В январе 2015 г. цены снова устремились вниз, снижение продолжается

В январе 2015 г. цены снова устремились вниз, снижение продолжается

В первый месяц нового года на рынке жилья Астаны продолжилось «сползание» долларовой цены вниз. В то же время за счет подрастания курса американской валюты тенговая цена осталась без изменения.

Текущие тенденции

Несмотря на общую стагнацию на рынке жилья, некоторый оптимизм во второй половине января вселила стабилизация цен на нефть, которая сохраняется до конца месяца. В то же время в январе усилилось давление на тенге: курс доллара увеличился со 181,8 до 184,5 тенге, что и привело к продолжению коррекции долларовых цен и давлению на тенговые.

Вместе с тем, несмотря на некоторую стабилизацию, опыт прошлого кризиса, начавшегося в 2007 году, говорит о том, что длительное снижение цен на нефть неизбежно приводит к дефициту долгосрочной ликвидности и сворачиванию объемов ипотеки. Данные прошлого кризиса говорят о том, что с июля по декабрь 2008 года цена нефти за баррель сократилась со 134,4 до 43,6 долларов, или в 3 раза. Объемы ипотеки после этого продолжали сокращаться еще 2 года подряд. Объем вновь выданных кредитов упал в 2009 году в 20 раз, а в 2010 году новые выдачи были отрицательными. Итогом стало снижение цен на жилье в среднем на 35-40% с начала 2008 до осени 2009 года. Тогда ситуация усугублялась закрытием доступа банков к внешним рынкам капитала, но и сейчас проблема долгосрочного фондирования остается для наших банков острой.

Хотя приостановление ипотечного кредитования некоторыми банками частично внесло свой вклад в снижение спроса на рынке жилья, объем сделок в декабре оказался на 18,5% выше ноябрьского. Декабрьский ажиотаж можно объяснить «бегством» в недвижимость как в более надежный инструмент вложения на фоне противоречивых слухов о валютных курсах. Вряд ли такая тенденция продлится и дальше, поскольку дефицит долгосрочной ликвидности банков не позволяет наращивать объемы кредитования, а переход на кредитование в долларах для многих является рискованным предприятием.

Принимая пессимистический сценарий развития казахстанской экономики в 2015 году, предполагая среднегодовую цену нефти на уровне 70 долларов за баррель и незначительный рост ВВП, аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.

Рынок вторичного жилья АстаныСреднее количество сделок в 2014 году составило 750 в месяц, в период сезонной активизации количество сделок на рынке увеличилось на 7%. В среднем за сентябрь-ноябрь количество сделок купли-продажи составляло 830 сделок в месяц, при этом в летний период — 770 сделок в месяц. В 2014 году по отношению к 2013 году сокращение спроса на рынке вторичного жилья составило около 5%.

Ценовые изменения

По данным аналитической службы kn.kz, в течение января 2015 года наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Есиль — на 1,8%, при этом в районе правого берега Алматы запрашиваемые цены снизились на 1%, а в районе Сарыарка не изменились.

Рынок вторичного жилья АстаныЛидерами по снижению цен в разрезе формата стали 1-комнатные квартиры, на которые цены сократились на 1,6%, при этом многокомнатные квартиры, напротив, выросли в цене на 16,2%.

Рынок вторичного жилья АстаныНеобходимо отметить, что жилье новой постройки, которое занимает 75% от общего числа предложений, оказывает значительное влияние на общегородской показатель. Наибольшее снижение цен было отмечено на жилье в новостройках элит-класса — на 4%, причем с момента девальвации цены в данном сегменте сократились на 12,7%.

Рынок вторичного жилья АстаныСредняя цена квартиры в Астане составляет в настоящее время 137 600 $ (от 76 900 $ за 1-комнатную до 508 000 $ за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 11,8% меньше, или минус 18 400 $.

При этом максимальное годовое снижение средних цен предложения было зафиксировано на 1-комнатные квартиры — на 10,7% (минус 9200 $ за квартиру), а минимальное — на 4-комнатное — на 6,3% (минус 18 200 $), однако многокомнатное жилье выросло в цене на 18,1% (плюс 77 900 $ за квартиру).

В течение года аналитической службой kn.kz отслеживалась динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца. Данная динамика показала, что продавцы, только выходящие на рынок, как правило, завышают цену, которая по истечении месяца и более корректируется, приближаясь к цене продажи. Разница между ценой «свежих» и «старых» квартир в среднем составляет 1,5-3%. Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.

Удельная цена предложения объектов со сроком экспозиции менее и более месяцаПо наблюдениям аналитиков kn.kz, в январе 2015 года средние цены в сегменте «дорогого» жилья также сократились, а в сегменте «дешевого» жилья не изменились. За год снижение в обоих сегментах составило около 6,5%.

Исследования показывают, что в долгосрочном периоде «дорогой» сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый», однако «дешевый» сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения. 

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 6524 ед. общей площадью 448 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 898 млн долларов.

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 56%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль, — 18%.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришелся 51%, в монолитных и панельных домах — 32% и 17% соответственно.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новые квартиры, построенные в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложении к продаже наибольшая — 75%, постройки старого типа — 2%, улучшенной планировки — 16% и «хрущевки» — 7%.

Выводы

  • По сравнению с декабрем прошлого года средние ценовые показатели по городу сократились в большинстве сегментов.
  • Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается увеличение объема предложения.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы в среднесрочной перспективе ожидается дальнейшее сокращение долларовых цен в пределах 0,5-1% за месяц.
  • При росте экономических и финансовых параметров — доходов населения, уровня ипотечного кредитования, цен на нефть, укреплении тенге — средняя долларовая цена на рынке вторичного жилья Астаны может снова начать демонстрировать положительную динамику.

Аналитическая служба портала kn.kz 

Телефон: 8 (7212) 910-046 

Читайте также:

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (декабрь 2014 года)

Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (ноябрь 2014 года)

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков