На рынке вторичного жилья Караганды наметилось ценовое снижение (февраль 2015 г.)

В феврале 2015 года на рынке вторичного жилья города Караганды средняя цена предложения составила 1037 $ (191 700 тг) за квадратный метр. По данным аналитической службы kn.kz, на квартирном рынке зафиксировано ценовое снижение.

Текущие тенденции

В отчетном периоде на вторичном рынке Караганды продолжается тенденция уверенного снижения. Несмотря на рост курса доллара относительно тенге, снижение зафиксировано в обеих валютах.

По отношению к январю 2015 г. изменение долларовой цены составило минус 1,6%, тенговой — минус 1,8%. Годовые изменения с февраля 2014 г. составили в долларовом эквиваленте — минус 10%, в национальной валюте — минус 4%.

По данным Комитета по статистике РК, в январе 2015 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья по Карагандинской области составило 923 квартиры. По сравнению с предыдущим месяцем количество сделок уменьшилось на 11%, к январю 2014 года — на 2,4%.

Спрос на рынке жилья является ключевым фактором для анализа цен. Платежеспособность спроса обеспечивается такими данными, как доходы населения и ипотечное кредитование.

Реальные денежные доходы на протяжении всего 2014 года находились на достаточно низком уровне. Темпы прироста не превышали уровень 2013 года. По данным Департамента статистики Карагандинской области, в декабре 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения области сложились в сумме 75 463 тенге, что на 6,7% больше, чем в декабре 2013 года. Реальные денежные доходы уменьшились на 1,2%.

По последним опубликованным данным Национального банка РК, объем ипотечного кредитования г. Караганды банками второго уровня в декабре 2014 года составил 594 млн тенге. Аналитики портала kn.kz прогнозируют дальнейшее сокращение объемов ипотечного кредитования в 2015 году.

Динамика ипотечного кредитования в национальной валюте имеет повышательный тренд, в то время как объем кредитов, выданных в иностранной валюте, снижается.

Данные Национального банка РК

Экономические показатели, напрямую влияющие на ценообразование рынка жилой недвижимости, на протяжении последнего года показывают стабильное снижение, в том числе и темпы валового регионального продукта.

По данным Комитета по статистике РК

В то же время наряду с прямыми факторами, непосредственно влияющими на рынок казахстанской недвижимости, продолжают негативное влияние макроэкономические тенденции соседствующих стран.

Определенным позитивом для рынка является положительная динамика цены на нефть, которая выросла со своего минимума 47,09 $ в январе 2015 года до 60 $ в феврале. Как показывают расчеты аналитической службы kn.kz, цены на нефть довольно сильно влияют на рынок недвижимости в части притока/оттока на рынок денежной массы, которая появляется на рынке с временным промежутком. Таким образом, устойчивая положительная динамика цен на нефть, несомненно, окажет положительное воздействие на рынок через 6-8 месяцев.  

Ценовые изменения

По данным аналитиков портала kn.kz, в разрезе типов жилья по всем сегментам преобладает ценовое снижение. Максимальное снижение зафиксировано на «хрущевки» — 2,5%. Квартиры в домах старого типа снизились на 1,8%. Цены на квартиры улучшенной планировки и в новостройках снизились незначительно — 0,7% и 0,6% соответственно.

По наблюдениям аналитиков kn.kz, в разрезе «дешевого» жилья ценовому снижению подверглись квартиры в районах Город, Майкудук и Юго-Восток. В «дорогом» сегменте вторичного жилья ценовые снижения наблюдаются в районах Город и Майкудук.

Таблица 1. Средние цены в разрезе «дорогого» и «дешевого» жилья

Февральскому снижению в разрезе районов подверглись квартиры в Городе и Майкудуке — на 1,6% и 2% соответственно. В остальных районах ценовые колебания также отрицательные, но менее значительные.

Максимальному снижению в разрезе формата квартир подверглись одно- и двухкомнатные квартиры — на 1,6% и 2,6% соответственно.

Анализируемая база предложения

В феврале 2015 года в сегменте рынка вторичного жилья г. Караганды, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, расчетную базу без учета агентств составили 3874 объекта. Наблюдается прирост объема предложения на 14%.

Практически в равной доле представлено предложение в районах Город — 30%, Майкудук — 30%. В районе Юго-Восток — 28% от общегородского объема предложения. Значительно меньше квартир на продажу выставлено в районах Пришахтинск и Михайловка — 7% и 5% соответственно.

В разрезе комнатности квартир максимальный объем предложения принадлежит двухкомнатным квартирам — 41%. Далее по уровню снижения объема предложения следуют трех- и однокомнатные квартиры — 31% и 19% соответственно. Минимальное количество представлено на рынке квартир с четырьмя, пятью и более комнатами.

Выводы

• В феврале текущего года на рынке жилья Караганды зафиксировано значительное снижение средней цены предложения.
• Снижение цен зафиксировано во всех сегментах рынка — как по районам, так и по формату квартир.
• Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на вторичном рынке жилья Караганды в среднесрочной перспективе ожидается продолжение сокращения цен в пределах 0,5-1,5% в месяц.
• Сокращение средней цены до конца года может составить 8,5% в долларовом выражении, в тенге цены будут снижаться менее интенсивно.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. М. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба kn.kz

Телефон: 8(7212) 910-046