Рост цен на рынке вторичного жилья Караганды в августе 2008 г.

Приближение нового делового сезона, и, как следствие, увеличение спроса в секторе аренды жилья, привели к тому, что средняя арендная ставка выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого месяца на 5,3% и составила 754 тенге за квадратный метр в месяц. При этом основное влияние на средний показатель оказал сегмент «дешевого» жилья, стоимость найма которого увеличилась на 7,0 процентов. Аренда же «дорогих» квартир напротив – сократилась на 4,1 процент. На конец августа средние показатели аренды квартир данных сегментов составили: 549 тенге за 1 кв. м «дешевого» жилья, и 1106 тенге за единицу площади «дорогого».

Максимальная стоимость аренды жилья традиционно в Центре города – «дорогое» - 1691 тенге, «дешевое» - 649 тенге за квадратный метр.

На Юго-Востоке аналогичные показатели составили 1120 тенге и 626 тенге за квадратный метр соответственно. Наиболее доступным в ценовом отношении является жилье в Майкудуке. Средняя арендная ставка в этом районе на «дешевые» квартиры составляет 373 тенге и 506 тенге на «дорогие». Диапазон средних ставок представлен на диаграмме 2.

Также при расчетах показателей расслоения выяснилась следующая закономерность: в сегменте «дешевого» жилья по мере увеличения количества комнат ставка аренды за квадратный метр сокращается, в сегменте же «дорогого» - напротив увеличивается. Напомним читателям, что плата за съем «дорогого» жилья по своему уровню вполне соответствует плате в гостиницах за номера «люкс» и «полулюкс». Внутренние условия такого рода квартир предполагают качественный ремонт, обеспечение хорошей мебелью, всей бытовой техникой, телефоном и спутниковым телевидением. В некоторых случаях стоимость включает услуги по уборке и смене постельного белья. Как правило, основными арендаторами квартир такого типа являются иногородние и иностранные граждане, прибывающие в бизнес-комнадировки. Внутренние условия квартир «дешевого» сегмента ограничиваются, как правило, наличием подержанной мебели и некоторых предметов бытовой техники и не предполагает качественного ремонта. Стоимость коммунальных услуг взимается дополнительно.

Индекс расслоения на конец августа составил 2,3. Это означает, что средняя арендная ставка «дорогого» жилья в 2,3 раза выше стоимости «дешевого».

Изменения в динамике

Сезонная динамика арендных ставок в текущем году повторила изменения прошлого года, когда ставка по сравнению с июлем выросла на 5,5 процента. Однако основное увеличение произошло уже в сентябре – 10,1 процентов. Рост по инерции сохранялся еще и в октябре и ноябре, хотя уже гораздо меньшими темпами. Объяснялся столь существенный и продолжительный рост тем, что сезонное повышение цен на аренду квартир совпало с началом финансового кризиса и падением цен на продажу недвижимости. Таким образом, владельцы старались компенсировать убытки от снижения рыночной цены на жилье. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года средняя арендная ставка увеличилась на 8,5%.

Предложение

В целом по сравнению с прошлым месяцем, количество предложений по аренде жилья сократилось на 8,6 процентов и составило 350, из которых 281 квартира и 69 комнат.

По количеству предложений найма наибольший объем составляет жилье в Центре города – 55% от общего количества или 192 предложения. При этом основной удельный вес здесь занимают двухкомнатные квартиры – 41,3% или 77 единиц. На Юго-Востоке и Майкудуке распределение по удельному весу составляет 33% и 12% или 116 и 42 квартиры соответственно.

В зависимости от количества комнат наибольший удельный вес от общего объема занимает двухкомнатное жилье – 36% (127 квартир). Доли однокомнатных и трехкомнатных квартир распределились по33% и 11% соответственно. В абсолютном выражении предложение однокомнатных квартир составило 115,трехкомнатных – 39 квартир. 20% от общего объема предложений занимаетаренда комнат.

Доходность жилья

Индекс доходности жилья в течение месяца не изменился и составил 1,14. Напомним, что в зависимости от конъюнктуры рынкаон показывает во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или невыгоднее), чем внесение денег на банковский депозит. Показатель 1,14 свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 114% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму стоимости объекта недвижимости. Необходимо уточнить, что данный показатель не определяет доходность какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке жилья в целом.

В зависимости от района города и типа жилья доходность различна. Так, максимальной доходностью обладает жилье в Центре города — 1,19, причем доходность однокомнатного жилья составляет здесь 1,33. На Юго-Востоке и в Майкудуке средний показатель ниже — 1,10 и 1,10 соответственно.

По типу квартир существует следующая закономерность: по мере увеличения количества комнат показатели доходности сокращаются (таблица).

Индексы доходности жилья

Район

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Среднее

Центр

1,33

1,25

0,94

1,19

Юго-Восток

1,24

1,05

0,83

1,10

Майкудук

1,36

1,13

0,86

1,10

Среднее

1,36

1,13

0,86

1,14

Прогнозы

Как и предполагалось, в преддверии нового делового сезона, ставки аренды жилья в Караганде увеличились. Причем коснулось это лишь сегмента «дешевого» жилья, которому отдается предпочтение спроса по сравнению с «дорогим» жильем. Традиционно рост платы за аренду жилья может продолжиться еще пару месяцев, затем, как бы то не было, последует небольшая коррекция, и ставки вновь стабилизируются. В нынешней непростой ситуации на рынке недвижимости сегмент аренды является, пожалуй, наиболее стабильным, поскольку в отличие от сектора купли-продажи здесь действует набор взаимосдерживающих факторов. С одной стороны -падение рыночных цен на жилье и увеличение его предложения, должны по логике повлечь и снижение цен на рынке аренды, с другой – ужесточение условий кредитования и, как следствие, перемещение части платежеспособного спроса в сектор аренды и макроэкономические факторы – инфляция и нестабильность американской валюты напротив – увеличить арендную ставку. Таким образом, два противоположных набора факторов будут оказывать сдерживающее влияние на изменение арендных ставок в любую сторону.

Аналитический портал www.kn.kz

0 комментариев:

Обновить
Подписка на аналитику
  • Отписаться от рассылки можно в каждом присланном письме.


Заказ исследования рынка недвижимости у аналитиков