Аналитический обзор цен на рынке арендного жилья г. Караганды за апрель 2008 года

В апреле по сравнению с аналогичным периодом прошлого месяца средняя арендная ставка по городу сократилась на 1,8% и составила 722 тенге за 1 кв. м. 

В апреле по сравнению с аналогичным периодом прошлого месяца средняя арендная ставка по городу сократилась на 1,8% и составила 722 тенге за 1 кв. м. При этом, в зависимости от количества комнат больше всего подешевели двухкомнатные квартиры. Стоимость их найма изменилась по сравнению с прошлым месяцем с 744 тг до 719 тг за 1 квадратный метр или на 3,4%. Аренда однокомнатного жилья в среднем стала обходиться на 1,8% меньше, чем в прошлом месяце. Как бы то не было, стоимость найма 1 кв. м однокомнатных квартир остается самой высокой – 811 тенге в месяц. Практически без изменения осталась средняя ставка по аренде трехкомнатных квартир – 635 тенге в месяц.

Взависимости от района города максимально сократился показатель в Центре – на 4,1%. К концу апреля он составил 964 тенге за 1 кв. м в месяц.

На Юго-Востоке арендная плата уменьшилась на 1,6% и оказалась на уровне 741 тенге за 1 кв. м.

В Майкудуке напротив – наблюдается некоторое увеличение показателя на 3,0% до 461 тенге за 1 кв. м. Традиционно, в данном районе наем жилья является наиболее доступным. В зависимости от микрорайона однокомнатную квартиру здесь можно снять за 10 000 – 25 000 тг в месяц.

В Центре и на Юго-Востоке ценовой диапазон составляет 20 000 – 60 000 и 15 000 – 35 000 тг в месяц соответственно (таблица 1).

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок на вторичном рынке жилья

 

1- комнаные

2-комнатные

3-комнатные

комнаты

Кол-во предло

жений

Диапа

зон

Ставок, тг/мес

Кол-во предло

жений

Диапа

зон

ставок, тг/мес

Кол-во предло

жений

Диапа

зон

Ставок, тг/мес

Кол-во предло

жений

Диапа

зон

Ставок, тг/мес

Центр

87

20000–60000

110

20000–120000

36

27000–120000

26

8000–13000

Юго-Восток

48

15000–45000

42

20000–60000

20

30000–65000

38

4000–12000

Майкудук

22

15000–25000

41

14000–25000

11

20000–30000

18

4000–8000

Изменение в динамике

Сегменты купли-продажи жилья и аренды тесно взаимосвязаны. Но если сравнить графики средней стоимости продажи и аренды (диаграмма 1) можно заметить, что изменения ценовых показателей в этих сегментах происходили с существенной разницей во времени. Объясняется это так: снижению цен на продажу жилья способствовали объективные факторы, такие как ужесточение условий кредитования и, как следствие, падение спроса. В дальнейшем усугубили ситуацию выжидательные настроения покупателей о дальнейшем снижении цен.

При этом первой реакцией арендодателей на это, стало повышение арендных ставок, как способ компенсировать убытки, связанные с падением цен. Еще одним моментом, поддерживающим рост стоимости найма жилья в первые кризисные месяцы, стало перемещение частинереализованного спроса из ипотеки в сегмент аренды, который оказался в таких условиях единственной альтернативой решения жилищных вопросов.

Не последнюю роль также сыграло падение курса американского доллара, инфляционное давление и повышение банками процентов по вкладам. Однако, в декабре 2007 г. перемена тенденций в сегменте арендного жилья все же произошла. Падение цен на недвижимость вызвало планомерное увеличениеобъема предлагаемого к продаже жилья. К концу 2007 г. года количество предложений достигло исторического максимума -3 500 квартир. Количество заключенных сделок купли-продажи при этом составляло около 500 в месяц. Нереализованные квартирыпараллельно стали выводиться продавцами в сегмент аренды. С ноября 2007 г. по январь 2008 г. рост предложения найма составил 52%. Превышение предложения над спросом привело к тому, что размер ежемесячной ренты стал снижаться. С ноября по апрель темп изменения показателя составил 8,8%. В отличие от сегмента купли-продажи, изменение стоимости арендыпроисходит медленнее – порядка 1% - 2,5% в месяц. Исходя из предыдущих темпов, можно предположить, что снижение показателя ренты в следующем месяце будет находиться в пределах 1,0% - 1,5%.

Предложение

В целом по сравнению с прошлым месяцем, количество предложений по аренде жилья составило 432, что оказалось на 40,7% выше прошлого показателя.

По количеству предложений найма наибольший объем составляетжилье в Центре города – 51,% от общего количества или 185 предложений. При этом основной удельный вес здесь занимают двухкомнатные квартиры – 53% или 99 единиц. На Юго-Востоке и Майкудуке распределение по удельному весу составляет 33% и 16% или 123 и 60 квартир соответственно.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимает двухкомнатное жилье – 41% (176 квартир). Доли однокомнатных и трехкомнатных квартир распределились по33% и 11% соответственно. В абсолютном выражении предложение однокомнатных квартир составило 144, двухкомнатных – 48 квартир. 15% от общего объема предложений занимает аренда комнат.

Доходность жилья

Индекс доходности жилья в течение месяца изменился с 0,92 до 0,91. Напомним, что в зависимости от конъюнктуры рынка он показывает во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или невыгоднее), чем внесение денег на банковский депозит.

Показатель 0,91 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 92% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму стоимости объекта недвижимости. Необходимо уточнить, что данный показатель не определяет доходность какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке жилья в целом.

В зависимости от района города и типа жилья доходность различна. Так, максимальной доходностью обладает жилье в Центре города — 0,95, причем доходность однокомнатного жилья составляет 1,13. На Юго-Востоке и в Майкудуке средний показатель заметно ниже — 0,88 и 0,87 соответственно.

По типу квартир существует следующая закономерность: по мере увеличения количества комнат показатели доходности сокращаются (таблица 2).

Таблица 2.

Индексы доходности жилья

Район

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Среднее

Центр

1,10

1,00

0,82

0,95

Юго-Восток

0,90

0,76

0,50

0,88

Майкудук

1,27

0,99

0,68

0,87

Среднее

1,0

0,91

0,68

0,91

Это объясняется тем, что размер арендной ставки ведет себя аналогично. Исходя из этого, выходит, что сдача в аренду однокомнатного жилья экономически выгоднее, нежели двух- и трехкомнатного,доходность которого не достигает единицы.

В связи с падением цен на недвижимость и повышением вознаграждения по банковским вкладам ведет к тому, что в динамике индекс доходности имеет выраженную тенденцию сокращения. С начала снижения цен на рынке вторичного жилья (конец сентября 2007 г.) показатель доходности по городу сократился с 1,20 до 0,91.

Аналитический отдел портала www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков