На рынке вторичного жилья города Алматы после ценового затишья показатели цен второй месяц подряд претерпевают снижение.
На динамику цен рынка жилья продолжает оказывать февральская девальвация национальной валюты. По отношению к додевальвационному показателю снижение цены составило 4,6%.
Текущие тенденции
Среднее количество сделок в 2014 году составило 1325 сделок в месяц, в период сезонной активизации количество сделок на рынке увеличилось немногим более чем на 3%. В среднем за сентябрь-ноябрь количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах в среднем составляло 1520 сделок, при этом в летний период –1470 сделок.
В 2014 году по отношению к 2013 году сокращение спроса на рынке вторичного жилья составило около 18%. Снижение цен на рынке жилья в конце года привело к большому оттоку продавцов с рынка. С рынка ушли продавцы, не желая продавать на «падающем» рынке, приберегая квадратные метры для нового витка роста цен.
Несмотря на рост объемов ипотечного кредитования (плюс 10% к 2013 году), которое является одним из главных факторов роста цен, давление на цены продолжают оказывать снижение цен на нефть, дестабилизация экономики России, падение курса рубля, и слухи о новой девальвации национальной валюты.
Рейтинги
По данным аналитической службы kn.kz, в течение 2014 года наибольшее снижение наблюдается в Алмалинском и Бостандыкском административных районах – 9% и 10% соответственно. Завидную стабильность продемонстрировал Медеуский район, где запрашиваемые цены в течение года не менялись. В остальных районах города снижение цен составило порядка 4-5%.
В декабре по отношению к ноябрю снижение средних цен предложения прослеживается в Алмалинском и Бостандыкском районах города.
В топ-10 самых «дорогих» жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Академия-1", коттеджный городок "Салем", коттеджный городок "Эдельвейс", ЖК "Ботанический Сад", ЖК "Ренессанс", коттеджный городок Baganashil Seven Stars, ЖК "Байсал", ЖК "Европолис", ЖК "Есентай Парк" и ЖК "Арман Вилла". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне 5060-5890$/кв.м.
Таблица 2. Топ-10 самых дорогих квартир в новых жилых комплексах в декабре 2014 года
Лидерами по снижению цен за год в разрезе формата квартиры стали 4-комнатные квартиры, где цены сократились на 5,5%, при этом цены на многокомнатные квартиры остались без изменений. В декабре по отношению к ноябрю снижение запрашиваемых цен зафиксировано на 1- и 4-комнатые квартиры.
Анализ средних цен предложения в разрезе качества постройки за год демонстрирует снижение запрашиваемых цен на квартиры в новостройках элит- и бизнес-классов на 2%, в приватизированных общежитиях, в «хрущевках», улучшенной планировки и старой постройки – на 7%. В остальных сегментах рынка цены на квартиры выросли.
В декабре по отношению к ноябрю снижение запрашиваемых цен зафиксировано на квартиры улучшенной планировки, в «хрущевках» и в приватизированных общежитиях.
диаргамма 4
По наблюдениям аналитиков kn.kz в декабре средние цены сократились только в сегменте «дорогого» жилья. За год снижение в сегменте «дорогого» жилья составило более 7%. Сегмент «дешевого» жилья демонстрирует завидную стабильность. Данная закономерность связана с тем, что «дорогой» сегмент является менее активным и продавцы привязывают его стоимость к доллару, а наибольший спрос лежит в «дешевом» сегменте жилья.
В разрезе районов в «дорогом» сегменте жилья лидером по снижению цен стал Алатауский район – 17%, Алмалинский и Бостандыкский – по 12%, по формату квартир – 1-комнатные – 9%.
Предложения
Исследуемое количество объектов, по данным kn.kz, составило 2427 ед. общей площадью 159 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 328 млн долларов. Лидером по объему предложений остается Бостандыкский район, а минимум пришелся на Алатауский район.
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.
Выводы
- В декабре на рынке вторичного жилья города Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу сократилась.
- В разрезе районов было отмечено снижение средних цен предложения в Алмалинском и Бостандыкском районах.
- В разрезе сегментов средняя цена сократилась только в «дорогом» сегменте жилья.
- С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 4,6%.
- Количество сделок в многоквартирных домах в ноябре по отношению к октябрю снизилось на 13% и составило 1352 единицы.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz в среднесрочной перспективе на вторичном рынке жилья Алматы ожидается снижение долларовых цен в пределах 0,5-1% в месяц.
- В течение 2015 года при условии возобновления роста таких экономических и финансовых параметров как доходы населения, уровень ипотечного кредитования, цены на нефть, укрепление тенге, средняя долларовая цена на рынке вторичного жилья г. Алматы может снова демонстрировать положительную динамику.
- Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.
Аналитическая служба портала kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046
Читайте также:
Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (июнь 2013 года)
Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Алматы (ноябрь 2014 года)