В феврале 2015 г. темп снижения долларовых цен увеличился

В феврале на рынке вторичного жилья Астаны продолжилось снижение средней долларовой цены. В то же время за счет подрастания курса американской валюты тенговая цена осталась без изменения. За год долларовая цена сократилась на 8,6%, тенговая — на 2,5%.

Текущие тенденции

Продолжающийся рост курса доллара и ужесточение условий по ипотечному кредитованию в начале года предопределяют текущую отрицательную динамику цен на рынке жилья. Так, к концу февраля курс американской валюты составил 185,05 тенге, или плюс 1,5% по отношению к началу года. В связи с этим средняя долларовая цена сократилась в феврале еще на 1%, тенговая осталась без изменения.

Позитивным фактором для рынка является положительная динамика цен на нефть, которые выросли со своего минимума 47,09 $/барр. в январе 2015 года до 60$ в феврале. Как показывают расчеты аналитической службы kn.kz, цены на нефть довольно сильно влияют на рынок недвижимости в части притока/оттока денежной массы, который проявляется на рынке с временным лагом. Таким образом, устойчивая положительная динамика цен на нефть, несомненно, окажет положительное воздействие на рынок через 6-8 месяцев.

Девальвация национальной валюты в феврале 2014 года привела к сокращению спроса на рынке жилья Астаны более чем на 11% по отношению к 2013 году.

Количество сделок купли-продажи жилья, г. Астана

В соответствии с пессимистическим сценарием (при среднегодовой цене на нефть на уровне 70 долларов за баррель и незначительном росте ВВП) аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.

Динамика средней цены на вторичном рынке жилья г. Астаны

Ценовые изменения

По данным аналитической службы kn.kz, в течение февраля 2015 года наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Сарыарка — на 2,1%, при этом в районе правого берега Алматы запрашиваемые цены снизились на 1,2%, а в районе Есиль не изменились.

Средняя цена на вторичном рынке жилья г. Астаны

В разрезе формата лидерами по снижению цен стали многокомнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 8,3%, при этом запрашиваемые цены на 4-комнатные квартиры за месяц не изменились.

Средняя цена на вторичном рынке жилья г. Астаны

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новые квартиры, построенные в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложении к продаже наибольшая — 73%, постройки старого типа — 2%, улучшенной планировки — 17% и «хрущевки» — 8%.

Необходимо отметить, что жилье новой постройки, которое занимает 73% от общего числа предложений, оказывает значительное влияние на общегородской показатель. В феврале в связи с сокращением данного сегмента почти на 10% наряду со снижением цен произошел еще и структурный сдвиг. Наибольшее снижение цен было отмечено на жилье старой постройки (-6,8%) и улучшенной планировки (-2,5%), в новостройках бизнес-класса снижение составило 0,6%, причем с момента девальвации цены в элитном сегменте потеряли больше всего — 11,4%, а в бизнес-классе — 9,6%.

Средняя цена на вторичном рынке жилья г. Астаны

Средняя стоимость квартиры в Астане составляет в настоящее время 135 700$ (от 75 500$ за 1-комнатную до 430 000$ за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 13% меньше, или минус 20 500$.

При этом максимальное годовое снижение средних цен предложения было зафиксировано на 1-комнатные квартиры — на 12,8% (минус 11100$ за квартиру), а минимальное — на многокомнатное — на 4% (минус 17 900$).

Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца. Данная динамика показала, что продавцы, только выходящие на рынок, как правило, завышают цену, которая по истечении месяца и более корректируется, приближаясь к цене продажи. Разница между ценой «свежих» и «старых» квартир в среднем составляет 1-3%.

Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.

Удельная цена предложения объектов со сроком экспозиции менее и более месяца

По наблюдениям аналитиков kn.kz, в феврале 2015 года средние цены в сегменте «дорогого» жилья не изменились, а в сегменте «дешевого» жилья сократились на 1,8%. За год снижение в сегменте «дешевого» жилья составило около 9,4%, в сегменте «дорогого» жилья — 7,3%.

Исследования показывают, что в долгосрочном периоде «дорогой» сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый», однако «дешевый» сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.

Средняя цена на вторичном рынке жилья г. Астаны

Анализируемая база предложения

Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 6200 ед. общей площадью 423 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 838 млн долларов.

Лидером по объему предложений остается район Алматы — 55%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 19%.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49%, в монолитных и панельных домах — 33% и 18% соответственно.

Выводы

  • По сравнению с январем текущего года средние ценовые показатели по городу сократились в большинстве сегментов.
  • Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается снижение объема предложения.
  • Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, на вторичном рынке жилья столицы в среднесрочной перспективе ожидается дальнейшее сокращение долларовых цен в пределах 0,5-1% за месяц.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон 8(7212) 910-046

2 комментария:

Обновить
Жаслан (10.03.2015 15:09)

Спасибо за статью! Вот эти цифры соответствуют действительности, я думаю. А то уже сыты по-уши лживыми статьями заинтересованных лиц, таких как Директор Ассоциации риэлторов и т.д. Совсем народ за дураков держат!!!

Ерик (10.03.2015 15:17)

думаю падение цен только началось, которое может продлится несколько лет!!! пока цена на нефть не станет выше 100$ и то, последующее повышение цен может занять годы!!!

Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков