Цены на частные дома Караганды пока в стабильном состоянии (IV квартал 2014 г.)

В IV квартале 2014 года на рынке частных домов г. Караганды средневзвешенная цена предложения составила 793 $/кв.м (143 834 тг/кв.м).

По сравнению с III кварталом существенных изменений в средних ценах не зафиксировано. Изменение средней цены за период — минус 0,3% лежит в пределах допустимой погрешности (+/-1,88%). 

Текущие тенденции

Рынок частного жилья в Караганде более инертный по сравнению с рынком квартир. Ценовая стагнация наблюдалась начиная со II квартала до конца 2014 года. Долларовые цены снизились только на разницу курсов, тогда как тенговые цены пошли в рост, подробно можно увидеть в динамике, представленной на диаграмме 1. В начале 2014 года цены на рынке индивидуального жилья в обеих валютах разделились на две противоположные траектории. Долларовые цены пошли к снижению минус 2,5%, тогда как цены тенговые набрали 8%.

За год, с IV квартала 2013 года по IV квартал 2014 года, ценовые изменения в долларовом эквиваленте составили минус 3,6, в тенговом ‑ плюс 13,7%.

Сравнение ценовых показателей на квартирном рынке и рынке частных домов показывает, что рынок квартир более подвижен. С начала экономического подъема в РК (конец 2009 — начало 2010 года) цены на квартиры уверенно двигались вверх. Цены на частные дома росли менее динамично. Тем самым уровень роста на квартиры более завышен, поэтому и коррекция цен значительнее, чем на индивидуальное жилье.

С декабря 2009 года по декабрь 2014 года уровень цен на квартиры вырос на 67%, на частные дома — на 41%.

Таблица 1. Сравнение цен на квартирном рынке и рынке частных домов

По данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики РК, в ноябре 2014 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи индивидуального жилья по Карагандинской области составило 320. По сравнению с предыдущим месяцем количество сделок уменьшилось на 5%.

По вышеприведенным данным можно сделать вывод о том, что, несмотря на нестабильность экономики и сдержанный рост цен в тенговой валюте, количество сделок с частными домами увеличивается, следовательно, спрос продолжает расти. В отличие от квартирного рынка, где на фоне падения цен на жилье происходит уход с рынка продавцов.

Рейтинги

Максимальный уровень цен зафиксирован в районе Юго-Восток, где рынок индивидуального жилья представлен в основном элитными коттеджами в районе мечети, по улицам Волочаевская, Таттимбета, Муканова, Университетская. Примерно в одном ценовом сегменте находится район Город. Минимальные цены на частные дома в районе Пришахтинск и мкр-не Кунгей.

В отчетном периоде по всем районам без исключения средние цены на частные дома находились в стабильном состоянии.

В разрезе формата жилья ценовое снижение зафиксировано на пятикомнатные дома на 7,5% (-63 $/кв.м).

В зависимости от материала стен максимальный ценовой уровень зафиксирован на дома из кирпича, минимальный — на деревянные. В предложении Караганды количество домов из кирпича преобладает.

В зависимости от квадратуры максимальная цена установилась на дома площадью свыше 200 кв.м — 824 $ за квадратный метр. Такая закономерность объясняется просто: чем больше площадь дома, тем выше его классность. Например, дома большей площадью представлены в виде благоустроенных коттеджей более высокого класса недавних годов постройки. А жилье небольших площадей — это в основном дома на двух и более хозяев, ранней постройки, без центральных коммуникаций.

Существенное влияние на цену дома оказывает и вид отопления. Так, средняя цена на дома с центральным отоплением составляет 1248 $ за квадратный метр. Дома с комбинированным видом отопления (два и более видов отопления — центральное, печное, газовое, паровое или электрическое) предлагают по цене 1031 $/кв.м. Минимальная цена наблюдается в сегменте домов с печным отоплением — 745 $/кв.м. Доминирующее количество частных домов, представленных к продаже, имеют печное отопление.

Также видна обратная зависимость цен на частные дома от площади прилегающей к ним территории: чем больше площадь земельного участка, тем меньше цена квадратного метра данного объекта.

Таблица 2. Средние цены и удельный вес предложения в разрезе площади, размера земельного участка, вида отопления и материала стен

Анализируемая база предложения

Расчетную базу сегмента рынка индивидуального жилья составил 1891 объект общей площадью 252960 кв.м.

Доминирующее число частных домов, предложенных к продаже в Караганде, находится в районе Город — 39%, минимальное количество представлено в районе Федоровка — всего 1% от общего объема предложения.

В зависимости от формата жилья наибольшую долю в общем объеме предложения занимают 4-комнатные дома. Практически в равных долях представлено предложение 3-комнатных, 5- и многокомнатных домов. Минимум частных домов представлен в 2-комнатном формате.

Прогнозы и выводы

Ценообразующим фактором жилья является уровень платежеспособного спроса, который подтверждается доходами населения и объемами ипотечного кредитования.

По последним данным департамента статистики Карагандинской области, номинальная заработная плата в ноябре 2014 года составила 107209 тенге и выросла к аналогичному периоду предыдущего года на 9,9%. Реальная заработная плата увеличилась на 1,4%, в квартальном периоде изменения отрицательные.

В динамике объемы ипотечного кредитования имеют тенденцию полугодового снижения. По данным Национального банка РК, по городу Караганде банками второго уровня в ноябре было выдано 52 223 млн тг.

В IV квартале 2014 года на рынке частных домов города Караганды преобладала ценовая стабильность.

В соответствии с базовым прогнозом развития рынка жилья г. Караганды в случае стабилизации цен на нефть на уровне среднегодового 80 $/барр. в 2015 году ожидается возобновление слабого роста цен в пределах инфляции. В случае ухудшения ценовой конъюнктуры на рынке нефти и сворачивания банками ипотечных программ специалисты kn.kz прогнозируют пессимистичный сценарий развития рынка жилья на 2015 год. Этот сценарий предполагает сокращение среднегодовой тенговой цены на жилье на уровне 5,5% к 2014 году.

Ожидается, что в ближайшие месяцы на рынке частных домов Караганды продолжится стагнация цен.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8 (7212) 910-046