Аналитический обзор рынка земельных участков Алматы (IV квартал 2014 г.)

Аналитический обзор рынка земельных участков Алматы  (IV квартал 2014 г.)

Рынок земельных участков Алматы в течение 2014 года демонстрировал завидную стабильность, исключение составил лишь III квартал, где прослеживалось снижение цен на 7,9%.

В IV квартале ценовой показатель по городу зафиксирован на уровне 15594 $/сот., при этом тенговые цены опустились на уровень IV квартала 2013 года.

Количество анализируемых объектов на рынке земельных участков Алматы, по данным портала kn.kz, составило 1974 ед.Общая площадь земельных участков — 156 тыс. соток на сумму 1215 млн. долларов.

Динамика средней цены на рынке земельных участков г. Алматы

Текущие тенденции

Основными факторами, влияющими на спрос земельных участков в Алматы, являются: рост ВВП, инвестиционная и кредитная деятельность региона, ввод в эксплуатацию новых зданий и личные доходы населения.

На рынке Алматы спрос на земельные участки под жилищное строительство зависит от уровня и темпов роста реальных денежных доходов и условий кредитования населения банками второго уровня.

Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 году до 107,5% в 2011 году. По итогам 2012 года рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011 году), а в 2013 году вырос до 6%. В 2014 году, по прогнозам Международного валютного фонда, ожидается рост ВВП на уровне 4,6%, однако за январь-ноябрь 2014 года рост ВВП составил лишь 4,2%. В 2015-2016 гг. в результате сохраняющихся длительное время низких показателей развития мировой экономики, в том числе более низких цен на нефть, а также переноса сроков введения в эксплуатацию Кашаганского нефтяного месторождения, по оценке МВФ, экономический рост составит около 4,5%-5,5%.

Индекс физического объёма ВВП РК

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако в 2012 году по отношению к 2011 году рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, а в 2013 году по уточненным данным только 6,3%.

Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов можно проследить на диаграмме 2.

Динамика номинальных и реальных денежных доходов населения

Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 году по отношению к 2012 году сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%, в 2014 году по отношению к 2013 году – 42%.

Динамика объёмов ипотечного кредитования населения

Спрос на земельные участки под коммерческую застройку зависит от развития экономики региона, его инвестиционной привлекательности, условий кредитования бизнеса.

В динамике инвестиций в основной капитал прослеживается стабильный рост в течение 4-х последних лет в районе 4-5%. Основной рост наблюдался в 2012 году по отношению к 2011 году, который составил 10%.

В январе-декабре 2014 года объем инвестиций в основной капитал составил 510728,4 млн. тенге, что на 5,3% меньше, чем к 2013 году. Доля инвестиций в основной капитал, освоенная предприятиями и организациями города Алматы, составила 7,8% от республиканского объема.

В январе-декабре 2014 года на жилищное строительство было направлено 108992,5 млн. тенге инвестиций, что составляет 100,6% к уровню 2013 года.

Динамика инвестиций г. Алматы

Динамика темпов кредитования экономики банками второго уровня с начала года демонстрировала снижение темпов роста, однако в декабре 2014 года рост кредитов, выданных банками, составил 128%.

Динамика темпов кредитования экономики г. Алматы

В январе-декабре 2014 года общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 1813,6 тыс. кв.м.

Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с 2013 годом на 14,5% и составила 1330,8 тыс. кв.м. Значительный ввод жилья (79,1% или 1053,6 тыс. кв.м) введен в эксплуатацию застройщиками частной формы собственности, 16,9% – государственной формы собственности и 4% – с формой собственности других государств, их юридических лиц и граждан.

Ввод жилья за счет средств населения составил 388 тыс. кв.м, что в общем объеме ввода составляет 29,2%.

Значительное увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Алатауском (на 68,4%), Бостандыкском (на 61%) и Турксибском (на 49,3%) районах.

Динамика ввода в эксплуатацию новых зданий г. Алматы

Напомним, что граждане РК имеют право однократно получить на бесплатной основе земельный участок для ИЖС в размере 10 соток. Согласно земельному законодательству, земельные участки для ИЖС предоставляются только на подготовленных площадках, то есть с соответствующей инфраструктурой (электрические линии, водоснабжение, дороги, трубопроводы, газоснабжение). Пользуясь этим правом, население восприняло указанные нормы как гарантию незамедлительной бесплатной раздачи земель и как источник дополнительного дохода, что привело к резкому увеличению числа желающих получить земельные участки, что оказалось проблематично из-за отсутствия свободных территорий в пределах границ города. Для повышения социально-экономического уровня населения города в 2014 году было принято решение о расширении границ города и создании 8-го административного района. К Наурызбайскому району относятся 23 200 га бывших земель областного подчинения и часть Ауэзовского района, в состав которого вошли 14 поселков и три микрорайона.

Цены на рынке земельных участков

В IV квартале по отношению к прошлому кварталу сокращение средней запрашиваемой цены за 1 сотку по городу зафиксировано на земельные участки, предназначенные под коммерческую застройку, МЖС и ИЖС. При этом рост цен прослеживается в сегментах производственного сервиса и садоводства.

В разрезе назначения наибольшая запрашиваемая удельная цена отмечена на земельный участок, предназначенный под застройку многоэтажным жилищным строительством в Алмалинском районе (100 000 $/сот.), а наименьшая — под производственную застройку в Наурызбайском районе (700 $/сот.).

Наибольшая запрашиваемая цена за участок держится в Алмалинском районе — 25 500 000 долларов под строительство МЖС, а минимальная — в Наурызбайском районе — 4000 долларов под ИЖС.

Средняя цена на рынке земельных участков г. Алматы

Земельные участки под коммерческую застройку

В IV квартале 2014 года средняя цена предложения в сегменте коммерческой застройки зафиксирована на уровне 22940 $/сот., что на 5,6% ниже, чем в предыдущем квартале.

Наибольшие цены предложения держатся на земельные участки площадью до 6 соток, а наименьшие цены – на участки от 100 до 500 соток.

Для точечной застройки в верхних районах Алматы имеются небольшие земельные участки площадью до 6 соток, цена которых более чем в 9 раз превышает средний ценовой показатель по городу.

Средняя цена на рынке земельных участков г. Алматы

Земельные участки под МЖС

Наибольшая цена за сотку для застройки многоэтажными жилыми комплексами находится для участков до 10 соток. В данном сегменте прослеживается наибольший квартальный рост.

Средняя цена на рынке земельных участков г. Алматы

Земельные участки под ИЖС

Жилая зона представлена в основном земельными участками под индивидуальное жилищное строительство, и 5% от зоны жилого использования предназначена под застройку коттеджными городками.

Наименьшие цены предложения приходятся на объекты с площадью земельных участков от 6 до 10 соток. В Казахстане каждый житель, достигший 18 лет, может получить 10 соток под ИЖС бесплатно. Воспользовавшись этим правом и не начав строительство, гражданин РК может потерять данное право, так как земли изымаются государством. В результате инвентаризации прошлых лет были выявлены факты неиспользования земельных участков или использования их с нарушением законодательства. В связи с этим часть земельных участков предлагается по достаточно низким ценам. Удельный вес участков площадью от 6 до 10 соток составляет в общем объеме предложений 42%. Наименьшее количество объектов приходится на сегмент с площадью земельного участка до 3 соток, где цены наибольшие.

В сегмент участков свыше 50 соток в основном попадают предложения в коттеджных городках.

Средняя цена на рынке земельных участков г. Алматы

Земельные участки производственного назначения

Производственный сегмент представлен земельными участками под застройку производственной недвижимостью, производственным сервисом и складской недвижимостью. С уменьшением площади земельного участка запрашиваемые цены увеличиваются, а с увеличением, напротив, сокращаются.

Средняя цена на рынке земельных участков г. Алматы

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

Сегмент сельскохозяйственного пользования представлен в основном объектами под садоводство — 75% от общей базы, остальные 25% составляют крестьянские хозяйства.

Под садоводство отводятся в основном земельные участки площадью до 10 соток, где в анализируемом периоде средняя удельная цена сложилась на уровне 8000 $/сот.

Средняя цена на рынке земельных участков г. Алматы

Структура предложения

В городе максимальную долю предложения (по 28%) занимают земельные участки для сельскохозяйственного использования, а минимальную (1%) — под застройку складской недвижимостью.

Объём предложения на рынке земельных участков г. Алматы

В общем объеме предложения доля площадей земельных участков наибольшая в Наурызбайском районе – 36%, наименьшая – в Жетысуском и Турксибском по 2%.

Объём предложения на рынке земельных участков г. Алматы

Выводы

  • Средние удельные цены предложения в IV квартале 2014 демонстрируют стабильность.
  • В течение 2014 года по отношению к 2013 году цены по городу сократились менее чем на 1%. Напомним, что годовое снижение за единицу площади земли в 2012 году составило 25%, в 2013 году – 15%.
  • С учетом уменьшения темпов роста экономики, снижения реальных денежных доходов населения и девальвации национальной валюты на рынке земельных участков продолжится сокращение средних цен предложения.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков