В Алматы на рынках продажи и аренды коммерческой недвижимости в III квартале 2014 года по отношению ко II кв. 2014 года наблюдались следующие изменения:...
Средняя цена продажи офисной недвижимости – 2291 у.е./кв.м (без изменения*)
Средняя ставка аренды офисной недвижимости – 20,9 у.е./кв.м/мес. («плюс» 11%)
Средняя цена продажи торговой недвижимости – 1640 у.е./кв.м (без изменения)
Средняя ставка аренды торговой недвижимости – 28,9 у.е./кв.м/мес. («плюс» 8,4%)
Средняя цена продажи производственной недвижимости – 683 у.е./кв.м (без изменения)
Средняя ставка аренды производственной недвижимости – 9,8 у.е./кв.м/мес. («плюс» 15,7%)
Средняя цена продажи складской недвижимости – 359 у.е./кв.м («минус» 19%)
Средняя ставка аренды складской недвижимости – 7,5 у.е./кв.м/мес. («плюс» 9,2%)
*Изменения средних цен не превышают погрешностей расчетов.
Офисная недвижимость
Продажа офисов
В III квартале 2014 года на рынке продажи офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне 2291 у.е./кв.м. По отношению ко II кварталу текущего года наблюдаются незначительные изменения средней цены предложения по городу.
Максимальная средняя цена продажи на рынке офисной недвижимости зафиксирована в жилых домах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях. Ценовой разрыв между престижными бизнес-центрами, расположенными в центре города, и зданиями более низкого класса составляет порядка 600 у.е./кв.м. В данном сегменте отмечено повышение цен на офисные площади в коттеджах и на площади, расположенные на первых этажах жилых домов.
Таблица 1. Показатели на рынке продажи офисной недвижимости г. Алматы.
|
Расположение офисной недвижимости |
Объем предложения продажи, ед. |
Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м |
Изменение к предыдущему кварталу |
Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м |
Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
у.е./кв.м |
% |
||||||
|
в административном здании |
22 |
2130 |
-43 |
-1.97 |
3338 |
1494 |
2.24 |
|
в бизнес-центре |
34 |
2459 |
-113 |
-4.41 |
4181 |
1717 |
2.43 |
|
в жилом доме |
127 |
2554 |
+166 |
+6.96 |
3996 |
1459 |
2.74 |
|
в отдельно стоящем здании |
15 |
1876 |
+64 |
+3.55 |
6579 |
1000 |
6.58 |
|
в коттедже |
7 |
2203 |
+291 |
+15.22 |
- |
- |
- |
|
По городу |
237 |
2291 |
+22 |
+0.96 |
3998 |
1461 |
2.74 |
Основное количество офисных площадей, предлагаемых к продаже, расположено на первых этажах жилых домов – 62%, минимум приходится на площади в коттеджах – 3%.
Аренда офисов
В III квартале 2014 года на рынке аренды офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне 20,9 у.е./кв.м за месяц, что на 11% выше, чем во II квартале текущего года. Максимальная арендная ставка на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях. Основное влияние на повышение ставок найма в данном сегменте оказали подросшие цены на офисные площади в торговых центрах и коттеджах.
Таблица 2. Показатели на рынке аренды офисной недвижимости г. Алматы.
|
Расположение офисной недвижимости |
Объем предложения аренды, ед. |
Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м |
Изменение к предыдущему кварталу |
Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м |
Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
у.е./кв.м |
% |
||||||
|
в административном здании |
144 |
16.61 |
+0.34 |
+2.11 |
26.45 |
9.77 |
2.71 |
|
в бизнес-центре |
261 |
22.01 |
+0.83 |
+3.9 |
30.14 |
14.5 |
2.08 |
|
в жилом доме |
149 |
21.23 |
+1.49 |
+7.55 |
34.58 |
11.03 |
3.14 |
|
в отдельно стоящем здании |
25 |
15.62 |
+1.03 |
+7.07 |
23.5 |
12.26 |
1.92 |
|
в торговом центре |
10 |
16.66 |
+2.33 |
+16.25 |
31 |
11.98 |
2.59 |
|
в коттедже |
19 |
21.89 |
+6.1 |
+38.61 |
26.27 |
17.75 |
1.48 |
|
По городу |
633 |
20.85 |
+2.07 |
+10.99 |
30.35 |
12.51 |
2.43 |
Наибольшее количество офисных площадей, предлагаемых к аренде, расположено в бизнес-центрах – 43%, минимум приходится на площади в торговых центрах – 2%.
Торговая недвижимость
Продажа торговой недвижимости
В III квартале 2014 года средняя удельная цена на торговые площади составила 1640 у.е./кв.м, по сравнению со II кварталом текущего года изменения незначительные. В анализируемом периоде наибольшие запрашиваемые цены на торговые площади наблюдаются в бизнес-центрах, а наименьшие традиционно прослеживаются на городских рынках.
В данном сегменте отмечен рост запрашиваемых цен на торговые площади в бизнес-центрах и в жилых домах, а снижение цен – в отдельно стоящих зданиях, в торговых центрах, на рынке и в коттеджах.
Таблица 3. Показатели на рынке продажи торговой недвижимости г. Алматы.
|
Расположение торговой недвижимости |
Объем предложения продажи, ед. |
Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м |
Изменение к предыдущему кварталу |
Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м |
Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
у.е./кв.м |
% |
||||||
|
в административном здании |
5 |
1402 |
+40 |
+2.95 |
- |
- |
- |
|
в бизнес-центре |
5 |
2917 |
+694 |
+31.24 |
- |
- |
- |
|
в жилом доме |
111 |
2773 |
+223 |
+8.74 |
4781 |
1534 |
3.12 |
|
в отдельно стоящем здании |
37 |
1342 |
-166 |
-11.01 |
2932 |
716 |
4.09 |
|
в торговом центре |
167 |
1147 |
-276 |
-19.39 |
2577 |
410 |
6.29 |
|
на рынке |
88 |
995 |
-193 |
-16.25 |
3634 |
303 |
12.01 |
|
в коттедже |
23 |
1577 |
-557 |
-26.09 |
1619 |
719 |
2.25 |
|
По городу |
478 |
1640 |
-43 |
-2.54 |
3318 |
846 |
3.92 |
Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к продаже, расположено в торговых центрах – 38%, минимум приходится на площади в административных зданиях и бизнес-центрах – по 1%.
Аренда торговой недвижимости
В III квартале 2014 года средняя арендная ставка на торговые площади зафиксирована на уровне 28,9 у.е./кв.м за месяц. Рост аренды по отношению ко II кварталу 2014 года составил 8,4%.
Максимальная арендная ставка на рынке торговой недвижимости наблюдается на рыночные площади и площади в административных зданиях, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях. Рост ставок найма на торговые площади отмечен во всех сегментах рынка: максимальное повышение арендных ставок прослеживается в административных зданиях, а минимальное – на площади в жилых домах.
Таблица 4. Показатели на рынке аренды торговой недвижимости г. Алматы.
|
Расположение торговой недвижимости |
Объем предложения аренды, ед. |
Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м |
Изменение к предыдущему кварталу |
Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м |
Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
у.е./кв.м |
% |
||||||
|
в административном здании |
5 |
47.38 |
+20.99 |
+79.54 |
- |
- |
- |
|
в жилом доме |
95 |
29.26 |
+1.94 |
+7.12 |
56.91 |
12.65 |
4.5 |
|
в отдельно стоящем здании |
28 |
22.15 |
+2.96 |
+15.43 |
27.86 |
8.48 |
3.28 |
|
в торговом центре |
69 |
35.09 |
+5.11 |
+17.03 |
73.33 |
14.55 |
5.04 |
|
на рынке |
40 |
47.89 |
+13.79 |
+40.45 |
82.46 |
19.42 |
4.25 |
|
в коттедже |
50 |
23.89 |
+1.92 |
+8.75 |
52.19 |
8.97 |
5.82 |
|
По городу |
317 |
28.87 |
+2.24 |
+8.41 |
59.97 |
12.98 |
4.62 |
Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к аренде, расположено на первых этажах жилых домов – 33%, минимум приходится на площади в административных зданиях – 2%.
Анализ динамики цен продажи офисной и торговой недвижимости
В сегменте продажи офисной недвижимости в течение 2013 года наблюдался рост цен, который за год сложился на уровне 3,6%. В I квартале 2014 года средние цены предложения претерпели снижение по отношению к I кварталу 2013 года на 3,5%, а по отношению к IV кварталу 2013 года — на 0,6%.
При этом во II квартале 2014 года прослеживался рост цен на 11,2% по отношению к I кварталу текущего года и на 12,7% по отношению ко II кварталу 2013 года. Однако III квартал 2014 года ознаменовался ценовым затишьем по отношению ко II кварталу текущего года, но ростом – по отношению к III кварталу 2013 года на 7,1%.
На торговую недвижимость в течение 2013 года прослеживалось незначительное сокращение средних цен предложения, основной спад цен пришелся на II квартал. Годовое снижение составило 1,6%. В I квартале 2014 года средние цены предложения выросли по отношению к IV кварталу 2013 года на 5,9%, а по отношению к I кварталу 2013 года, напротив, сократились на 0,2%.
Во II квартале 2014 года по отношению к I кварталу 2014 года наблюдается снижение цен на 5,7%, а по отношению ко II кварталу 2013 года, напротив, прослеживается рост цен на 6,8%. Однако III квартал 2014 года ознаменовался ценовым затишьем по отношению ко II кварталу текущего года, но снижением – по отношению к III кварталу 2013 года на 5,6%. Анализ динамики средних цен предложений по городу по полугодиям показал, что в течение последних двух лет на рынке торговой недвижимости наблюдается ценовое затишье, а на рынке офисной недвижимости – небольшой рост цен.
Анализ динамики цен аренды офисной и торговой недвижимости
В динамике на рынке аренды коммерческой недвижимости в течение 2013 года ставки найма офисных площадей были достаточно стабильными, и годовой рост составил лишь 0,7%. В I квартале 2014 года по отношению к IV кварталу 2013 года размер аренды сократился на 5,4%, а по отношению к I кварталу 2013 года, напротив, вырос на 1%.
Во II квартале тенденция к снижению продолжилась, только темпы сократились в два раза: по отношению к I кварталу 2014 года ставки найма уменьшились на 2,8%, а по отношению ко II кварталу 2013 года – на 2,4%. В III квартале 2014 года на рынке аренды офисных площадей зафиксирован рост цен на 11%, по отношению к аналогичному периоду прошлого года рост аренды составил 5%.
Арендные ставки на рынке торговой недвижимости в 2013 году сократились на 8,5%. В I квартале 2014 года изменения незначительные: к IV кварталу 2013 года ‑ снижение на 1,2%, к I кварталу 2013 года ‑ рост 0,1%.
Во II квартале по отношению к I кварталу 2014 года ставки найма торговой недвижимости выросли на 5,3%, при этом за год увеличились лишь на 1,4% (по отношению ко II кварталу 2013 года). В III квартале 2014 года на рынке аренды торговых площадей зафиксирован рост цен на 8,4%, по отношению к аналогичному периоду прошлого года рост аренды составил 16,1%.
Производственно-складская недвижимость
Рынок продажи
На рынке продажи производственно-складской недвижимости в III квартале 2014 года отмечено снижение цен на складские площади на 19% по отношению ко II кварталу 2014 года и рост цен на недвижимость производственного сервиса на 14,2%.
Таблица 5. Показатели на рынке продажи производственно-складской недвижимости г. Алматы.
|
Расположение производственно-складской недвижимости |
Объем предложения продажи, ед. |
Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м |
Изменение к предыдущему кварталу |
Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м |
Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
у.е./кв.м |
% |
||||||
|
Производственного сервиса (СТО, автосервис) |
65 |
851 |
+106 |
+14.19 |
2500 |
286 |
8.75 |
|
Производственная недвижимость (произв. цеха, базы) |
60 |
683 |
+32 |
+4.87 |
3048 |
259 |
11.76 |
|
Складская недвижимость |
37 |
359 |
-84 |
-19.01 |
833 |
125 |
6.65 |
Рынок аренды
На рынке аренды производственно-складской недвижимости в III квартале 2014 года отмечен рост арендных ставок во всех сегментах рынка по отношению ко II кварталу 2014 года. Максимальный рост прослеживается на недвижимость производственного сервиса на 20,3%, минимальный – на складскую недвижимость – на 9,2%.
Таблица 6. Показатели на рынке аренды производственно-складской недвижимости г. Алматы.
|
Расположение производственно-складской недвижимости |
Объем предложения аренды, ед. |
Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м |
Изменение к предыдущему кварталу |
Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м |
Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
|
у.е./кв.м |
% |
||||||
|
Производственного сервиса |
36 |
11.85 |
+2 |
+20.28 |
16.24 |
3.59 |
4.53 |
|
Производственная недвижимость |
25 |
9.8 |
+1.33 |
+15.67 |
33 |
2.91 |
11.35 |
|
Складская недвижимость |
133 |
7.51 |
+0.63 |
+9.23 |
11.49 |
4.38 |
2.62 |
Прогнозы на рынке коммерческой недвижимости
По городу продолжается сокращение темпов роста экономических показателей. Ограниченный доступ к кредитным займам влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения.
Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. Как показывает динамика, за последний год темпы объемов кредитования находятся на уровне возвратов. По данным исследования НБ РК банков второго уровня во втором полугодии 2014 года существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается, за исключением некоторых банков, которые прогнозируют ужесточение политики в отношении малого бизнеса.
В динамике индекса объема инвестиций в основной капитал также прослеживается некоторое снижение показателя в 2013 году ‑ до 102,3%. Однако за январь-сентябрь 2014 года объем инвестиций в основной капитал составил 332799,9 млн. тенге, что на 0,7% больше, чем в январе-сентябре 2013 года.
Из анализа показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятий г. Алматы видно, что в течение 2011-2012 гг. происходит небольшой рост объемов произведенной продукции и оказанных услуг, а также увеличение прибыли предприятий по налогообложению. В целом, деятельность хозяйствующих субъектов города остается доходной. По итогам 2013 года рентабельность производства составила 8,3%, за II квартал 2014 года уровень рентабельности составил 9,3%. Объем произведенной продукции и оказанных услуг во II квартале 2014 года – 923,6 млрд. тг., прибыль (убыток) до налогообложения – 167,4 млрд. тг.
Выводы
- Во II квартале 2014 года на рынке продажи коммерческой недвижимости Алматы снижение цен отмечено в сегменте складской недвижимости. На рынках офисной и торговой недвижимости наблюдается ценовое затишье.
- На рынке аренды коммерческой недвижимости повышение ставок найма прослеживается во всех сегментах рынка.
- Состояние экономических факторов рынка коммерческой недвижимости дает основание прогнозировать стагнацию ценовых показателей с последующим их снижением. Сокращение цен на рынке продажи может составить 1-2% до конца года.
- Мониторинг рынка коммерческой недвижимости представлен в сокращенном варианте, по вопросам приобретения полной версии обращаться по телефону: 8 (7212) 910-046 и на e-mail: analitika@kn.kz.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (II квартал 2014 года)
Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (1 квартал 2014года)