталом текущего года изменения незначительные. В анализируемом периоде наибольшие запрашиваемые цены на торговые площади наблюдаются в бизнес-центрах, а наименьшие традиционно прослеживаются на городских рынках.

В данном сегменте отмечен рост запрашиваемых цен на торговые площади в бизнес-центрах и в жилых домах, а снижение цен – в отдельно стоящих зданиях, в торговых центрах, на рынке и в коттеджах.

Таблица 3. Показатели на рынке продажи торговой недвижимости г. Алматы.

Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к продаже, расположено в торговых центрах – 38%, минимум приходится на площади в административных зданиях и бизнес-центрах – по 1%.

Аренда торговой недвижимости

В III квартале 2014 года средняя арендная ставка на торговые площади зафиксирована на уровне 28,9 у.е./кв.м за месяц. Рост аренды по отношению ко II кварталу 2014 года составил 8,4%.

Максимальная арендная ставка на рынке торговой недвижимости наблюдается на рыночные площади и площади в административных зданиях, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях. Рост ставок найма на торговые площади отмечен во всех сегментах рынка: максимальное повышение арендных ставок прослеживается в административных зданиях, а минимальное – на площади в жилых домах.

Таблица 4. Показатели на рынке аренды торговой недвижимости г. Алматы.

Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к аренде, расположено на первых этажах жилых домов – 33%, минимум приходится на площади в административных зданиях – 2%.

Анализ динамики цен продажи офисной и торговой недвижимости

В сегменте продажи офисной недвижимости в течение 2013 года наблюдался рост цен, который за год сложился на уровне 3,6%. В I квартале 2014 года средние цены предложения претерпели снижение по отношению к I кварталу 2013 года на 3,5%, а по отношению к IV кварталу 2013 года — на 0,6%.

При этом во II квартале 2014 года прослеживался рост цен на 11,2% по отношению к I кварталу текущего года и на 12,7% по отношению ко II кварталу 2013 года. Однако III квартал 2014 года ознаменовался ценовым затишьем по отношению ко II кварталу текущего года, но ростом – по отношению к III кварталу 2013 года на 7,1%.

На торговую недвижимость в течение 2013 года прослеживалось незначительное сокращение средних цен предложения, основной спад цен пришелся на II квартал. Годовое снижение составило 1,6%. В I квартале 2014 года средние цены предложения выросли по отношению к IV кварталу 2013 года на 5,9%, а по отношению к I кварталу 2013 года, напротив, сократились на 0,2%.

Во II квартале 2014 года по отношению к I кварталу 2014 года наблюдается снижение цен на 5,7%, а по отношению ко II кварталу 2013 года, напротив, прослеживается рост цен на 6,8%. Однако III квартал 2014 года ознаменовался ценовым затишьем по отношению ко II кварталу текущего года, но снижением – по отношению к III кварталу 2013 года на 5,6%. Анализ динамики средних цен предложений по городу по полугодиям показал, что в течение последних двух лет на рынке торговой недвижимости наблюдается ценовое затишье, а на рынке офисной недвижимости – небольшой рост цен.

Анализ динамики цен аренды офисной и торговой недвижимости

В динамике на рынке аренды коммерческой недвижимости в течение 2013 года ставки найма офисных площадей были достаточно стабильными, и годовой рост составил лишь 0,7%. В I квартале 2014 года по отношению к IV кварталу 2013 года размер аренды сократился на 5,4%, а по отношению к I кварталу 2013 года, напротив, вырос на 1%.

Во II квартале тенденция к снижению продолжилась, только темпы сократились в два раза: по отношению к I кварталу 2014 года ставки найма уменьшились на 2,8%, а по отношению ко II кварталу 2013 года – на 2,4%. В III квартале 2014 года на рынке аренды офисных площадей зафиксирован рост цен на 11%, по отношению к аналогичному периоду прошлого года рост аренды составил 5%.

Арендные ставки на рынке торговой недвижимости в 2013 году сократились на 8,5%. В I квартале 2014 года изменения незначительные: к IV кварталу 2013 года ‑ снижение на 1,2%, к I кварталу 2013 года ‑ рост 0,1%.

Во II квартале по отношению к I кварталу 2014 года ставки найма торговой недвижимости выросли на 5,3%, при этом за год увеличились лишь на 1,4% (по отношению ко II кварталу 2013 года). В III квартале 2014 года на рынке аренды торговых площадей зафиксирован рост цен на 8,4%, по отношению к аналогичному периоду прошлого года рост аренды составил 16,1%.

Производственно-складская недвижимость

Рынок продажи

На рынке продажи производственно-складской недвижимости в III квартале 2014 года отмечено снижение цен на складские площади на 19% по отношению ко II кварталу 2014 года и рост цен на недвижимость производственного сервиса на 14,2%.

Таблица 5. Показатели на рынке продажи производственно-складской недвижимости г. Алматы.

Рынок аренды

На рынке аренды производственно-складской недвижимости в III квартале 2014 года отмечен рост арендных ставок во всех сегментах рынка по отношению ко II кварталу 2014 года. Максимальный рост прослеживается на недвижимость производственного сервиса на 20,3%, минимальный – на складскую недвижимость – на 9,2%.

Таблица 6. Показатели на рынке аренды производственно-складской недвижимости г. Алматы.

Прогнозы на рынке коммерческой недвижимости

По городу продолжается сокращение темпов роста экономических показателей. Ограниченный доступ к кредитным займам влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения.

Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. Как показывает динамика, за последний год темпы объемов кредитования находятся на уровне возвратов. По данным исследования НБ РК банков второго уровня во втором полугодии 2014 года существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается, за исключением некоторых банков, которые прогнозируют ужесточение политики в отношении малого бизнеса.

В динамике индекса объема инвестиций в основной капитал также прослеживается некоторое снижение показателя в 2013 году ‑ до 102,3%. Однако за январь-сентябрь 2014 года объем инвестиций в основной капитал составил 332799,9 млн. тенге, что на 0,7% больше, чем в январе-сентябре 2013 года.

Из анализа показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятий г. Алматы видно, что в течение 2011-2012 гг. происходит небольшой рост объемов произведенной продукции и оказанных услуг, а также увеличение прибыли предприятий по налогообложению. В целом, деятельность хозяйствующих субъектов города остается доходной. По итогам 2013 года рентабельность производства составила 8,3%, за II квартал 2014 года уровень рентабельности составил 9,3%. Объем произведенной продукции и оказанных услуг во II квартале 2014 года – 923,6 млрд. тг., прибыль (убыток) до налогообложения – 167,4 млрд. тг.

Выводы

• Во II квартале 2014 года на рынке продажи коммерческой недвижимости Алматы снижение цен отмечено в сегменте складской недвижимости. На рынках офисной и торговой недвижимости наблюдается ценовое затишье.
• На рынке аренды коммерческой недвижимости повышение ставок найма прослеживается во всех сегментах рынка.
• Состояние экономических факторов рынка коммерческой недвижимости дает основание прогнозировать стагнацию ценовых показателей с последующим их снижением. Сокращение цен на рынке продажи может составить 1-2% до конца года.
• Мониторинг рынка коммерческой недвижимости представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8 (7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (II квартал 2014 года)

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (1 квартал 2014года)