Аналитический обзор рынка арендного жилья Алматы (январь 2015 г.)

Аналитический обзор рынка арендного жилья Алматы (январь 2015 г.)

Начало нового года ознаменовалось на рынке аренды Алматы ценовым затишьем как для тенговых, так и для долларовых цен.

Напомним, что во время сезонного роста ставки аренды повышаются в среднем на 30%, затем цены снова снижаются. Обычно ежегодный прирост составлял 4-5%, однако в 2014 году вследствие девальвации тенговые цены выросли на 13%, а долларовые, напротив, сократились на 4%.

Текущие тенденции

Глядя на динамику ставок аренды уходящего года, становится очевидным желание собственников сыграть на сезонности, что в текущей экономической ситуации становится дополнительным способом поддержания доходности жилья.

Казалось бы, снижение платежеспособности населения, как последствие девальвации, должно было привести к пересмотру и сокращению арендных ставок. Однако в течение года арендодатели неохотно шли на уступки, не желая сокращать и без того низкую доходность жилья. Заметное сокращение ставок аренды произошло только в декабре – «минус» 15%.

Динамика средней ставки аренды на рынке жилья г. Алматы, к декабрю 2014 г.Расчеты специалистов аналитической службы kn.kz показали умеренную статистическую зависимость доходов населения и средних ставок аренды. Особенно заметна эта связь между доходами и ставками аренды на «дешевое» жилье (в диапазоне от 40 тыс. до 90 тыс. тг за квартиру в месяц). Статистическая связь составляет здесь 59%. Таким образом, рост доходов населения явился определяющим фактором положительной динамики ставок аренды в данном сегменте жилья.

Снижение цен на рынке продажи с начала года и арендных ставок привело к сокращению показателя доходности жилья с 8,7 до 8,5 п.п. Среднегодовая доходность по банковским вкладам в тенге в январе 2015 года составила 10% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 крупнейших банков Казахстана). Сравнение доходности жилья с доходностью по депозитам говорит о том, что инвестиции в жилье являются хоть и надежным, но не самым прибыльным бизнесом. По данным аналитической службы kn.kz, доходность во всех сегментах жилья находится ниже уровня банковской. Вместе с тем доходность в сегменте «дешевого» жилья находится не намного выше, чем в других сегментах. Таким образом, наиболее доходным инвестиционным вариантом являются недорогие квартиры.

Таблица 1.

Доходность арендного жилья

Доходность арендного жилья

В Казахстане в 2015–2016 годах начнут возводить арендное жилье, рассчитанное на незащищенные слои населения, под ипотеку с низкими процентными ставками. Правительство расширяет рамки программы «Доступное жилье-2020». Теперь казахстанцы смогут получить арендное жилье от государства и платить за него от 42 до 52 тысяч тенге ежемесячно на протяжении 20 лет для квартиры средней площадью 50 квадратов. При этом 50% всех квартир будут предоставлены молодым гражданам и молодым семьям до 35 лет. Расчеты проводились при средней заработной плате в размере 100 тысяч тенге. Претендовать на арендное жилье смогут только те граждане, которые стояли на очереди в местных исполнительных органах на 11 ноября 2014 года.

По информации председателя правления НУХ "Байтерек" Куандыка Бишимбаева, при нововведениях стоимость квадратного метра в Астане и Алматы составит 185 тыс. тенге. В случае выкупа готового или близкого к завершению жилья средняя стоимость составит около 200 тысяч тенге.

Как заверил Бишимбаев, за счет возврата арендных платежей, реинвестирования средств, привлечения Казахстанской ипотечной компанией займов на фондовом рынке и в рамках единого накопительного пенсионного фонда, холдинг до 2020 года построит и выкупит 1,4 млн. квадратных метров жилья или 29 тысяч квартир, на общую сумму 250 млрд. тенге.

Принятые правительством меры по снижению дефицита жилья помогут сократить аппетиты арендодателей, а повышение ставок по депозитам в тенге банками второго уровня приведет к значительной потери доходности. Поэтому получение инвестиционного дохода от приобретения жилья с последующей сдачей его в аренду станет менее выгодным.

Ценовые изменения

В анализируемом месяце снижение ставок отмечено в сегменте «дешевого» жилья. В данном сегменте основное снижение ценовых показателей прослеживается в Алмалинском, Жетысуском, Медеуском и Турксибском районах. В разрезе комнатности ставки значительно сократились на 1-, 2- и 3-комнатное жилье.

В «дорогом» ценовом сегменте в течение месяца прослеживается рост на 3,6%, в основном за счет повышения ставок аренды в Алмалинском, Ауэзовском и Бостандыкском районах. В разрезе комнатности ставки значительно увеличились на 3-, 4- и многокомнатное жилье.

Средняя ставка аренды на рынке жилья г. Алматы по сегментам, тг/мес., январь 2015 г. к декабрю 2014 г.В разрезе комнатности в целом по городу повышение ставок аренды наблюдается на 3-, 4- и многокомнатное жилье, а снижение – на 1-комнатое. Стоит отметить, что в течение года существенное снижение претерпели арендные ставки на 1-комнатные квартиры.

Средняя ставка аренды на рынке жилья г. Алматы по формату, тг/мес., январь 2015 г. к декабрю 2014 г.Самая низкая арендная ставка 1 кв.м, традиционно державшаяся на 3-комнатные квартиры, уступила лидерство 1-комнатным квартирам – 2314 тенге в месяц.

Самые «дорогие» квартиры в Алматы предлагаются в Медеуском районе, где средняя ставка аренды на 41% выше среднего показателя по городу. Самые «дешевые» арендные квартиры предлагаются в Турксибском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 66%.

В течение месяца снижение ставок аренды отмечено в Турксибском районе, а в остальных районах города прослеживается стабильность ценовых показателей.

Средняя ставка аренды на рынке жилья г. Алматы по районам, тг/мес., январь 2015 г. к декабрю 2014 г.Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — 2872 тг, а наименьшая — в Жетысуском — 1465 тг.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу в 1,9 раза.

Структура предложения

Максимальное количество предложений к аренде наблюдается в Бостандыкском районе, на его долю приходится 31%, а минимальное – на Алатауский и Наурызбайский районы – по 1%.

Объем предложения на рынке арендного жилья г. Алматы по районам, ед., %, к декабрю 2014 г.В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 34%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные и выше) — 2%.

Выводы и прогнозы

  • В январе 2015 года на рынке арендного жилья города Алматы наблюдается ценовое затишье.
  • В период роста аренды с июля прошлого года средняя доходность арендного жилья по городу увеличилась с 8,1% до 8,7% годовых. В январедоходность сократилась до 8,5%.
  • По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке арендного жилья г. Алматы продолжится снижение ставок аренды.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г. Стерник, Москва, 2009 г.

Аналитическая служба kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков