В Пришахтинске отмечено снижение средних цен на рынке вторичного жилья (ноябрь 2014 г.)

В Пришахтинске отмечено снижение средних цен на рынке вторичного жилья (ноябрь 2014 г.)

В ноябре 2014 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения составила 1077 $ (194 797 тг)за квадратный метр. Согласно данным аналитической службы kn.kz, на квартирном рынке преобладает ценовая стабильность.

Цены по районам

Изменение средней цены за период незначительное - минус 0,48% при погрешности +/- 0,85%. По всем районам города средние цены находятся в стабильном состоянии по отношению к октябрю, исключением стал район Пришахтинск, где средний ценовой показатель опустился на 2,24% (-16,96 $/кв.м) (таблица 1).

Максимальной ценой жилого квадрата в анализируемом периоде обладают квартиры, расположенные в районе Город, что на 18% выше среднегородского показателя. Далее по уровню снижения цены следуют районы Юго-Восток и Михайловка. Наиболее доступными по цене являются квартиры, находящиеся в районах Майкудук и Пришахтинск. Средняя удельная цена в Майкудуке на 25% ниже среднегородской цены, в Пришахтинске - на 31%. 

Таблица 1. Показатели рынка вторичного жилья по районам города

Район

Объем предложения, ед.

Цена, $/кв.м

Изменения цены
к октябрю

½ суммы погрешности, %

$/кв.м

%

Город

1197

1275

1,05

0,08

1,15

Майкудук

1093

811

-8,26

-1,01

1,17

Михайловка

170

1173

1,26

0,11

3,98

Пришахтинск

236

739

-16,96

-2,24

2,09

Юго-Восток

1114

1182

-2,39

-0,2

0,81

Среднее по городу

3810

1077

-5,25

-0,48

0,85

Цены по формату квартир

В разрезе формата квартир снижение средней цены зафиксировано на 2-комнатные квартиры. Максимальной ценой квадратного метра обладают 4-комнатные квартиры, их цена выше среднегородской на 2%. Наиболее доступной ценой квадрата обладают 2-комнатные квартиры, удельная цена которых ниже среднегородского показателя на 2% (таблица 2). 

Таблица 2. Показатели рынка вторичного жилья по формату

Формат квартир

Объем предложения, ед.

Цена, $/кв.м

Изменения цены
к октябрю

½ суммы погрешности, %

$/кв.м

%

1-комн.

684

1082

-2,38

-0,22

1,76

2-комн.

1558

1055

-14,01

-1,3

1,3

3-комн.

1220

1096

0,12

0,01

1,61

4-комн.

295

1099

3,11

0,28

3,04

Многокомн.

53

1111

53,56

5,07

8,67

Среднее по городу

3810

1077

-5,25

-0,48

0,85

Цены по типу жилья

В разрезе форматов жилья цены находятся в состоянии стагнации. Средняя цена квадратного метра в новом доме выше средней цены общего объема предложения по Караганде на 20%. Предложение квартир в новостройках занимает всего 4% от объема предложения. Наиболее доступными по цене являются квартиры типа «хрущевка», которые занимают первое место по объему предложения на рынке Караганды. Цена их на 8% ниже среднегородской (таблица 3). 

Таблица 3. Показатели рынка вторичного жилья по типу

Тип жилья

Объем предложения, ед.

Цена, $/кв.м

Изменения цены
к октябрю

½ суммы относительной погрешности, %

$/кв.м

%

новостройки

168

1291

34,45

2,74

3,9

старой постройки

361

1171

16,49

1,43

3,54

улучшенной

1547

1130

-1,76

-0,16

1,07

«хрущевки»

1734

990

-19,68

-1,95

1,33

Среднее по городу

3810

1077

-5,25

-0,48

0,85

Ценовые изменения в ретроспективе

Динамика средней цены с января 2013 года по ноябрь 2014 пиковое значение показала в феврале текущего года. С марта месяца прослеживается тенденция понижения. С додевальвационного периода (февраль 2014 г.) ценовое снижение составило 6,8%. Изменения за год отрицательные - минус 3,5% (диаграмма 1). 

Индекс расслоения  «дорогого» и «дешёвого» жилья

По результатам проведенного анализа цена квадратного метра «дешевых» квартир составила 860 $/кв.м, «дорогих» — 1334 $/кв.м. Ценовые изменения за период в сегменте «дешевых» квартир составили минус 0,57%. Изменение удельной цены в сегменте «дорогих» квартир положительное - 0,27%.

В «дешевом» сегменте наблюдаются отрицательные ценовые изменения по всем районам города. В «дорогом» сегменте небольшие положительные изменения, не оказавшие влияния на общую картину, в районах Город и Юго-Восток. 

Таблица 4. Показатели в сегменте «дорогого» и «дешевого» жилья

Район

Цена «дешевого» жилья, $/кв.м

Ценовые изменения, %

Погрешность, %

Цена «дорогого» жилья, $/кв.м

Ценовые изменения, %

Погрешность, %

Индекс расслоения

Город

988

-1,19

1,2

1627

0,61

1,83

1,65

Майкудук

631

-0,57

1,96

1006

-1,11

1,49

1,59

Михайловка

848

-2,77

9,17

1446

-1,87

5,94

1,71

Пришахтинск

619

-0,96

2,6

884

-3,34

3,22

1,43

Юго-Восток

994

-0,5

0,93

1405

0,17

1,21

1,41

Общее по городу

860

-0,57

1,64

1334

0,27

1,67

1,55

Индекс расслоения, то есть отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому», из года в год сокращается. Так, в 2010 году индекс расслоения составлял в среднем 1,85; в 2011 году – 1,66; в 2012 году – 1,55; в 2013 году – 1,49. Это связано с тем, что темпы роста «дешевого» жилья значительно обгоняли темпы роста цен в «дорогом» сегменте. Но с мая 2014 года индекс расслоения находится практически на одном уровне.

Максимальный индекс расслоения наблюдается в районе Михайловка 1,71, что говорит о различной структуре предложения. Минимальная разница в средней цене зафиксирована в районе Юго-Восток 1,41.

Анализируемая база предложения

Исследуем годовую динамику изменения объема предложения квартир с ноября 2013 года по текущий период. Логично предположить, что пик продаж, а соответственно и количество предлагаемых квартир возрастает в летний период. Что наблюдается и в текущем году. Минимальный объем предложения зафиксирован в начале 2014 года в зимний период. Далее следует рост, и в остальное время преобладает снижение вновь к зимнему периоду.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (ноябрь 2014 г.)
В ноябре 2014 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетную базу без учета агентств составили 3810 объектов.

Практически в равной доле представлено предложение в районах Город, Майкудук и Юго-Восток. Значительно меньше квартир на продажу предложено в районах Пришахтинск и Михайловка.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (ноябрь 2014 г.)В разрезе комнатности максимальный объем предложения принадлежит 2-комнатным квартирам — 41%. Далее по уровню снижения объема предложения следуют 3- и 1-комнатные квартиры — 32% и 18% соответственно. Минимальное количество представлено на рынке 4-, 5- и более комнат.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (ноябрь 2014 г.)В зависимости от материала стен структура предложения по Караганде представлена в основном панельными и кирпичными домами. На долю квартир в панельных домах приходится 53%, в кирпичных домах — 44%. Удельный вес монолитного жилья в общей совокупности минимален и составляет 3%.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

Ценообразующим факторами на рынке вторичного жилья являются: условия ипотечного кредитования, уровень доходов населения, инвестиции в жилищное строительство, себестоимость строительства и ввод в эксплуатацию жилья.

Положительная динамика объемов ипотечного кредитования является одним из главных факторов поддержания спроса на рынке жилья. Согласно последним данным Национального банка РК, по городу Караганде в III квартале 2014 года прослеживается положительная тенденция. В октябре 2014 года банками второго уровня было выдано 52 075 тыс. ипотечных займов, что на 562 тыс. выше уровня, отмеченного в сентябре текущего года.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (ноябрь 2014 г.)В сентябре 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения области сложились в сумме 66 668 тенге, что на 7,5% больше, чем в сентябре 2013 года. Реальные денежные доходы уменьшились на 0,6%.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (ноябрь 2014 г.)В январе-октябре 2014 года на жилищное строительство направлено 21445,1 млн тенге, что на 48,7% больше объема соответствующего периода прошлого года.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (ноябрь 2014 г.)За январь-октябрь 2014 года в области введено 265,6 тыс. кв. метров общей площади жилья, что составило 101% к аналогичному периоду прошлого года.

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (ноябрь 2014 г.)

Средние фактические затраты на строительство 1 кв.м жилья в многоквартирных домах в январе-октябре 2014 года составили 70,3 тыс. тенге, данный показатель ниже показателя, зафиксированного в предыдущем месяце, на 0,4%. Третий месяц подряд наблюдается тенденция снижения затрат на строительство.

Себестоимость строительства в долларовом эквиваленте составляет 390 $/кв.м, что более чем в три раза ниже средней цены квадратного метра в новостройках, и в два с половиной раза ниже цены в домах типа «хрущевка».

Динамика ипотечного кредитования, а так же ввод в эксплуатацию жилья показывают положительные тенденции, однако относительно себестоимости строительства цена на вторичном рынке жилья все еще значительно завышена. По итогам экономических показателей предпосылок для роста цен нет.

Выводы

  • В ноябре на рынке вторичного жилья по городу Караганде наблюдается ценовая стабильность.
  • В разрезе районов города снижение цен зафиксировано в Пришахтинске на 2,24%.
  • В разрезе формата жилья средний уровень цен опустился в сегменте 2-комнатных квартир на 1,3%.
  • С додевальвационного периода (февраль 2014 г.) ценовое снижение составило 6,8%. Изменения за год отрицательные — минус 3,5%.
  • В краткосрочной перспективе ожидается стагнация цен, резких ценовых колебаний не ожидается.

Аналитическая служба портала kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (октябрь 2014 года)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья Караганды (ноябрь 2013 г.)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков