Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости Алматы (III квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости Алматы (III квартал 2014 г.)

В Алматы на рынках продажи и аренды коммерческой недвижимости в III квартале 2014 года по отношению ко II кв. 2014 года наблюдались следующие изменения:...

Средняя цена продажи офисной недвижимости – 2291 у.е./кв.м (без изменения*)

Средняя ставка аренды офисной недвижимости – 20,9 у.е./кв.м/мес. («плюс» 11%)

Средняя цена продажи торговой недвижимости – 1640 у.е./кв.м (без изменения)

Средняя ставка аренды торговой недвижимости – 28,9 у.е./кв.м/мес. («плюс» 8,4%)

Средняя цена продажи производственной недвижимости – 683 у.е./кв.м (без изменения)

Средняя ставка аренды производственной недвижимости – 9,8 у.е./кв.м/мес. («плюс» 15,7%)

Средняя цена продажи складской недвижимости – 359 у.е./кв.м («минус» 19%)

Средняя ставка аренды складской недвижимости – 7,5 у.е./кв.м/мес. («плюс» 9,2%)

*Изменения средних цен не превышают погрешностей расчетов.

Офисная недвижимость

Продажа офисов

В III квартале 2014 года на рынке продажи офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне 2291 у.е./кв.м. По отношению ко II кварталу текущего года наблюдаются незначительные изменения средней цены предложения по городу.

Максимальная средняя цена продажи на рынке офисной недвижимости зафиксирована в жилых домах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях. Ценовой разрыв между престижными бизнес-центрами, расположенными в центре города, и зданиями более низкого класса составляет порядка 600 у.е./кв.м. В данном сегменте отмечено повышение цен на офисные площади в коттеджах и на площади, расположенные на первых этажах жилых домов.

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (III квартал 2014года)Таблица 1. Показатели на рынке продажи офисной недвижимости г. Алматы.

Расположение офисной недвижимости

Объем предложения продажи, ед.

Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м

Изменение к предыдущему кварталу

Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м

Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м

Индекс расслоения

у.е./кв.м

%

в административном здании

22

2130

-43

-1.97

3338

1494

2.24

в бизнес-центре

34

2459

-113

-4.41

4181

1717

2.43

в жилом доме

127

2554

+166

+6.96

3996

1459

2.74

в отдельно стоящем здании

15

1876

+64

+3.55

6579

1000

6.58

в коттедже

7

2203

+291

+15.22

-

-

-

По городу

237

2291

+22

+0.96

3998

1461

2.74

Основное количество офисных площадей, предлагаемых к продаже, расположено на первых этажах жилых домов – 62%, минимум приходится на площади в коттеджах – 3%.

Аренда офисов

В III квартале 2014 года на рынке аренды офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне 20,9 у.е./кв.м за месяц, что на 11% выше, чем во II квартале текущего года. Максимальная арендная ставка на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях. Основное влияние на повышение ставок найма в данном сегменте оказали подросшие цены на офисные площади в торговых центрах и коттеджах.

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (III квартал 2014года)Таблица 2. Показатели на рынке аренды офисной недвижимости г. Алматы.

Расположение офисной недвижимости

Объем предложения аренды, ед.

Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м

Изменение к предыдущему кварталу

Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м

Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м

Индекс расслоения

у.е./кв.м

%

в административном здании

144

16.61

+0.34

+2.11

26.45

9.77

2.71

в бизнес-центре

261

22.01

+0.83

+3.9

30.14

14.5

2.08

в жилом доме

149

21.23

+1.49

+7.55

34.58

11.03

3.14

в отдельно стоящем здании

25

15.62

+1.03

+7.07

23.5

12.26

1.92

в торговом центре

10

16.66

+2.33

+16.25

31

11.98

2.59

в коттедже

19

21.89

+6.1

+38.61

26.27

17.75

1.48

По городу

633

20.85

+2.07

+10.99

30.35

12.51

2.43

Наибольшее количество офисных площадей, предлагаемых к аренде, расположено в бизнес-центрах – 43%, минимум приходится на площади в торговых центрах – 2%.

Торговая недвижимость

Продажа торговой недвижимости

В III квартале 2014 года средняя удельная цена на торговые площади составила 1640 у.е./кв.м, по сравнению со II кварталом текущего года изменения незначительные. В анализируемом периоде наибольшие запрашиваемые цены на торговые площади наблюдаются в бизнес-центрах, а наименьшие традиционно прослеживаются на городских рынках.

В данном сегменте отмечен рост запрашиваемых цен на торговые площади в бизнес-центрах и в жилых домах, а снижение цен – в отдельно стоящих зданиях, в торговых центрах, на рынке и в коттеджах.

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (III квартал 2014года)Таблица 3. Показатели на рынке продажи торговой недвижимости г. Алматы.

Расположение торговой недвижимости

Объем предложения продажи, ед.

Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м

Изменение к предыдущему кварталу

Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м

Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м

Индекс расслоения

у.е./кв.м

%

в административном здании

5

1402

+40

+2.95

-

-

-

в бизнес-центре

5

2917

+694

+31.24

-

-

-

в жилом доме

111

2773

+223

+8.74

4781

1534

3.12

в отдельно стоящем здании

37

1342

-166

-11.01

2932

716

4.09

в торговом центре

167

1147

-276

-19.39

2577

410

6.29

на рынке

88

995

-193

-16.25

3634

303

12.01

в коттедже

23

1577

-557

-26.09

1619

719

2.25

По городу

478

1640

-43

-2.54

3318

846

3.92

Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к продаже, расположено в торговых центрах – 38%, минимум приходится на площади в административных зданиях и бизнес-центрах – по 1%.

Аренда торговой недвижимости

В III квартале 2014 года средняя арендная ставка на торговые площади зафиксирована на уровне 28,9 у.е./кв.м за месяц. Рост аренды по отношению ко II кварталу 2014 года составил 8,4%.

Максимальная арендная ставка на рынке торговой недвижимости наблюдается на рыночные площади и площади в административных зданиях, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях. Рост ставок найма на торговые площади отмечен во всех сегментах рынка: максимальное повышение арендных ставок прослеживается в административных зданиях, а минимальное – на площади в жилых домах.

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (III квартал 2014года)Таблица 4. Показатели на рынке аренды торговой недвижимости г. Алматы.

Расположение торговой недвижимости

Объем предложения аренды, ед.

Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м

Изменение к предыдущему кварталу

Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м

Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м

Индекс расслоения

у.е./кв.м

%

в административном здании

5

47.38

+20.99

+79.54

-

-

-

в жилом доме

95

29.26

+1.94

+7.12

56.91

12.65

4.5

в отдельно стоящем здании

28

22.15

+2.96

+15.43

27.86

8.48

3.28

в торговом центре

69

35.09

+5.11

+17.03

73.33

14.55

5.04

на рынке

40

47.89

+13.79

+40.45

82.46

19.42

4.25

в коттедже

50

23.89

+1.92

+8.75

52.19

8.97

5.82

По городу

317

28.87

+2.24

+8.41

59.97

12.98

4.62

Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к аренде, расположено на первых этажах жилых домов – 33%, минимум приходится на площади в административных зданиях – 2%.

Анализ динамики цен продажи офисной и торговой недвижимости

В сегменте продажи офисной недвижимости в течение 2013 года наблюдался рост цен, который за год сложился на уровне 3,6%. В I квартале 2014 года средние цены предложения претерпели снижение по отношению к I кварталу 2013 года на 3,5%, а по отношению к IV кварталу 2013 года — на 0,6%.

При этом во II квартале 2014 года прослеживался рост цен на 11,2% по отношению к I кварталу текущего года и на 12,7% по отношению ко II кварталу 2013 года. Однако III квартал 2014 года ознаменовался ценовым затишьем по отношению ко II кварталу текущего года, но ростом – по отношению к III кварталу 2013 года на 7,1%.

На торговую недвижимость в течение 2013 года прослеживалось незначительное сокращение средних цен предложения, основной спад цен пришелся на II квартал. Годовое снижение составило 1,6%. В I квартале 2014 года средние цены предложения выросли по отношению к IV кварталу 2013 года на 5,9%, а по отношению к I кварталу 2013 года, напротив, сократились на 0,2%.

Во II квартале 2014 года по отношению к I кварталу 2014 года наблюдается снижение цен на 5,7%, а по отношению ко II кварталу 2013 года, напротив, прослеживается рост цен на 6,8%. Однако III квартал 2014 года ознаменовался ценовым затишьем по отношению ко II кварталу текущего года, но снижением – по отношению к III кварталу 2013 года на 5,6%. Анализ динамики средних цен предложений по городу по полугодиям показал, что в течение последних двух лет на рынке торговой недвижимости наблюдается ценовое затишье, а на рынке офисной недвижимости – небольшой рост цен.

Анализ динамики цен аренды офисной и торговой недвижимости

В динамике на рынке аренды коммерческой недвижимости в течение 2013 года ставки найма офисных площадей были достаточно стабильными, и годовой рост составил лишь 0,7%. В I квартале 2014 года по отношению к IV кварталу 2013 года размер аренды сократился на 5,4%, а по отношению к I кварталу 2013 года, напротив, вырос на 1%.

Во II квартале тенденция к снижению продолжилась, только темпы сократились в два раза: по отношению к I кварталу 2014 года ставки найма уменьшились на 2,8%, а по отношению ко II кварталу 2013 года – на 2,4%. В III квартале 2014 года на рынке аренды офисных площадей зафиксирован рост цен на 11%, по отношению к аналогичному периоду прошлого года рост аренды составил 5%.

Арендные ставки на рынке торговой недвижимости в 2013 году сократились на 8,5%. В I квартале 2014 года изменения незначительные: к IV кварталу 2013 года ‑ снижение на 1,2%, к I кварталу 2013 года ‑ рост 0,1%.

Во II квартале по отношению к I кварталу 2014 года ставки найма торговой недвижимости выросли на 5,3%, при этом за год увеличились лишь на 1,4% (по отношению ко II кварталу 2013 года). В III квартале 2014 года на рынке аренды торговых площадей зафиксирован рост цен на 8,4%, по отношению к аналогичному периоду прошлого года рост аренды составил 16,1%.

Производственно-складская недвижимость

Рынок продажи

На рынке продажи производственно-складской недвижимости в III квартале 2014 года отмечено снижение цен на складские площади на 19% по отношению ко II кварталу 2014 года и рост цен на недвижимость производственного сервиса на 14,2%.

Таблица 5. Показатели на рынке продажи производственно-складской недвижимости г. Алматы.

Расположение производственно-складской недвижимости

Объем предложения продажи, ед.

Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м

Изменение к предыдущему кварталу

Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м

Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м

Индекс расслоения

у.е./кв.м

%

Производственного сервиса (СТО, автосервис)

65

851

+106

+14.19

2500

286

8.75

Производственная недвижимость (произв. цеха, базы)

60

683

+32

+4.87

3048

259

11.76

Складская недвижимость

37

359

-84

-19.01

833

125

6.65

Рынок аренды

На рынке аренды производственно-складской недвижимости в III квартале 2014 года отмечен рост арендных ставок во всех сегментах рынка по отношению ко II кварталу 2014 года. Максимальный рост прослеживается на недвижимость производственного сервиса на 20,3%, минимальный – на складскую недвижимость – на 9,2%.

Таблица 6. Показатели на рынке аренды производственно-складской недвижимости г. Алматы.

Расположение производственно-складской недвижимости

Объем предложения аренды, ед.

Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м

Изменение к предыдущему кварталу

Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м

Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м

Индекс расслоения

у.е./кв.м

%

Производственного сервиса

36

11.85

+2

+20.28

16.24

3.59

4.53

Производственная недвижимость

25

9.8

+1.33

+15.67

33

2.91

11.35

Складская недвижимость

133

7.51

+0.63

+9.23

11.49

4.38

2.62

Прогнозы на рынке коммерческой недвижимости

По городу продолжается сокращение темпов роста экономических показателей. Ограниченный доступ к кредитным займам влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения.

Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. Как показывает динамика, за последний год темпы объемов кредитования находятся на уровне возвратов. По данным исследования НБ РК банков второго уровня во втором полугодии 2014 года существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается, за исключением некоторых банков, которые прогнозируют ужесточение политики в отношении малого бизнеса.

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (III квартал 2014года)В динамике индекса объема инвестиций в основной капитал также прослеживается некоторое снижение показателя в 2013 году ‑ до 102,3%. Однако за январь-сентябрь 2014 года объем инвестиций в основной капитал составил 332799,9 млн. тенге, что на 0,7% больше, чем в январе-сентябре 2013 года.

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (III квартал 2014года)Из анализа показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятий г. Алматы видно, что в течение 2011-2012 гг. происходит небольшой рост объемов произведенной продукции и оказанных услуг, а также увеличение прибыли предприятий по налогообложению. В целом, деятельность хозяйствующих субъектов города остается доходной. По итогам 2013 года рентабельность производства составила 8,3%, за II квартал 2014 года уровень рентабельности составил 9,3%. Объем произведенной продукции и оказанных услуг во II квартале 2014 года – 923,6 млрд. тг., прибыль (убыток) до налогообложения – 167,4 млрд. тг.

Выводы

  • Во II квартале 2014 года на рынке продажи коммерческой недвижимости Алматы снижение цен отмечено в сегменте складской недвижимости. На рынках офисной и торговой недвижимости наблюдается ценовое затишье.
  • На рынке аренды коммерческой недвижимости повышение ставок найма прослеживается во всех сегментах рынка.
  • Состояние экономических факторов рынка коммерческой недвижимости дает основание прогнозировать стагнацию ценовых показателей с последующим их снижением. Сокращение цен на рынке продажи может составить 1-2% до конца года.
  • Мониторинг рынка коммерческой недвижимости представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8 (7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (II квартал 2014 года)

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (1 квартал 2014года)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков