Четвертый месяц подряд на столичном арендном рынке тенговая ставка аренды сокращается значительными темпами (январь 2015 г.)

Четвертый месяц подряд на столичном арендном рынке тенговая ставка аренды сокращается значительными темпами (январь 2015 г.)

Рынок аренды жилья Астаны в январе продолжил отыгрывать сезонный рост ставок, наблюдавшийся в июле, августе и сентябре прошлого года.

Увеличение тенговых ставок аренды за эти месяцы в совокупности составило почти 35%. С октября по январь ставки снизились на 34%, опустившись до уровня начала прошлого года.

Текущие тенденции

Динамика средней ставки аренды на рынке жилья г. Астаны

Глядя на динамику ставок аренды уходящего года, становится очевидным желание собственников сыграть на сезонности, что в текущей экономической ситуации становится дополнительным способом поддержания доходности жилья.

Однако снижение цен, как на рынке продажи, так и на рынке аренды привело к сокращению показателя доходности жилья с 9,9% в сентябре 2014 года до 8,6% годовых в январе 2015 года. Среднегодовая доходность по банковским вкладам в тенге в январе 2015 года составила 10% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупнейших банков Казахстана). Сравнение доходности жилья с доходностью по депозитам говорит о том, что инвестиции в жилье являются хоть и надежным, но не самым прибыльным бизнесом. Вместе с тем, по данным аналитической службы kn.kz, доходность в сегменте «дешевого» жилья находится не намного выше уровня банковского вознаграждения, а по однокомнатным квартирам выше на 2,2%. Таким образом, наиболее доходным инвестиционным вариантом являются недорогие однокомнатные квартиры.

Таблица 1. Показатели доходности жилья в Астане

Показатели доходности жилья в Астане

В Казахстане в 2015-2016 годах начнут возводить арендное жилье, рассчитанное на незащищенные слои населения, под ипотеку с низкими процентными ставками. Правительство расширяет рамки программы «Доступное жилье — 2020» (ныне «Программа развития регионов до 2020 года». Теперь казахстанцы смогут получить арендное жилье от государства и платить за него от 42 до 52 тысяч тенге ежемесячно на протяжении 20 лет для квартиры средней площадью 50 квадратов. Планируется, что 50% всех квартир будут предоставлены молодым гражданам и молодым семьям до 35 лет. Расчеты проводились при средней заработной плате в размере 100 тысяч тенге. При этом претендовать на арендное жилье смогут только те граждане, которые стояли на очереди в местных исполнительных органах на 11 ноября 2014 года.

В целях реализации программы «Доступное жилье — 2020» предусматривается выделение займа из Национального фонда холдингу «Байтерек» на условиях 0,1% на срок 30 лет. В 2015 году предполагается выделение 92 млрд тенге. В рамках этих денег холдинг «Байтерек» обеспечит выделение кредитной линии «Казахстанской ипотечной компании», которая является прямым оператором, по стоимости 0,15% годовых. В целом ожидается выделение 180 млрд тенге. Из них 92 млрд тенге в 2015 будет выделено холдингу «Байтерек», 30 млрд — местным исполнительным органам для строительства инженерных коммуникаций. Так, по информации председателя правления НУХ «Байтерек» Куандыка Бишимбаева, при нововведениях стоимость квадратного метра в Астане и Алматы составит 185 тыс. тенге. В случае выкупа готового или близкого к завершению жилья средняя стоимость составит около 200 тысяч тенге.

Как заверил К. Бишимбаев, за счет возврата арендных платежей, реинвестирования средств, привлечения Казахстанской ипотечной компанией займов на фондовом рынке и в рамках единого накопительного пенсионного фонда, холдинг до 2020 года построит и выкупит 1,4 млн квадратных метров жилья или 29 тысяч квартир, на общую сумму 250 млрд тенге.

Принятые правительством меры по снижению дефицита жилья помогут сократить аппетиты арендодателей, а повышение ставок по депозитам в тенге банками второго уровня приведет к значительной потери доходности. Поэтому получение инвестиционного дохода от приобретения жилья с последующей сдачей его в аренду станет невыгодным.

Ценовые изменения

В январе лидером по снижению ставок стал сегмент «дорогого» жилья, сократившись на 8,7%. Напомним, что в прошлом месяце снижение ставок аренды было выше и составляло 12,4%.

Средняя ставка аренды на рынке жилья г. Астаны

В разрезе формата квартир первыми в рейтинге по снижению находятся сегменты 2- и 3-комнатных квартир. На последнем месте — многокомнатные, ставка по которым сократилась незначительно. Стоит отметить, что хоть квартиры малого формата и являются наиболее устойчивыми к колебаниям, поскольку пользуются повышенным спросом, но в данном месяце этот сегмент также был подвержен сокращению.

Средняя ставка аренды на рынке жилья г. Астаны

В разрезе районов больше всего потеряли квартиры в районе левого берега Есиль — 11,9%. В районах правого берега снижение арендных ставок наблюдается только в районе Алматы на 4,9%, а ставки в районе Сарыарка демонстрируют стабильность.

Средняя ставка аренды на рынке жилья г. Астаны

Общее снижение ставок аренды в течение четырех последних месяцев составило 34%.

Самая низкая арендная ставка 1 кв.м традиционно держится на 3-комнатные квартиры — 13,08 у.е., или 2400 тг/кв.м.

Анализируемая база предложения

Анализ проведен на базе 3463 объектов, представленных в газете «Недвижимость» и на портале kn.kz. На район правого берега, включающий два административных района — Алматы и Сарыарка, приходится 81%. Район левобережья Есиль занимает в анализируемом объеме 19%.

Объём предложения на рынке арендного жилья г. Астаны

С точки зрения формата в исследуемой базе преобладают комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, их удельный вес составил 52%. Минимальное количество приходится на квартиры большого формата — 3%.

Объём предложения на рынке арендного жилья г. Астаны

Выводы

  • На рынке арендного жилья Астаны после сезонного роста четвертый месяц прослеживается снижение ставок найма. За эти месяцы ценовой показатель по городу сократился на 34%.
  • В январе 2015 года основное снижение пришлось на район Есиль, по городу подешевели 1-, 2- и 3-комнатные квартиры. Наибольшее снижение арендных ставок зафиксировано в «дорогом» сегменте арендного жилья, преимущественно на 2- и 3-комнатные квартиры.
  • По прогнозам аналитической службы kn.kz, в следующем месяце ожидается инерционное снижение ставок найма, переходящее в стагнацию.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон: 8 (7212) 910-046

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков