Сектор недвижимости Астаны продолжает демонстрировать снижение цен предложения.
Средние цены к апрелю сократились на 1,3% (для цены в долларах) и на 1,2% (для цены в тенге). С момента девальвации (февраль 2014 года) долларовая цена понизилась на 12,6%, а тенговая — на 6,4%.
Текущие тенденции
Стабильность курса американского доллара в течение мая 2015 года привело к замедлению темпов падения цен на жилье в Астане. По отношению к апрелю средняя тенговая цена сократилась на 1,2%.
При этом с начала года средняя долларовая цена сократилась на 5,4%, тенговая — на 4,1%.
Девальвация национальной валюты в феврале 2014 года привела к сокращению спроса на рынке жилья Астаны более чем на 11% по отношению к 2013 году. Возобновление тенденции роста спроса наметилось с августа 2014 года. Вместе с тем с начала текущего года спрос в Астане активизировался и составил порядка 1000 сделок купли-продажи в месяц или около 45 в день. За последние полтора года в апреле 2015 года было совершено рекордное число сделок купли-продажи — 1611 ед., что на 48% выше, чем в марте текущего года и почти в 2 раза превышет уровень аналогичного периода прошлого года.
Значительное увеличение спроса в апреле текущего года было зафиксировано во многих городах Казахстана. Столь резкий рост количества сделок в апреле был связан с ажиотажным спросом на жилье в связи с ожиданиями второй девальвации тенге после досрочных выборов президента. На фоне слухов, связанных с проведением еще одной девальвации, граждане активно стали переводить свои сбережения в недвижимость. Ожидается, что в последующие месяцы объем спроса вернется к своим средним значениям.
В соответствии с пессимистическим сценарием, аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение цен на рынке вторичного жилья.
Ценовые изменения
По данным аналитической службы kn.kz, в течение мая 2015 года наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Есиль — на 1,9%. Основное влияние на падение ценового показателя в районе оказали снизившиеся цены на квартиры 4-комнатного формата.
При этом в районе правого берега запрашиваемые цены снизились только в районе Алматы на 0,9%, а в районе Сарыарка изменение ценового показателя незначительно.
В разрезе формата жилья лидерами по снижению цен стали 3-комнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 1,7%, при этом цены на многокомнатные квартиры за месяц не изменились.
Цены на жилье новой постройки, которое составляет 73% от общего числа предложений, сократились на 1,4% по отношению к апрелю текущего года. Темпы снижения в сегментах «улучшенная панель» и «хрущевки» одинаковые (-1,2%). В новостройках наибольшее снижение запрашиваемых цен прослеживается на квартиры бизнес-класса — 2,2%, а наименьшее — на квартиры эконом-класса — 1,6%.
Средняя цена квартиры в Астане составляет в настоящее время 126 000 $ (от 73 500 $ за 1-комнатную до 399 400 $ за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 13% меньше, или минус 18 800 $.
Больше всего за год подешевели 2-комнатные квартиры — на 12,6% (минус 16 000 $ за квартиру), меньше всего — многокомнатные — на 7,7% (минус 33 200 $).
Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца. Данная динамика показала, что продавцы, только выходящие на рынок, как правило, завышают цену, которая по истечении месяца и более корректируется, приближаясь к цене продажи. Разница между ценой «свежих» и «старых» квартир в среднем составляет 1-3%.
Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.
По наблюдениям аналитиков kn.kz, в мае 2015 года средние цены в сегменте «дорогого» жилья сократились на 1,3%, а в сегменте «дешевого» жилья — на 1,1%. Причем с начала года верхний ценовой сегмент снизился на 4,9%, а нижний ценовой сегмент — на 6,3%.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение в сегменте «дешевого» жилья составило около 11,1%, в сегменте «дорогого» жилья — 8,7%.
Исследования показывают, что в долгосрочном периоде «дорогой» сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый», однако «дешевый» сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и kn.kz, составило 8225 ед. общей площадью 550 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 1032 млн долларов.
Лидером по объему предложений остается район Алматы — 56%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 18%.
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50%, в монолитных и панельных домах — 31% и 19% соответственно.
Выводы
- По сравнению с апрелем текущего года средние ценовые показатели по городу сократились во всех сегментах, причем темпы снижения в течение последних шести месяцев держатся выше 1% в месяц.
- Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается увеличение объема предложений.
- Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на вторичном рынке жилья столицы в среднесрочной перспективе ожидается дальнейшее сокращение долларовых цен в пределах 1-1,5% в месяц.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046