Аналитический обзор рынка частных домов Астаны (IV квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка частных домов Астаны (IV квартал 2014 г.)

В отличие от квартирного рынка, который в IV квартале «просел» в тенге еще на 0,7%, столичный рынок частных домов показал сомнительные попытки удержать и даже увеличить цены. По данным аналитической службы kn.kz, средняя долларовая цена домов в IV квартале увеличилась на 2,7%, тенговая — на 1,9%.

Вместе с тем ежемесячная динамика говорит о том, что основной «рост» в IV квартале пришелся на ноябрь — с 1426 до 1502 $/кв.м, или на 5,3%, что, естественно, не выглядит как реальный рыночный рост, а походит на ценовую «лихорадку». Это становится очевидным, если учесть, что в декабре данный «рост» был компенсирован снижением на 2,8%.

Сомнительность «роста» связана, прежде всего, с тем, что количество сделок купли-продажи домов, по данным Комитета по статистике РК, в 2014 году имело тенденцию снижения. Так, общее количество продаж домов в 2014 году составило 680, что более чем на 11% ниже показателя прошлого года. Рынок многоквартирного жилья за год продемонстрировал снижение спроса по отношению к предыдущему году более чем на 11%.

Средняя цена на рынке частных домов г. Астаны

Наряду со сбережениями населения основным фактором, влияющим на покупательскую способность на рынке жилья, остается ипотечное кредитование. Рост объемов ипотеки в 2014 году составил 12% к 2013 году. Тем не менее в конце года некоторые банки приостановили выдачу долгосрочных займов, а остальные продолжают кредитование на своих приемлемых условиях. Но в случае сохранения негативных тенденций на мировых рынках банки неизбежно столкнутся с усилением дефицита долгосрочной тенговой ликвидности.

Как показывает анализ, февральская девальвация национальной валюты привела к сокращению долларовых цен в среднем на 2,6% и к росту тенговых — на 14,3%. Если сравнить квартирный рынок, который «потерял» с начала девальвации в долларовых ценах около 7%, становится понятным, что сегмент частных домов в меньшей степени реагирует на потрясения. Так происходит по причине того, что в целом частные дома являются более «дорогими» по сравнению с квартирами, а их собственники и покупатели привыкли привязывать цены к доллару. Особенно сдерживают падение амбиции продавцов дорогих коттеджей со средней ценой квадратного метра 2238 $, который «просел» в долларах лишь на 1,7% за год. А вот сегмент «дешевых» домов (884 $/кв.м) потерял уже около 4%.

Количество сделок купли-продажи жилья города Астана

Рейтинги

Основное влияние на повышение ценового показателя по городу оказали цены в районе левого берега — Есиль, где сосредоточено наибольшее строительство коттеджных городков. В районах правого берега изменения цен незначительные.

Сравнительная динамика цен рынков многоквартирного жилья и частных домов, г. Астана

Лидерами по росту цен в разрезе форматов квартир стали 4-комнатные дома и состоящие из 9 и более комнат. При этом 2-комнатные дома сократились в цене на 14,1%. Остальные форматы демонстрируют стабильность по отношению к предыдущему кварталу.

Рынок частных домов, г. Астана

В общем объеме предложений по городу недостроенные дома занимают 4%. Удельная цена предложений недостроенных домов ниже эксплуатируемых домов в среднем на 33%. В зависимости от процента готовности дома цена предложения варьируется от 860 до 1000 $/кв.м.

Самые дорогие квадратные метры принадлежат кирпичным домам — 1592 $/кв.м (рост к предыдущему кварталу 4%), а самые дешевые ‑ блочным — 1228 $/кв.м. По отношению к III кварталу 2014 года повышение цен также отмечено на деревянные дома на 4,6%.

Кроме материала стен значительное влияние на удельную цену предложения оказывают площадь дома, площадь земельного участка и вид отопления. Так, в зависимости от площади дома максимальная цена зафиксирована на дома до 70 кв.м — 1632 $/кв.м. Далее с увеличением площади цена снижается. Однако на дома площадью свыше 250 кв.м такая закономерность не распространяется, поскольку они, как правило, относятся к жилью элит- и премиум-класса.

Наибольшая средняя цена на дома с центральным отоплением составляет 1892 $/кв.м (рост к предыдущему кварталу на 11,2%), в то время как дома с печным отоплением предлагаются по цене 1229 $/кв.м (снижение к предыдущему кварталу на 2,5%).

В зависимости от площади земельного участка максимальные цены предложения за один квадратный метр дома прослеживаются на объекты с участком более 9 соток, а минимальные — с участком менее 6 соток.

Основная часть частных домов города расположена в административных районах Алматы и Сарыарка. В разрезе основных территорий района Алматы максимальные цены за квадратный метр прослеживаются в районе пос. Энергетиков (2548 $) и мкр-на Акбулак (2313 $), а минимальные цены — в районе пос. Шубар (744 $) и пос. Караоткель (786 $).

В районе Сарыарка цены несколько ниже, чем в районе Алматы. Самые высокие цены зафиксированы в районе пос. Железнодорожников — 1923 $/кв.м, а низкие ‑ вдоль Астраханской трассы — 920 $/кв.м.

На левом берегу, или в административном районе Есиль, максимально высокие цены наблюдаются в пос. Тельмана — 3174 $/кв.м, а минимально низкие — в районе 96 разъезда и пос. Восточная Ильинка — 780 $/кв.м и 923 $/кв.м соответственно.

В пригороде Астаны цены предложения в 2 раза ниже, чем в городе. В IV квартале 2014 года они установились на уровне 775 $/кв.м (рост 2,6% к предыдущему кварталу). Основное влияние на повышение ценового показателя оказали выросшие цены на 5- и 7-комнатные дома. При этом максимальные цены за 1 квадратный метр прослеживаются на 7-комнатные дома — 885 $/кв.м, а минимальные — на 8-комнатные дома — 582 $/кв.м.

В пригороде в общем объеме предложений недостроенные дома занимают 18%. Удельная цена предложений недостроенных домов ниже эксплуатируемых домов в среднем на 26%.

Следует отметить, что недостроенные дома не участвуют в расчете средневзвешенной цены по городу и в пригороде.

Предложение

Рынок частных домов г. Астаны стремительно развивается за счет коттеджного строительства на окраинах города. Если первоначально велось строительство элитных домов, то сейчас застройщики переключились на возведение более доступного жилья, рассчитанного на рядовых покупателей, о чем свидетельствует постоянный рост предложений на рынке продажи частного жилья. В 2014 году по отношению к предыдущему году количество предложений к продаже выросло более чем на 10%.

В IV квартале 2014 года на продажу выставлялось 2318 частных домов в городе и 1622 — в пригороде. Максимальное количество предложений продажи частных домов предлагается в пригороде — 41%. Минимальное число объектов приходилось на левый берег столицы — район Есиль — 15%.

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения занимали 4-комнатные дома — 26%. Минимальное количество предложений приходилось на сегмент 2-комнатных домов — всего 3% от общего числа объектов.

Выводы

  • В IV квартале 2014 года по отношению ко III кварталу на рынке частных домов Астаны наблюдается рост долларовых цен на 2,7%, при этом годовой рост долларовых цен составил 4,6%, а тенговых — 23%.
  • Относительно предыдущего периода на рынке частных домов отмечается сокращение объема предложения.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на рынке частных домов столицы в ближайшие месяцы сохранится тенденция сокращения цен предложения в пределах 0,5-1% за месяц.
  • По мнению специалистов аналитической службы kn.kz, определяющим фактором разворота рынка на положительный тренд и позитивного прогноза на рынке жилья г. Астаны станет возобновление положительной динамики цен на нефть, на которое рынок отреагирует со временем.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков